Décision civ3

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 7 septembre 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 622 F-D

Pourvoi n° S 21-16.613

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 SEPTEMBRE 2022

La société Ardeeff et Carrel, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° S 21-16.613 contre l'arrêt rendu le 4 mars 2021 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile A), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [D] [H], domicilié [Adresse 2],

2°/ à Mme [I] [H] épouse [V], domiciliée [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de la société Ardeeff et Carrel, de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. et Mme [H], après débats en l'audience publique du 21 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 4 mars 2021), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 26 mars 2020, pourvoi n° 19-11.012 ), M. [O], aux droits duquel se trouvent M. et Mme [H], a donné à bail des locaux commerciaux à la société civile professionnelle Jean-Luc Ardeeff - Olivier Carrel (la SCP).

2. En 1991 et 1992, le preneur a procédé, avec l'autorisation des bailleurs, à d'importants travaux dans les lieux.

3. Le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2005 pour une durée de neuf ans.

4. Le 30 septembre 2006, la SCP a cédé à la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Ardeeff et Carrel (la SELARL) « les droits mobiliers corporels et incorporels composant sa clinique vétérinaire », notamment son droit de présentation de clientèle de vétérinaire et son droit au bail.

5. Le 31 mars 2014, M. et Mme [H] ont signifié un congé au preneur à effet du 1er octobre 2014 avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction, puis, le 16 décembre 2015, ont exercé leur droit de repentir.

6. Le 21 septembre 2016, les bailleurs ont saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative au 16 décembre 2015 et en fixation d'une indemnité d'occupation.

Réponse de la Cour

8. En premier lieu, la cour d'appel, a relevé, par motifs propres et adoptés, que l'acte de cession conclu le 30 septembre 2006 entre la SCP et la SELARL, qui transférait à la cessionnaire les éléments incorporels et corporels, au titre desquels étaient mentionnés « les aménagements effectués dans les locaux professionnels », ne ventilait le prix de cession qu'entre droits mobiliers corporels et incorporels, sans référence à d'éventuels travaux immobiliers.

9. Elle a pu en déduire, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, de l'acte de cession, que son imprécision rendait nécessaire, et procédant à la recherche prétendument omise, que les constructions nouvelles, améliorations, aménagements et installations que la cédante avait réalisés en 1990 et 1991, dont la valeur n'avait pas été précisée dans le prix de cession, n'avaient pas été transférés à la cessionnaire.

10. En deuxième lieu, elle a retenu, sans être tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que, la SCP ayant cédé, par l'acte du 30 septembre 2006, son droit au bail à une personne morale distincte, sa jouissance des lieux avait pris fin à cette date, de sorte que, par l'effet de la clause d'accession stipulée au contrat, le bailleur était, à cette date, devenu propriétaire des travaux réalisés par le preneur.

11. En troisième lieu, ayant relevé que la SCP avait remplacé un vieil escalier en bois par un escalier en béton, construit une dalle intermédiaire en béton au niveau du premier étage de la partie nord dont le plancher était vétuste et inapte à supporter les charges nécessaires à l'activité, procédé à la réfection complète de l'installation électrique, de la plomberie et des installations sanitaires ainsi qu'au remplacement des portes et des fenêtres, construit un bâtiment neuf à la place d'un ancien poulailler et d'une vieille remise, créé un parking avec une allée de circulation de véhicules, refait les évacuations des eaux usées, installé un chauffage adéquat et ravalé l'ensemble des façades des locaux, elle a pu retenir que si ces travaux, qui avaient agrandi la surface de plus de soixante mètres carrés, constituaient des modifications notables des caractéristiques des locaux donnés à bail, ils devaient également être qualifiés d'améliorations significatives, dès lors qu'ils assuraient une meilleure adaptation des locaux à l'activité de clinique vétérinaire, que la circulation de la clientèle tant à l'intérieur qu'à l'extérieur s'en trouvait facilitée et le confort thermique et acoustique amélioré, et accueillir, en conséquence, le régime des améliorations devant prévaloir sur celui des modifications, la demande de déplafonnement du loyer lors du deuxième renouvellement du bail.

12. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Ardeeff et Carrel aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Ardeeff et Carrel et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme [H] ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille vingt-deux.