Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 10

ARRÊT DU 22 SEPTEMBRE 2022

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/21401 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBAXL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Septembre 2019 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2018062390

APPELANTE

CENTURY 21 HORECA [Localité 4]

S.A.S, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le n° B 387 790 405

dont le siège est à

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

INTIMÉS

Monsieur [B] [Y]

né le 19 Novembre 1986 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]

et

Société PANAREA

S.A.S., immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le n° 838 196 582

prise en la personne de son Président [B] [Y], domicilié en cette qualité au

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par Me Marie-Hélène THOMAS de la SELARL RMP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1577

Substitué à l'audience par Me Florence DUHESME, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 30 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Florence PAPIN, Présidente

Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère

Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport

qui en ont délibéré dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence PAPIN, Présidente et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

Le 16 janvier 2018, M. [B] [Y] a donné mandat à la société par actions simplifiée Century 21 Horeca [Localité 4], ci-après « la SAS Century 21 Horeca [Localité 4] », de chercher un fonds de commerce.

En avril 2018, la société par actions simplifiée Panarea, ci-après « la SAS Panarea », présidée par M. [B] [Y], a fait l'acquisition du fonds de commerce exploité à l'enseigne « L'OFFICE » au [Adresse 2] à [Localité 4].

Faisant valoir que le bien acquis figurait sur la liste remise par elle mais qu'elle n'avait pas été invitée à concourir à l'acte, par exploit d'huissier en date du 26 octobre 2018, la SAS Century 21 Horeca [Localité 4] a fait assigner M. [B] [Y] et la SAS Panarea devant le tribunal de commerce de Paris.

Par jugement du 16 septembre 2019, ce tribunal a :

- débouté M. [B] [Y] et la SAS Panarea de leur demande de dire et juger nulle la clause pénale ;

- condamné solidairement M. [B] [Y] et la SAS Panarea à payer à la SAS Century 21 Horeca [Localité 4] la somme de 5 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2018, date de la mise en demeure ;

- condamné solidairement M. [B] [Y] et la SAS Panarea à payer à la SAS Century 21 Horeca [Localité 4] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire sans constitution de garantie ; et

- condamné solidairement M. [B] [Y] et la SAS Panarea aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 95,62 euros dont 15,72 euros de TVA.

Par déclaration du 20 novembre 2019, la SAS Century 21 Horeca [Localité 4] a interjeté appel dudit jugement.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique (RPVA) le 6 janvier 2020, la SAS Century 21 Horeca [Localité 4], appelante, demande de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [B] [Y] et la SAS Panarea de leur demande en nullité de la clause pénale insérée au contrat qui fait la loi des parties ;

- confirmer le même jugement en ce qu'il a fait droit dans son principe à la demande principale de la SAS Century 21 Horeca [Localité 4] et en ce qu'il a condamné M. [B] [Y] et la SAS Panarea à payer à celle-ci la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- l'infirmer sur le montant des sommes allouées à la SAS Century 21 Horeca [Localité 4] au titre de sa demande principale ;

Et, statuant à nouveau,

- condamner solidairement M. [B] [Y] et la SAS Panarea à payer à la SAS Century 21 Horeca [Localité 4] la somme principale de 31 225,95 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2018, date de la mise en demeure et jusqu'au jour du parfait paiement ; et

- condamner en outre et enfin M. [B] [Y] et la SAS Panarea à payer à la SAS Century 21 Horeca [Localité 4], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme complémentaire de 3 000 euros ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

L'appelante fait valoir qu'en dépit des engagements clairs et précis pris au mois de janvier 2018, M. [Y] s'est cru autorisé, quelques semaines plus tard, à acquérir le fonds de commerce qui lui avait été présenté par l'agence, sous couvert de la société PANAREA dont il est le président, et créée pour les besoins de l'opération.

Elle estime que le tribunal a méconnu les termes et la portée du mandat en cause, en ce qu'elle avait reçu mandat de rechercher un fonds de commerce en vue de son acquisition. Elle considère que la mission a été parfaitement remplie, M. [Y] ayant reconnu cette présentation.

Elle en conclut que c'est la somme de 31 225,95 euros, montant de l'indemnité contractuellement prévue, qui doit lui être versée et non 5 000 euros.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique (RPVA) le 4 avril 2020, M. [B] [Y] et la SAS Panarea, intimés, demandent de :

À titre principal,

- juger la clause pénale insérée au mandat de recherche n°26264 régularisé par M. [B] [Y] et la SAS Century 21 Horeca [Localité 4] le 16 janvier 2018, est nulle pour défaut de mention en caractères très apparents ;

En conséquence,

- débouter la SAS Century 21 Horeca [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes ;

À titre subsidiaire,

- réduire le montant de la clause pénale à un plus juste montant et au plus, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé ce montant à la somme de 5 000 euros ; et

En tout état de cause,

- condamner la SAS Century 21 Horeca [Localité 4] à payer à M. [B] [Y] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir, au titre de leur appel incident, que la clause pénale prévue au mandat est nulle pour défaut de mention en caractère très apparents, conformément à la jurisprudence constante et très stricte de la Cour de cassation au visa de l'article 78 de la loi Hoguet. Ils relèvent qu'en l'espèce, la typographie est identique au reste du texte.

Ils allèguent que le bon de visite est nul pour avoir été obtenu par des man'uvres dolosives, ce qui empêche l'application de la clause pénale ; que M. [Y] était en contact avec le propriétaire du restaurant avant de signer le bon de visite, ledit bon lui ayant été présenté comme ne comportant aucun engagement et alors même qu'aucune visite n'était organisée.

Ils considèrent que l'appelante n'a pas exécuté complètement son engagement en l'absence de visite.

Ils soutiennent que la clause pénale est manifestement excessive au regard de l'absence totale de prestation fournie à l'exception de l'unique rendez-vous le 16 janvier 2018 pour la signature du mandat et du bon de visite et la remise de la fiche de renseignements. Ils contestent l'existence d'autres propositions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2022.

MOTIFS DE L'ARRÊT

A titre liminaire, il sera relevé que l'appelante n'a pas conclu sur l'appel incident de M. [Y] et de la société PANAREA qui sollicite la nullité de la clause pénale insérée au mandat de recherche.

La question de la validité de la clause est nécessairement préalable à son éventuelle mise en 'uvre.

Sur la nullité

En application des dispositions des articles 6, I, alinéa 9 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable au litige, et 78, alinéa 1, du décret du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005 applicable au litige, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conçue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents (article 78 du décret).

Le défaut de tels caractères entraîne, non la nullité du mandat, mais celle de la clause.

Il incombe au juge d'apprécier le caractère apparent ou non des mentions qui figurent dans un contrat.

La reconnaissance de présentation de biens et bons de visite ne constitue pas la convention - le mandat - qui lie les parties, mais un acte afférent à sa mise en 'uvre. Partant, il ne saurait contenir valablement de clause pénale.

Seules les clauses du mandat de recherche définissent les obligations réciproques des parties. C'est au demeurant la clause contenue dans le mandat dont la nullité est sollicitée par le dispositif des conclusions des intimées qui saisit, seul, la cour (« juger la clause pénale insérée au mandat de recherche n°26264 (') nulle » .

Au titre des conditions (C) :

Clause pénale : le mandant reconnaît la validité définitive de toute indication de visite et celle-ci témoigne de la diligence du mandataire et de sa pleine et entière volonté de service ; le mandant ne pourra prétendre de manière dilatoire que le mandataire n'aura pas concouru à la négociation, même en cas de diminution de prix faisant suite à des interventions directes, ou avec le concours d'un autre cabinet. A cet égard, toute initiative ou toute signature de promesse ou d'actes organisés directement entre le mandant et le client présenté devra faire l'objet d'une information au mandataire, le mandant devra prévenir celui-ci au moins quinze jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de non respect des obligations ci-avant, il s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du Code Civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto en réparation de la fraude. La clause pénale devra être revendiquée par le mandataire dans les 24 mois suivant la constatation de la transaction directe ou indirecte réalisé par le mandant. (...) ».

L'appelante réclame la condamnation des intimés à lui payer l'indemnité compensatrice, forfaitaire, ainsi prévue pour le cas où les acquéreurs contreviendraient à leur engagement et signeraient sans le concours de l'agence.

Cette clause n'est pas rédigée dans des caractères d'une taille supérieure à celle des autres stipulations. Elle ne se distingue en rien du reste du texte : elle n'est pas davantage rédigée en caractères gras ou lettres capitales, aucun encadré ne vient la souligner, aucun espace ne la met en valeur.

Ce défaut de caractères très apparents entraîne la nullité de la clause.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer nulle la clause pénale et dès lors, de débouter la société CENTURY 21 HORECA [Localité 4] en paiement d'une indemnité forfaitaire compensatrice égale au montant de sa rémunération au titre de la clause pénale.

Sur les demandes accessoires

Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront infirmées. La société CENTURY 21 HORECA 21 sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer aux intimés la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe

Infirme la décision déférée ;

Y ajoutant

Déclare nulle la clause pénale mentionnée au mandat de recherche d'un bien du 16 janvier 2018 ;

Déboute la société CENURY 21 HORECA [Localité 4] de sa demande en paiement d'une indemnité forfaitaire compensatrice égale au montant de sa rémunération au titre de la clause pénale ;

Condamne la société CENTUTY 21 HORECA [Localité 4] à payer à M. [Y] et la société PANAREA la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société CENTUTY 21 HORECA [Localité 4] aux dépens de première instance et d'appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE