Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22425 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBEBE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Octobre 2019 -Tribunal d'Instance de Paris 17ème - RG n° 11-17-070083

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet BELLEROCHE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée et ayant pour avocat plaidant Me Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0442

INTIMEES

Madame [X] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée et ayant pour avocat plaidant Me Jérôme PAPPAS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0531

Madame [Z] [B] ÉPOUSE [D] épouse [D]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée et ayant pour avocat plaidant Me Jérôme PAPPAS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0531

Madame [Y] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée et ayant pour avocat plaidant Me Marianne DESEINE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0224

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

Mme Marie MONGIN, conseillère

M. François BOUYX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par . Michel CHALACHIN, président et par Gisèle M'BOLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [Y] [L] est locataire d'un appartement situé au [Adresse 2], appartenant à Mme [Z] [B] et à Mme [X] [B] (ci-après, les consorts [B]).

Par déclaration au greffe du tribunal d'instance de Paris 7ème arrondissement reçue le 27 mars 2017, Mme [L] a sollicité la condamnation des consorts [B] à lui payer la somme de 3 404,03 euros correspondant à la remise des loyers du 1er octobre 2011 au 27 mars 2017 ainsi qu'à lui rembourser l'achat d'une penderie nomade et de boîtes Rubson pour 226,03 euros en réparation des conséquences d'un dégât des eaux survenu dans l'appartement dont elle est locataire.

Par acte d'huissier du 9 janvier 2018, les consorts [B] ont fait assigner en garantie le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] afin d'obtenir la jonction des deux procédures, le rejet des demandes de Mme [L], le constat de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et sa condamnation à les garantir et relever indemnes de toutes conséquences de l'action dirigée par Mme [L] et de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elles.

Par jugement du 22 octobre 2019, cette juridiction a ainsi statué :

Condamne les consorts [B] à payer à Mme [L] la somme de 4 119,52 euros en réparation de son trouble de jouissance,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à garantir et relever indemnes les consorts [B] de toutes conséquences de l'action dirigée par Mme [L] et de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elles,

Condamne les consorts [B] aux dépens,

Déboute les consorts [B] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de Mme [L].

Le 4 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 16 mai 2022, il demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Paris le 25 octobre 2019 en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à garantir et relever indemnes les consorts [B] de toutes conséquences de l'action dirigée par Mme [L] et de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elles, et en ce que le tribunal a fixé la réparation du trouble de jouissance de Mme [L] à la somme de 4 119,52 euros,

- et statuant à nouveau, débouter les consorts [B] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,

- débouter Mme [L] de l'intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

- condamner solidairement les consorts [B] et Mme [L] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les consorts [B] et Mme [L] aux dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 30 juillet 2020, les consorts [B] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement du tribunal d'instance de Paris en date du 25 octobre 2019 en ce qu'il a condamné les consorts [B] à indemniser Mme [L] et en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes incidentes et accessoires mais également, subsidiairement, en ce qu'il a fixé le préjudice de Mme [L] à la somme, exagérée, de 4.119,52 euros en principal,

- confirmer, en cas de maintien d'une condamnation des consorts [B] à indemniser Madame [L], le jugement en ce qu'il a consécutivement condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à les garantir et relever intégralement indemnes,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de son appel principal et de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions contre les consorts [B],

- condamner le cas échéant en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à relever intégralement indemnes les consorts [B] de toutes condamnations au profit de Mme [L] en principal, intérêts, accessoires, frais et dépens, - débouter Mme [L] de son appel incident et de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions contre les consorts [B],

- statuant le cas échéant à nouveau sur le préjudice, ramener le préjudice de Mme [L] à ses justes proportions qui ne sauraient dépasser la somme de 1 721 euros avant déduction de l'indemnité d'assurance de 467,45 euros allouée à la locataire,

- en toute hypothèse, condamner toutes parties succombantes à payer aux consorts [B] une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner en toute hypothèse toutes parties succombantes, autres que les consorts [B], aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Jérôme Pappas, avocat aux offres de droit, dans les termes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 29 mai 2020, Mme [L] demande à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu la responsabilité des consorts [B] en qualité de bailleurs de Mme [L],

- infirmer le jugement sur le montant des condamnations mises à la charge des consorts [B],

- condamner in solidum les consorts [B] à payer à Mme [L], avec prise en compte de l'indemnité reçue de l'assureur de 467,45 euros, les sommes suivantes : 3 525,90 euros au titre du préjudice résultant de la privation de jouissance du placard, 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance de l'appartement, 226,30 euros au titre du remboursement des achats de boîtes d'absorbeurs Rubson et de la penderie mobile, 368 euros au titre du constat d'huissier,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et les consorts [E] de toutes leurs demandes telles que formées contre Mme [L],

- les condamner in solidum à payer à Mme [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Me Marianne Deseine avocat barreau de Paris A 224.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'origine de l'humidité affectant le placard-penderie et ses conséquences

Il résulte des pièces produites par les parties que l'humidité excessive affectant depuis l'année 2011 le placard-penderie de l'appartement loué par Mme [L] trouve sa source dans des infiltrations d'eau en toiture, sous laquelle se trouve le logement, ainsi que le soutiennent à juste titre Mmes [B].

En effet, deux hypothèses ont été envisagées après les travaux de recherche de fuite réalisés par la société Aquanef le 13 juillet 2016 à la demande des bailleresses :

- le caractère fuyard des deux colonnes coffrées dans le fond de ce placard ou de l'une d'entre elles,

- un défaut d'étanchéité au niveau des souches et de la cheminée se trouvant au-dessus de l'appartement sinistré.

En conséquence, la société Aquanef a recommandé de vérifier l'état de la toiture puis, en cas d'absence de défaut à ce niveau, de faire ouvrir le mur sinistré afin de vérifier l'état de la tuyauterie et/ou de la ventilation primaire des toilettes.

Contrairement à ces préconisations, le syndicat des copropriétaires a demandé à la société Sauvaget d'intervenir pour reprendre la colonne correspondant à la ventilation du conduit d'évacuation des eaux usées des toilettes et l'entreprise a facturé ses travaux le 22 décembre 2016.

Cependant, il résulte du procès-verbal d'huissier du 13 mars 2017 que le placard était toujours affecté, trois mois plus tard, d'une très forte d'humidité allant de 60 à 100 % du bas vers le haut.

Il est donc manifeste que le sinistre ne trouvait pas sa cause dans la porosité de la colonne de ventilation.

Le syndicat des copropriétaires s'est finalement résolu à saisir l'entreprise Gratte-Ciel pour traiter 'préventivement' des infiltrations en toiture au niveau de la souche de cheminée fissurée et des mitrons défectueux situés à l'aplomb du placard-penderie et a facturé ses travaux le 21 avril 2017.

Le relevé des tests d'humidité dans le placard-penderie figurant dans le tableau récapitulatif dressé par Mme [L] à l'attention du tribunal a alors fait apparaître un taux de 40 % le 1er août 2017 puis de 25 % le 29 septembre suivant, le mur du fond étant sec.

Les travaux de reprise et d'embellissement de la penderie ont ainsi pu être réalisés par l'entreprise Araujo Déco du 30 octobre au 3 novembre 2017.

L'origine du dégât des eaux affectant le bien donné à bail trouve donc sa source dans des infiltrations en toiture qui, affectant les parties communes de l'immeuble, relèvent de la responsabilité exclusive et de plein droit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la [Adresse 2] en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété.

De ce fait, le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à invoquer la responsabilité de Mmes [B] pour s'exonérer de la sienne sauf à rapporter la preuve d'une faute de ces dernières, faute constituant selon lui en la suppression sans autorisation d'un wc afin de créer un placard en coffrant les canalisations auparavant visibles.

Or, d'une part, rien ne démontre que le placard et le coffrage ont été crées par les copropriétaires bailleresses, ces dernières affirmant qu'ils préexistaient à l'acquisition de l'appartement n'ayant réalisé aucun travaux modifiant sa structure, et, d'autre part, il est établi que les colonnes qui se trouvent derrière ce coffrage ne sont pas à l'origine des infiltrations d'eau.

Par ailleurs, ce sont bien les opérations de recherche de fuite, diligentées par Mmes [B], qui ont permis d'en établir la véritable cause, le syndicat des copropriétaires et son syndic s'étant contentés de privilégier la thèse du caractère fuyard des colonnes.

Le syndicat des copropriétaires doit donc être débouté de l'ensemble de ses demandes dirigées contre les consorts [B].

En ce qui concerne Mme [L], la cause des désordres étant extérieure à la chose louée et aucun vice ne l'affectant au sens de l'article 1721 du code civil sur lequel elle fonde utilement ses prétentions, l'obligation d'entretien et de jouissance paisible des articles 1719 et 1720 du même code pesant sur le bailleur étant sans lien avec le présent litige, elle n'est pas davantage fondée à diriger son action en réparation du trouble de jouissance contre les bailleresses.

Ces dernières ayant en outre alerté le syndic de copropriété à de nombreuses reprises et, devant l'inertie de ce dernier, pris l'initiative de faire effectuer à leurs frais une recherche de fuite laquelle révélera la véritable origine du sinistre, aucun manquement à l'obligation de diligence ne peut leur être reproché.

Enfin, les observations relatives à la création du placard valent également à l'égard de Mme [L].

Elle doit donc être déboutée de ses demandes dirigées contre Mmes [B], le jugement étant infirmé en ce sens, étant observé qu'elle ne forme aucune demande contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les autres demandes

La responsabilité des bailleresses n'étant pas retenue, il n'y a pas lieu d'examiner l'appel en garantie dirigé par ces dernières contre le syndicat des copropriétaires ni les appels incidents tenant à la réparation du préjudice de Mme [L].

Il est équitable d'allouer à Mmes [B], à la charge de l'appelant, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le syndicat des copropriétaires, qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a ordonné la jonction des affaires 11/1816 et 11/1783,

Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant :

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes dirigées contre Mmes [B],

Déboute Mme [L] de l'ensemble de ses demandes dirigées contre Mmes [B],

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à verser à Mmes [B], prises ensembles, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président