Demande d'exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 01 SEPTEMBRE 2022

N° 2022/546

Rôle N° RG 21/06422 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHLXX

[Z] [O]

[N] [V]

C/

S.A.R.L. PROMER NAUTIQUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Fabien DUPIELET

Me Albert TREVES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 05 mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03190.

APPELANTS

Monsieur [Z] [O]

ayant élu domicile chez la société CEPROGIM COLIN SAS administrateur de biens dont le siège social est [Adresse 1]

né le 03 septembre 1966 à MARSEILLE, demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Fabien DUPIELET de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [N] [V]

ayant élu domicile chez la société CEPROGIM COLIN SAS administrateur de biens dont le siège social est [Adresse 1]

née le 19 février 1945 à MARSEILLE, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Fabien DUPIELET de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A.R.L. PROMER NAUTIQUE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Me Albert TREVES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 31 mai 2022 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur

Mme Angélique NETO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 septembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 septembre 2022,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [O] et madame [N] [V] ont donné à bail commercial, d'abord à la société Promer, puis à la SARL Promer Nautique qui a racheté le fonds de commerce le 15 mars 2019, une partie d'un terrain d'une superficie de 1 500 m² environ comportant partie d'un bâtiment à usage de hangar d'une superficie de 200 m², ces biens dépendants d'une propriété plus vaste cadastrée [Cadastre 4], [Adresse 3].

Par jugement du 5 juillet 2018 rendu au profit de la société Promer, monsieur [Z] [O] et madame [N] [V] ont été condamnés, à réaliser sous astreinte des travaux de remise en état de la voie d'accès au local commercial. Un protocole transactionnel du 5 septembre 2018 avait conditionné la réalisation des travaux de réfection à l'achèvement préalable des travaux de construction concernant un autre terrain. Une expertise judiciaire est intervenue concernant les travaux requis, au contradictoire de la société Promer, de monsieur [Z] [O] et de madame [N] [V].

Reprochant à ses bailleurs de ne pas réaliser les travaux de réfection nécessaires et suffisants de la voie d'accès entre la voie publique et l'accès à ses locaux, alors que son mauvais état la rend très difficilement accessible à ses fournisseurs et clients, la SARL Promer Nautique a saisi, le 29 septembre 2020, le juge des référés en vue d'obtenir la condamnation de monsieur [Z] [O] et madame [N] [V] à la réalisation de tels travaux.

Par ordonnance en date du 5 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

condamné solidairement monsieur [Z] [O] et madame [N] [V], sous astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de 4 mois à compter de la signification de la décision, à avoir effectivement réalisé les travaux de réfection de la voie d'accès jusqu'à l'esplanade située au devant du bâtiment conformément aux préconisations de l'expert judiciaire, monsieur [M] [W], suivant rapport du 20 avril 2015, ce pendant une période de 6 mois,

condamné solidairement monsieur [Z] [O] et madame [N] [V] à payer à la SARL Promer Nautique la somme de 1 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné monsieur [Z] [O] et madame [N] [V] solidairement au paiement des dépens.

Selon déclaration reçue au greffe le 29 avril 2021, monsieur [Z] [O] et madame [N] [V] ont interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 18 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [Z] [O] et madame [N] [V] demandent à la cour de :

réformer l'ordonnance de référé du 5 mars 2021,

débouter la SARL Promer Nautique de ses demandes,

condamner la SARL Promer Nautique à leur payer la somme globale de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel.

Les appelants invoquent l'ordonnance de référé du 10 juillet 2020, intervenue entre les mêmes parties, ayant constaté la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail, suspendu les effets de celle-ci et accordé des délais de paiement à la SARL Promer Nautique, ainsi que l'ordonnance rectificative du 7 juin 2021, qui a conduit au plein effet de la clause résolutoire en novembre 2020, l'intimée n'ayant pas respecté l'échéancier fixé. Ils en déduisent qu'en l'état de cette résiliation judiciaire du bail commercial entre les parties, plus aucune obligation contractuelle ou légale ne peut être mise à leur charge, et que l'ordonnance entreprise doit être réformée.

En tout état de cause, les appelants soutiennent avoir fait procéder à la réalisation des travaux d'entretien du chemin d'accès, ainsi que la facture du 2 juin 2021 et le procès-verbal de constat du 3 juin 2021 en attestent, de sorte que l'astreinte prononcée en première instance n'a plus lieu d'être.

La SARL Promer Nautique a constitué avocat le 30 avril 2021, mais n'a pas conclu.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 17 mai 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.

Ainsi, la cour qui n'est pas saisie de conclusions par l'intimé doit, pour statuer sur l'appel, examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance.

Sur la demande de réalisation de travaux par le bailleur sur la voie d'accès au local commercial

A la lecture de la décision entreprise et des conclusions des appelants saisissant la cour, il appert que ces derniers contestent l'existence d'une obligation non sérieusement contestable leur incombant.

En effet, par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Par l'effet de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Or, il est acquis que par jugement du 5 juillet 2018, monsieur [Z] [O] et madame [N] [V] ont été condamnés à l'égard de l'ancien locataire commercial, à réaliser, sous astreinte, des travaux de remise en état de la voie d'accès au local commercial.

Un protocole transactionnel du 5 septembre 2018 avait conditionné la réalisation des travaux de réfection à l'achèvement préalable des travaux de construction concernant un autre terrain. Une expertise judiciaire est intervenue concernant les travaux requis, au contradictoire de la société Promer, de monsieur [Z] [O] et de madame [N] [V].

Le changement de locataire commercial, à la suite de la cession du fonds de commerce, au bénéfice désormais de la SARL Promer Nautique, est sans incidence sur l'obligation d'entretien et de réalisation de travaux des bailleurs sur la voie d'accès au local commercial, l'ensemble des éléments ayant été diligentés au contradictoire des appelants. A la lecture de la décision entreprise, non contestée à ce titre, il appert que le premier juge a pu constater, en vertu de plusieurs procès-verbaux de constat par huissier de justice, des 5 avril 2019, 10 février 2020 et 7 juillet 2020, que les dégradations de la voie d'accès persistaient, caractérisant la défaillance des bailleurs dans leurs obligations d'entretien et de délivrance en bon état.

Pour se défaire de cette obligation leur incombant, monsieur [Z] [O] et madame [N] [V] soulèvent en appel une contestation tenant en la résiliation judiciaire du bail qui serait intervenue en novembre 2020, de sorte que plus aucun lien contractuel ne lierait les parties.

Certes, par ordonnance du 10 juillet 2020, rectifiée le 7 juin 2021, la SARL Promer Nautique a été condamnée à verser aux appelants, à titre provisionnel, la somme de 4 310,28 € au titre de l'arriéré locatif dû au 4 juin 2020, les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement du 8 novembre 2019 étant suspendus et des délais de paiement sur six mois étant accordés à l'intimée. Selon décompte produit au 1er mars 2021, soit à l'expiration du délai de 6 mois, il appert que la SARL Promer Nautique était toujours débitrice de monsieur [Z] [O] et madame [N] [V], mais que la dette avait nettement diminué. Aucun décompte ultérieur n'est justifié, ni aucune démarche en vue d'un recouvrement des sommes dues par huissier de justice ou autres. Dès lors, il convient de retenir que la résiliation du bail n'est pas acquise avec l'évidence requise en référé, de sorte qu'elle ne peut constituer une contestation sérieuse de nature à remettre en cause l'obligation de réfection de la voie d'accès mise à la charge des bailleurs, le contrat de bail liant les parties n'ayant pas manifestement cessé.

Toutefois, au vu du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 3 juin 2021 et de la facture du 2 juin 2021, à hauteur de 43 906,50 € TTC, il appert que monsieur [Z] [O] et madame [N] [V] justifient avoir effectivement fait procéder à la réfection de la voie d'accès desservant leur propriété louée à partir de la voie publique. Ils établissent ainsi avoir satisfait, depuis l'ordonnance entreprise, à l'obligation et à la condamnation mises à leur charge.

Ainsi, la cour appréciant au jour où elle statue la persistance de l'obligation non sérieusement contestable des appelants, il est établi, au vu de l'évolution du litige, que celle-ci a disparu. Aussi, l'ordonnance entreprise sera à ce titre réformée.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Dans la mesure où l'infirmation résulte de l'évolution du litige, après exécution de l'ordonnance entreprise, cette dernière doit être confirmée y compris sur ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

En revanche, la SARL Promer Nautique supportera la charge des dépens d'appel. L'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné monsieur [Z] [O] et madame [N] [V], solidairement, à payer à la SARL Promer Nautique la somme de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

Infirme l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions, au vu de l'évolution du litige,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit n'y avoir lieu à condamner solidairement monsieur [Z] [O] et madame [N] [V], sous astreinte, à avoir effectivement réalisé les travaux de réfection de la voie d'accès jusqu'à l'esplanade située au devant du bâtiment conformément aux préconisations de l'expertise judiciaire selon rapport du 20 avril 2015,

Déboute monsieur [Z] [O] et madame [N] [V] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Promer Nautique au paiement des dépens d'appel.

La Greffière Le Président