Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

ARRET N°

N° RG 21/00426

N°Portalis DBWA-V-B7F-CH7J

Mme [Z] [R] [J] veuve [D]

Mme [I] [G] [D]

M. [H] [D]

M. [X] [L] [D]

M. [W] [U] [D]

C/

Mme [K] [P] [V]

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2022

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judicaire de Fort-de-France, en date du 20 Avril 2021, enregistré sous le

n° 19/00529 ;

APPELANTS :

Madame [Z] [R] [J] veuve [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Olivier JOYAUX, avocat au barreau de MARTINIQUE

Madame [I] [G] [D]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Olivier JOYAUX, avocat au barreau de MARTINIQUE

Monsieur [H] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Olivier JOYAUX, avocat au barreau de MARTINIQUE

Monsieur [X] [L] [D]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Me Olivier JOYAUX, avocat au barreau de MARTINIQUE

Monsieur [W] [U] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Olivier JOYAUX, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMEE :

Madame [K] [P] [V]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Me Carole FIDANZA, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Juin 2022, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry PLUMENAIL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre

Assesseur : Mme Marjorie LACASSAGNE, Conseillère

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller

Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 13 Septembre 2022

ARRÊT : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Le 28 Novembre 2010, décédait Madame [F] [D] veuve de Monsieur [A] [S], laissant habile à se dire et porter légataire universel Monsieur [L][N] [D]. Le 14 Septembre 2016, décédait Monsieur [L] [N] [D] laissant habiles à lui succéder Madame [Z] [R] [J] veuve [D], son épouse, et ses quatre enfants Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D], Monsieur [X] [L] [D] et Monsieur [W] [U] [D].

Les appelants exposent qu'il dépend de la communauté ayant existé entre les époux [A] [S]/[F] [D], un immeuble commercial sis [Adresse 10], que, aux termes d'un acte sous signature privée en date du 29 juin 2009, [A] [S] a donné à bail à Madame [K] [P] [V], moyennant un loyer mensuel de 2 000 €.

Faisant valoir que Madame [V] n'avait pas satisfait à son obligation de payer le loyer dû mensuellement, depuis le 30 août 2015, les consorts [D] lui ont fait délivrer en vain le 31 Août 2018, par Maître [O] [C], huissier de justice, un commandement de payer les loyers visant les dispositions des articles L145-41 et L145-17 du code de commerce.

Par exploit d'huissier en date du 21 janvier 2019, les consorts [D] ont assigné en résiliation du bail et paiement des loyers impayés Madame [K] [P] [V] devant le tribunal de grande instance de Fort-de-France.

Par jugement rendu le 20 avril 2021, le tribunal judiciaire de Fort-de-France a :

- déclaré irrecevable l'action de Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [W] [U] [D],

- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [W] [U] [D] aux entiers dépens,

- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 22 juillet 2021, Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D], Monsieur [X] [L] [D] et Monsieur [W] [U] [D] ont critiqué tous les chefs de jugement.

- déclaré irrecevable l'action de Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [W] [U] [D],

- déclaré irrecevable l'action de Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [W] [U] [D].

Dans des conclusions en date du 22 octobre 2021, Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D], Monsieur [X] [L] [D] et Monsieur [W] [U] [D] demandent à la cour de :

- DECLARER Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D], Monsieur [X] [L] [D], et Monsieur [W] [U] [D], recevables et bien fondés en leurs demandes ;

- DEBOUTER Madame [K] [V] de l'ensemble de ses demandes,

- INFIRMER le jugement dont il est fait appel et statuant ;

- CONDAMNER Madame [K] [V] immatriculée sous le numéro 452 476 971 et exploitant sous l'enseigne La Guinguette à leur payer la somme de 72 451,45 € représentant les causes du commandement de payer les loyers en date du 31 août 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter de cette date ;PRONONCER la résiliation du bail commercial consenti le 29 juin 2009 par Monsieur [A] [S] à Madame [K] [V] immatriculée sous le numéro 452 476971 et exploitant sous l'enseigne La Guinguette ;

- ORDONNER l'expulsion de Madame [K] [V] immatriculée sous le numéro 452 476 971 et exploitant sous l'enseigne La Guinguette et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir;

- CONDAMNER Madame [K] [V] immatriculée sous le numéro 452 476 971 et exploitant sous l'enseigne La Guinguette au paiement d'une somme de 2 000 € par mois, à titre d'indemnité d'occupation, du 1er Octobre 2018 jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés, soit ce jour la somme de 72 000,00 euros (somme à parfaire) ;

- CONDAMNER Madame [K] [V] immatriculée sous le numéro 452 476 971 et exploitant sous l'enseigne La Guinguette à payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER Madame [K] [V] immatriculée sous le numéro 452 476 971 et exploitant sous l'enseigne La Guinguette aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

- ORDONNER l'exécution provisoire nonobstant appel et sans caution.

Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D], Monsieur [X] [L] [D] et Monsieur [W] [U] [D] exposent que Monsieur [A] [S] ont contracté mariage le 13 février 1985 étaient soumis au régime matrimonial de la communauté réduite aux acquêts, de sorte que le bien donné à bail à

Madame [V] dépendait de la communauté ayant existé entre les époux [S]/[D]. Ils indiquent que Madame [F] [D] veuve [S] est décédée le 28 novembre 2010 et que son légataire universel, Monsieur [L] [N] [D], est décédé le 14 septembre 2016, laissant habiles à lui succéder les appelants. Ils ajoutent qu'il ressort des termes du jugement rendu le 11 décembre 2001 par la commission de vérification des titres de la Martinique que le bien litigieux était en réalité un bien propre de Madame [F] [D] épouse [S].

Par ailleurs, Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D], Monsieur [X] [L] [D] et Monsieur [W] [U] [D] exposent que Madame [V] ne saurait prétendre à la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré le 31 août 2018, dès lors que cet acte d'huissier permettait à la débitrice d'identifier le détail et la nature des sommes dues. Ils font valoir que le contrat de bail en date du 29 juin 2009 soumet la location litigieuse aux dispositions des articles L. 145-1 et L. 145-60 du code de commerce, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 1er octobre 2018. Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D], Monsieur [X] [L] [D] et Monsieur [W] [U] [D] ajoutent que Madame [V], qui ne produit aucun congé de quitter les lieux, ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait quitté les lieux depuis le 31 août 2015.

L'intimée a constitué avocat mais n'a pas déposé de conclusions dans le cadre de la procédure d'appel.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2022.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.

L'affaire a été plaidée le 10 juin 2022. La décision a été mise en délibéré le 13 septembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.

La cour relève qu'elle n'est pas saisie par des conclusions de l'intimée qui a constitué avocat.

Dès lors, il sera fait application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile.

Sur la qualité à agir.

L'article 122 du code de procédure civile dispose que :

'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

Le premier juge a considéré que les consorts [D] ne rapportaient pas la preuve de leur qualité à agir au motif qu'il n'a pu être déterminé avec certitude si l'immeuble loué était un bien acquis avant le mariage ou un bien reçu par succession et s'il s'agissait d'un bien propre à [A] [S] ou d'un bien commun.

Toutefois, en cause d'appel, les consorts [D] produisent aux débats les pièces justificatives suivantes :

- l'acte de notoriété de [F] [D] veuve [A] [S] et son acte de mariage,

- l'acte de notoriété de [L] [N] [D], légataire universel de [F] [D], laissant pour lui succéder son épouse Madame [Z] [R] [J] veuve [D] et ses quatre enfants Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [W] [U] [D].

- la formule de publication déposée le 31 juillet 2002 au bureau des hypothèques de [Localité 9] par Maître [E] [M], notaire, selon laquelle la commission de vérification des titres de la Martinique, habilitée à apprécier la validité de 'tous les titres' antérieurs à l'entrée en vigueur du décret du 30 juin 1955 en application de l'article L 89-2 du code du domaine de l'Etat, a, par jugement du 11 décembre 2001, validé et déclaré opposable le titre du 10 janvier 1931 portant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] à [Localité 11]. La commission de vérification des titres de la Martinique a relevé que le droit de propriété revendiqué par Madame [F] [D] épouse [S] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] qui supporte un bâtiment à usage de restaurant donné en location-gérance et une maison d'habitation, se trouve valablement établi par l'acte du 10 janvier 1931, la détention de la parcelle par la requérante et son mari au 1er janvier 1995 étant suffisamment établie.

La cour en déduit que l'immeuble litigieux situé [Adresse 10] ne dépendait pas de la communauté ayant existé entre les époux [S]/[F] [D] car il est en réalité un bien propre à Madame [F] [D] épouse [S], ce bien dépendant de la succession de [Y] [D], père de Madame [F] [D] épouse [S].

Dès lors, la cour relève que, en leur qualité d'héritiers de [L] [N] [D], légataire universel de [F] [D], Madame [Z] [R] [J] veuve [D] et ses quatre enfants Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D], Monsieur [X] [L] [D] et Monsieur [W] [U] [D], justifient de leur qualité à agir. Le jugement de première instance sera infirmé sur ce point.

Sur la nullité du commandement de payer.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L'intimée n'indique pas en quoi le commandement de payer du 31 août 2018 ne comporterait pas toutes les mentions exigées par la loi.

Par ailleurs, Madame [K] [P] [V] n'a pu se méprendre sur la nature des sommes réclamées et le montant des échéances dues, ainsi que sur leur date d'exigiblité: en effet, il a été fait commandement de payer par l'huissier de justice à la débitrice les 'Loyers impayés pour la période du 30.08.2015 au 30.08.2018", soit la somme totale de 72.000 euros, ce qui correspond à 36 échéances impayées de 2.000 euros chacune.

Madame [K] [P] [V] a ainsi été parfaitement mise en mesure de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette telle que les consorts [D] l'ont évaluée.

Le commandement de payer délivré le 31 août 2018 à Madame [K] [P] [V] par les consorts [D] sera en conséquence jugé régulier au regard des dispositions légales applicables.

Sur la résiliation du contrat de bail.

Le commandement de payer a été délivré pour les échéances dues d'août 2015 à août 2018, non réglées à hauteur de 72.000 euros, et ces sommes n'ont pas été payées dans le délai d'un mois du commandement.

L'absence de paiement du loyer constitue un manquement contractuel justifiant la saisine du juge du fond pour voir prononcer la résiliation du bail commercial consenti le 29 juin 2009 par [A] [S] à Madame [K] [P] [V].

Toutefois, la cour relève qu'aucune clause résolutoire n'était expressément mentionnée dans le contrat de location litigieux, le renvoi aux dispositions de l'article L. 145-1 du code de commerce étant à cet égard insuffisant. La cour constate également que le bail conclu pour une durée de neuf ans a pris fin le 26 juin 2018, sans reconduction tacite, et sans que Madame [K] [P] [V] ne sollicite son renouvellement en application de l'article L. 145-10 du code de commerce.

Par ailleurs et bien qu'elle prétende avoir quitté les lieux loués le 1er août 2015, la locataire ne justifie pas avoir adressé un congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par la remise en main propre d'un courrier valant congé.

Dès lors, la cour déclare que, le bail commercial ayant expiré le 26 juin 2018, Madame [K] [P] [V] est occupante sans droit ni titre de l'immeuble à usage commercial situé [Adresse 10] depuis le 27 juin 2018.

Il sera ordonné l'expulsion de Madame [K] [P] [V] de l'immeuble exploité sous l'enseigne 'La Guinguette' selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

L'expulsion constituant une mesure d'exécution suffisante, il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte. Les appelants seront déboutés de ce chef de demande.

Madame [K] [P] [V] sera condamnée à payer aux consorts [D] une indemnité d'occupation d'un montant de 2.000 euros par mois, à compter du 1 er Octobre 2018 et jusqu'à la libération totale des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires.

Les consorts [D] n'avaient pas justifié de leur qualité à agir en première instance. Les dispositions du jugement déféré sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire seront confirmées.

En cause d'appel, la demande d'exécution provisoire présentée par les consorts [D] sera reportée compte tenu de la nature de la décision.

La cour relève qu'aucune diligence n'a été accomplie par les appelants avant le 31 août 2018 aux fins de réclamer à la locataire le paiement des loyers impayés, alors qu'ils ne pouvaient ignorer que le règlement des loyers avait cessé, de manière ininterrompue, à compter du 1er août 2015.

Dès lors, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des consorts [D] les frais irrépétibles exposés au cours de la présente procédure et de leur faire supporter les dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que Madame [K] [P] [V] n'a pas acquitté le droit de timbre ;

CONFIRME le jugement rendu le 20 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Fort-de-France dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [X] [L] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [W] [U] [D] ;

Statuant à nouveau,

DECLARE que Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D], Monsieur [X] [L] [D] et Monsieur [W] [U] [D] justifient de leur qualité à agir ;

CONSTATE que que le bail commercial conclu le 29 juin 2009 entre [A] [S] et Madame [K] [P] [V] et concernant l'immeuble à usage commercial situé [Adresse 10] a pris fin le 26 juin 2018 ;

CONSTATE que Madame [K] [P] [V] est occupante sans droit ni titre de l'immeuble à usage commercial situé [Adresse 10] depuis le 27 juin 2018 ;

ORDONNE à Madame [K] [P] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent arrêt ;

DIT qu'à défaut pour Madame [K] [P] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D], Monsieur [X] [L] [D] et Monsieur [W] [U] [D] pourront, un mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, de l'immeuble à usage commercial exploité sous l'enseigne La Guinguette et situé [Adresse 10] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [K] [P] [V] à payer à Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D], Monsieur [X] [L] [D] et Monsieur [W] [U] [D] la somme de 72.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 31 août 2018 ;

CONDAMNE Madame [K] [P] [V] à payer à Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D], Monsieur [X] [L] [D] et Monsieur [W] [U] [D] une somme de 2 000 € par mois, à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 1 er octobre 2018 jusqu'à la libération totale des lieux et la remise des clés;

Y ajoutant,

DÉBOUTE Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D], Monsieur [X] [L] [D] et Monsieur [W] [U] [D] de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [R] [J] veuve [D], Madame [I] [G] [D], Monsieur [H] [D], Monsieur [X] [L] [D] et Monsieur [W] [U] [D] aux dépens de la présente instance.

Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,