Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 20/03025 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KSAH

N° Minute :

C2

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Kremena MLADENOVA MAURICE

la SELARL EUROPA AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 13 SEPTEMBRE 2022

Appel d'un Jugement (N° R.G. 20/01519) rendu par le Juge des contentieux de la protection de GRENOBLE en date du 31 août 2020, suivant déclaration d'appel du 02 Octobre 2020

APPELANTE :

Mme [O] [J]

née le 28 Janvier 1968 à VARNA (BULGARIE)

de nationalité Bulgare

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Kremena MLADENOVA MAURICE, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/009620 du 02/11/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIMÉE :

Mme [I] [T] épouse [D] représentante de l'indivision [T]

née le 22 Janvier 1958

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Sylvain REBOUL de la SELARL EUROPA AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par Me LOPEZ

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, présidente

Laurent Grava, conseiller,

Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l'audience publique du 07 juin 2022, Emmanuèle Cardona, Présidente chargée du rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Un bail d'habitation a été consenti le 27 septembre 2017 portant sur un appartement F3 de 60 m² situé [Adresse 4], à Madame [O] [J] par l'indivision [T], représentée par Madame [D], avec un loyer mensuel de 700 euros outre 90 euros de charges locatives.

Un premier commandement a été délivré à la locataire le 29 mai 2019, pour un montant de 7 312,80 euros et le 26 décembre 2019 un deuxième commandement a été délivré d'un montant de 12 871,25 euros.

Par jugement du 12 décembre 2019, le tribunal d'instance de Grenoble a notamment:

-rejeté la demande de l'indivision [T] en expulsion de Mme [J]

-condamné Mme [J] à payer la somme de 11.070,00 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 15 octobre 2019.

Par assignation en date du 20 mars 2020, l'indivision [T] représentée par Madame [I] [D] a assigné Madame [O] [J], afin de voir ordonner la résiliation du bail d'habitation et ordonner l'expulsion de cette dernière.

Madame [J] a saisi le 26 juin 2020 la commission de surendettement, laquelle a déclaré sa demande redevable le 21 juillet 2020, puis a décidé à son bénéfice d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision du 29 septembre 2020.

Sur contestation de Madame [D], ès qualités de représentante de l'indivision [T], le juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement, a par jugement du 11 mars 2021, dit que Madame [J] n'était pas de bonne foi, et l'a déchue du bénéfice de la procédure de surendettement.

Par jugement du 31 août 2020, le tribunal judiciaire de Grenoble a:

-constaté la résiliation du bail liant les parties de plein droit à la date du 27 février 2020, 

-dit que Madame [J] doit libérer les lieux,

-ordonné l'expulsion à défaut de départ volontaire de la locataire et de tout occupant de son chef,

-fixé une indemnité d'occupation à compter du 27 février 2020 égale au montant du loyer et des charges exigibles si le bail n'avait pas été résilié et condamne Madame [J] au paiement de ce montant au profit de l'indivision [T],

-condamné la même au paiement de la somme de 6.320 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés de novembre 2019 à juin 2020,

-condamné la même au paiement de la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,

-rejeté toutes les autres demandes,

-rappelé que la décision était exécutoire par provision,

-condamné Mme [J] à supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 26 décembre 2019.

Par déclaration en date du 2 octobre 2020, Mme [J] a interjeté appel du jugement en ce qu'il a:

-constaté la résiliation du bail liant les parties de plein droit à la date du 27 février 2020,

-dit que Madame [J] doit libérer les lieux,

-ordonné l'expulsion à défaut de départ volontaire de la locataire et de tout occupant de son chef,

-fixé une indemnité d'occupation à compter du 27 février 2020 égale au montant du loyer et des charges exigibles si le bail n'avait pas été résilié et condamne Madame [J] au paiement de ce montant au profit de l'indivision [T],

-condamné la même au paiement de la somme de 6.320 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés de novembre 2019 à juin 2020,

-condamné la même au paiement de la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,

-rejeté toutes les autres demandes.

Dans ses conclusions notifiées le 18 août 2021, Mme [J] demande à la cour de:

-dire son appel recevable et bien fondé.

-réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 31 août 2020 et statuant à nouveau,

-dire et juger que le bailleur n'a pas respecté ses obligations concernant la jouissance paisible du logement loué.

-débouter en conséquence le bailleur de l'ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses demandes, Mme [J] énonce que malgré ses demandes réitérées, son bailleur ne lui a pas délivré de quittance de loyer, qu'en outre le logement est très dégradé, voire insalubre, les travaux de peinture initialement prévus en 2017 n'ayant jamais été réalisés et l'appartement étant très humide. Elle s'appuie à cet égard sur le procès-verbal de reprise des lieux établi par l'huissier de justice.

Dans ses conclusions notifiées le 27 juillet 2021, l'indivision [T] représentée par sa mandataire ad hoc Mme [D] demande à la cour de:

-dire et juger infondé et abusif l'appel de Madame [J],

-constater la reprise des lieux le 12 mai 2021,

-relever que la dette locative de Madame [J] arrêtée au 12 mai 2021 s'élève, hors coût des travaux de remise en état de l'appartement, à la somme de 25.595,00 euros,

En conséquence,

-confirmer le jugement contesté du 31 août 2020 rendu par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

-condamner Madame [J] [O] à payer à Monsieur et Madame [T] [Y], [Z], [X] et [I] les indemnités d'occupation dues

postérieurement au jugement du 31 août 2020, soit sur la période de juillet 2020 au 12 mai 2021, 790 euros x 10 mois (juillet 2020 à avril 21021) + 305 euros (1er au 12 mai 2021), la somme totale de 8.205,00 euros,

-condamner Madame [J] [O] à payer à Monsieur et Madame [T] [Y], [Z], [X] et [I] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner Madame [J] [O] aux entiers dépens d'appel, distraits au profit de la SELARL Europa avocats sur son affirmation de droit.

L'indivison [T] fait valoir qu'elle ne pouvait délivrer une quittance de loyer pour un mois de loyer impayé et que Mme [J] ne démontre pas que le mauvais état allégué de l'appartement est imputable au bailleur, qu'au demeurant, le procès-verbal de constat réalisé par l'huissier le 12 mai 2021 apportant au contraire la preuve que Madame [J] a laissé l'appartement se dégrader par manque d'entretien et de petites réparations locatives.

Elle sollicite en conséquence la confirmation du jugement, outre la somme de 8.205 euros correspondant aux indemnités d'occupation dues sur la période postérieure au jugement du 31 août 2020, soit de juillet 2020 au 12 mai 2021.

La clôture a été prononcée le 24 novembre 2021.

MOTIFS

L'appel interjeté par Mme [J] porte uniquement sur les demandes en paiement de son bailleur, puisque la demande d'expulsion est devenue sans objet.

Sur la délivrance de quittance de loyer

S'agissant de la quittance de loyer, rien ne s'opposait à ce que l'indivision [T], contrairement à ses allégations, délivre une quittance pour le mois de juillet 2018, quittance qui n'a été délivrée que tardivement, puisqu'elle a fait l'objet d'un courrier officiel entre les Conseils des parties en juin 2020. Pour autant, cette absence de quittance n'était pas de nature à empêcher Mme [J] de payer ses loyers.

Sur l'état de l'appartement

Les photographies versées aux débats par Mme [J] attestent effectivement de la présence d'humidité dans l'appartement, toutefois aucun élément ne permet d'en imputer l'origine à une carence du bailleur, l'humidité et les moisissures qui en découlant pouvant également provenir d'un défaut d'aération du logement, imputable au locataire. En outre, Mme [J] ne justifie d'aucune démarche qui attesterait de ce qu'elle a avisé le bailleur de l'état du logement, en lui demandant de procéder à certaines réparations. Enfin, le procès-verbal de reprise des lieux dressé par l'huissier fait état d'un appartement usagé mais sale, ce qui ne peut être qu'imputable à la locataire. L'état des lieux d'entrée n'ayant pas été versé aux débats, l'appartement est présumé avoir été loué en bon état.

En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté les arguments de Mme [J] sur ce point, étant de surcroît rappelé que la procédure aux fins de voir déclarer un logement insalubre obéit à des règles précises, nullement respectées par Mme [J].

Sur les sommes dues

Les sommes sollicitées ne font pas l'objet d'une contestation par Mme [J], et il sera fait droit à la demande de l'indivision [T].

L'équité et la situation respective des parties commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant ;

Condamne Mme [J] à payer à l'indivision [T] représentée par sa mandataire ad hoc Mme [D] la somme de 8.205 euros au titre d' indemnités d'occupation dues sur la période postérieure au jugement du 31août 2020, soit de juillet 2020 au 12 mai 2021 ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Condamne Mme [J] aux dépens d'appel.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE