Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL DE CAYENNE

15 avenue du Général de Gaulle - 97300 CAYENNE

Chambre Civile

ARRÊT N°104

N° RG 20/00253 - N° Portalis 4ZAM-V-B7E-3EK

[D] [F]

[Z] [E] [H] [U]

C/

S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIERE DE KOUROU

ARRÊT DU 29 JUILLET 2022

Jugement au fond, origine Tribunal de Commerce de CAYENNE, décision attaquée en date du 12 Mai 2020, enregistrée sous le n° 19-001160

APPELANTES :

Madame [D] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Boris CHONG SIT de la SELAS CHONG SIT & DOUTRELONG, avocat au barreau de GUYANE

Madame [Z] [E] [H] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Boris CHONG SIT de la SELAS CHONG SIT & DOUTRELONG, avocat au barreau de GUYANE

INTIMEE :

S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIERE DE KOUROU

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Me Isabelle DENIS, avocat au barreau de GUYANE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

En application des dispositions des articles 907 et 786 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 mai 2022 en audience publique et mise en délibéré au 29 juillet 2022, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Mme Aurore BLUM,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Mme Aurore BLUM, Présidente de chambre

Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de chambre

Mme Emmanuelle WATTRAINT, Conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

Mme Fanny MILAN, Greffier, présente lors des débats et du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 al 2 du Code de procédure civile.

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2017, la SAEM SIMKO a donné à bail à Mme [D] [F] et Mme [Z] [U] un local à usage d'habitation situé à [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer mensuel actualisé de 909,71 € dont provision sur charges.

Le paiement du loyer n'ayant pas été scrupuleusement honoré, un commandement de payer un arriéré de loyers et de charges visant le jeu de la clause résolutoire a été délivré aux locataires par exploit du 11 juillet 2019.

Par acte d'huissier du 7 novembre 2019, la SAEM SIMKO a fait assigner Mmes [F] et [U] devant le tribunal d'instance de Cayenne, pour obtenir notamment, sous le béné'ce de l'exécution provisoire :

-le constat de la résiliation judiciaire du bail par application de la clause résolutoire et 1'expulsion des locataires,

-la condamnation de celles-ci au paiement de :

*la somme principale de 9577,74 € au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer y incluant les charges à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu'à la libération effective des lieux et révisable annuellement ;

*la somme de 600,00 € à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement.

Par jugement réputé contradictoire du 12 mai 2020, le tribunal judiciaire de Cayenne a :

-constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 19 décembre 2017, pour le logement précité, à la date du 12 septembre 2019 ;

-prononcé l'expulsion des locataires ;

-dit que faute de départ volontaire des lieux loués, il pourrait être procédé à leur expulsion ;

-condamné Mmes [F] et [U] à payer à la SAEM SIMKO la somme de 12 129,56 € au titre des loyers et charges arrêtés au 23 janvier 2020, loyer du mois de janvier 2020 inclus et hors frais

de procédure, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

-condamné les mêmes à payer à la SAEM SIMKO une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi soit 909,71 € ;

-condamné encore les sus-nommées à payer à la SAEM SIMKO la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par déclaration reçue le 03 septembre 2020, Mmes [D] [F] et [Z] [U] ont interjeté appel de cette décision, limité aux chefs de jugement expressément critiqués.

L'intimée a constitué avocat le 28 septembre suivant.

Les appelantes ont communiqué leurs premières conclusions le 03 décembre 2020, aux termes desquelles elles demandent de :

-dire et juger nul et non-avenu le jugement rendu le 12 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Cayenne pour avoir été rendu par une juridiction incompétente,

Statuant à nouveau,

-suspendre les effets de la clause résolutoire invoquée par la SAEM SIMKO pendant les plus larges délais,

-donner acte qu'à première demande et sans délai du versement de la somme de 11.106,54 € actuellement consignée sur le compte de dépôt n° 04961869692 ouvert dans les livres de la Caisse d'Épargne,

-dire et juger que les appelantes régleront mensuellement le loyer courant et apureront simultanément la dette locative subsistante au moyen de règlements de la même périodicité conformément aux délais qu'il est demandé d'accorder,

-dire et juger que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail reprendra son cours, les éventuelles indemnités d'occupation étant réputées être devenues loyers.

-statuer ce que de droit sur les dépens de l'instance.

L'intimée n'a déposé aucune conclusion au fond, mais, le 25 janvier 2021, des conclusions d'incident aux termes desquelles elle sollicitait la radiation de l'appel du rôle de la cour en l'absence d'exécution du jugement, avant de se désister de son incident, ce dont le conseiller de la mise en état lui a donné acte par ordonnance du 29 septembre 2021.

La clôture de l'instruction est intervenue le 12 janvier 2022.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, qui seront exposés dans les motifs pour les besoins de la discussion, la cour se réfère aux conclusions sus-visées et à la décision déférée, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

1/ Sur la nullité du jugement

Les appelantes soulèvent la nullité du jugement du 12 mai 2020 en ce qu'il a été rendu par une juridiction n'ayant pas vocation à connaître de l'action, et ce, en application des articles L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire et de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

La cour retient que l'article sus-visé du code de l'organisation judiciaire, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et alors applicable aux instances en cours, énonce que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.

En l'espèce, s'agissant d'une demande de résiliation d'un bail d'habitation, et de prétentions accessoires à cette demande, le tribunal d'instance de Cayenne, saisi par assignation du 07 novembre 2019, se devait de transmettre le dossier au juge du contentieux de la protection.

Le jugement, rendu par une juridiction qui ne pouvait plus connaître de ce contentieux, sera donc annulé.

2/ Sur les demandes au fond

En application des dispositions de l'article 90 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour doit statuer sur le fond du litige au vu de l'assignation et des pièces produites en première instance par le bailleur et des conclusions d'appel et pièces de Mmes [F] et [U].

Celles-ci ne contestent pas la recevabilité des demandes du premier, lequel a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives plus de deux mois avant l'assignation, et a dénoncé la dite assignation au représentant de l'État.

Aux termes de son assignation, le bailleur se prévaut d'un commandement de payer signifié aux locataires le 11 juillet 2019, rappelant les termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 19 décembre 2017, resté infructueux et sollicite en conséquence la résiliation du contrat de bail, ainsi que l'expulsion des locataires et la condamnation de ces dernières à lui payer la somme de 9 577,74€, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à leur départ effectif des lieux.

Les locataires, dans leurs conclusions du 03 novembre 2020, font valoir qu'elles ont procédé au séquestre des sommes correspondant aux loyers, dans l'attente de travaux de reprise d'infiltrations, le bailleur, en dépit de plusieurs demandes, demeurant inerte. Elles s'engagent à verser à première demande et sans délai la somme de 11 106,54€ actuellement consignée sur l'un de leurs comptes et à verser mensuellement le loyer courant et apurer la dette locative en contrepartie de la suspension des effets de la clause résolutoire.

La cour observe que le commandement de payer du 11 juillet 2019, qui rappelle les termes de la clause résolutoire énoncée dans le contrat de bail liant les parties, n'a été suivi d'aucun paiement avant le 11 septembre 2019.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise, et le bail a été résilié à cette dernière date.

Il résulte toutefois des pièces produites par les locataires dans le cadre de la procédure d'incident qu'elles ont apuré la totalité de leur dette locative d'un montant total de 25 479,99€ au moyen d'un chèque et d'un virement.

Si la demande de délais des appelantes est en conséquence devenu sans objet, il convient, au regard de la régularisation de la situation, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de dire que le bail a repris son cours.

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mmes [F] et [U], qui n'ont régularisé leur situation qu'au cours de la procédure d'appel, supporteront la charge des dépens, étant rappelé que le bailleur était fondé à réclamer la constatation de la résiliation du bail.

Aucune considération tirée de l'équité ne permet en revanche de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, étant observé que le bailleur a lui-même, à la lecture du procès-verbal d'huissier du 10 août 2020, failli à ses obligations.

PAR CES MOTIFS

La Cour, par arrêt contradictoire, en dernier ressort et mis à disposition par le greffe,

Annule le jugement du tribunal judiciaire de Cayenne du 12 mai 2020,

Constate l'acquisition, le 11 septembre 2019, de la clause résolutoire du bail conclu le 19 décembre 2017 entre la SAEM SIMKO d'une part et Mmes [D] [F] et [Z] [U] d'autre part ;

Suspend les effets de la clause résolutoire au regard de l'apurement de la totalité de la dette locative intervenue depuis et dit que le bail a repris son cours ;

Condamne solidairement Mmes [D] [F] et [Z] [U] aux dépens ;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et le Greffier.

Le GreffierLa Présidente de chambre

Fanny MILANAurore BLUM