Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

ARRET

N°

[F]

C/

[H]

PM/SGS

COUR D'APPEL D'AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT SIX JUILLET

DEUX MILLE VINGT DEUX

Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/01620 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IBMN

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LAON DU DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [M] [F]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Me Anthony CONTANT, avocat au barreau de LAON

APPELANT

ET

Monsieur [X] [H]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Assigné à étude le 22 mai 2021

INTIME

DEBATS :

A l'audience publique du 19 mai 2022, l'affaire est venue devant M. Pascal MAIMONE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 26 juillet 2022.

La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L'ARRET :

Le 26 juillet 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et Présidente étant empêchée, la minute a été signée par Mme Christina DIAS DA SILVA , Présidente de chambre, et Madame Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Par acte du 28 février 2011, M. [M] [F] a donné à bail à M. [X] [H] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3]) pour un loyer mensuel de 410 €, outre des charges forfaitaires mensuelles de 25 €.

M. [X] [H] a quitté les lieux le 31 juillet 2017.

Par acte d'huissier du 23 février 2020, M. [M] [F] a fait assigner M. [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes de 9356,98 euros en principal et 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 18 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon a :

-Condamné M. [X] [H] à payer à M. [M] [F] la somme de 1832,32 euros au titre du compte de sortie du logement sis [Adresse 3] ;

-Dit que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

-Rejeté les autres demandes des parties ;

-Condamné M. [X] [H] aux dépens à l'exception des frais de la sommation de payer non nécessaire ;

-Rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 19 mars 2021, M. [M] [F] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions transmises par la voie électronique le 26 mai 2021, M. [M] [F] demande à la Cour de :

-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

.Condamné M. [X] [H] au paiement de la somme de 1832,32 € au titre du compte de sortie du logement sis [Adresse 3] ;

-Dit que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

-Rejeté les autres demandes des parties ;

-Condamné M. [X] [H] aux dépens à l'exception des frais de sommation de payer non nécessaire ;

Et la réformant :

-Condamner M. [X] [H] à lui payer la somme de 9356,98 euros

-Condamner M. [X] [H] à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront la sommation de payer.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions de l'appelant, visées ci-dessus, pour l'exposé de ses prétentions et moyens.

M. [X] [H] n'a pas constitué avocat

Par ordonnance du 27 avril 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture et renvoyé l'affaire pour plaidoiries à l'audience du 19 mai 2022.

La déclaration d'appel ayant été signifiée à M. [X] [H] selon acte d'huissier remis en l'étude de l'huissier instrumentaire, conformément aux dispositions de l'article 473alinéa premier du code de procédure civile, il convient de statuer par décision rendue par défaut.

CECI EXPOSE, LA COUR,

Sur la demande au titre des réparations locatives :

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, de prendre en charge l'entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives.

Aux termes de l'article 1er du décret du 26 août 1987 sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipement à usage privatif. A ce titre les locataires sont tenus au maintien en état de propreté des matériaux de revêtement des plafonds, murs intérieurs et cloisons, et à la remise en état des revêtements de sols notamment en cas de tâches et de trous.

Conformément à l'article 3 de la même loi, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

En application de ces textes, il est considéré qu'il doit être tenu compte de la durée d'occupation du logement et que le locataire ne doit pas répondre des dégradations consécutives à la vétusté du logement et ce même si les éléments d'équipement de celui-ci étaient neufs ou en bon état lors de l'entrée dans les lieux.

En l'espèce, l'état des lieux d'entrée du 28 février 2011 établi contradictoirement le 28 février 2011 démontre que le logement était à l'état neuf et propre lors de sa prise de possession par M. [X] [H].

Le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 31 juillet 2017 par Maître [N], huissier de justice, révèle que:

* dans le séjour avec coin cuisine une porte est griffée, une fenêtre est sale, le volet roulant est cassé, les murs sont jaunis et présentent des tâches et huits trous non rebouchés, des éclats sur le carrelage, les prises et interrupteurs sont sales, une grille de radiateur est pliée, les joints sur la faïence sont sales ainsi que les meubles et les éléments d'équipement sont entartrés.

*dans la salle de bains la porte est griffée, les murs sont tâchés, le plafond est jauni et a été revêtu d'une couche d'apprêt inachevée, il existe des éclats sur le carrelage au sol, le lavabo est fissuré et les éléments d'équipements sont sales et/ou entartrés ;

*dans la chambre la porte est jaunie et griffée, la fenêtre, le double vitrage, la grille de ventilation, le volet roulant, le plafond, les caches de prises et les murs sont sales et l'armoire est en mauvais état.

Il résulte de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie que le logement a été restitué sale avec des éléments d'équipement pour partie en mauvais état.

Cependant, le logement a été occupé pendant plus de six ans et il doit être tenu compte de la vétusté résultant de l'usure normale du logement dont les réparations relèvent des obligations du propriétaire.

Ainsi la bailleur ne saurait réclamer à M. [X] [H] la somme de 9356,98 € au titre des réparations locatives sur la base de devis qui correspondent à une réfection complète du logement sans tenir compte de l'usure normale des éléments d'équipement du logement et en prévoyant leur remplacement pur et simple alors que selon l'état des lieux de sortie, ils sont décrits comme seulement sales ou entartrés.

Les parties n'ayant pas convenus de l'application d'une grille de vétusté lors de la signature du bail, c'est à juste titre que le premier juge a estimé devoir réduire les réclamations du bailleur au titre des réparations locatives à la somme de 2682,32 euros en faisant application, à défaut d'éléments contraires, de la grille de vétusté figurant dans la charte départementale de l'Aisne relative à la vétusté.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [X] [H] à payer à M. [M] [F] la somme de 1832,32 euros correspondant aux réparations locatives de 2682,32 euros devant être mise à sa charge déduction faite du montant du dépôt de garantie de 850 euros versé lors de la prise de possession du logement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [M] [F] succombant en appel mais M. [X] [H] ayant justement succombé en première instance, il convient :

-de laisser à M. [M] [F] la charge des dépens d'appel ;

-de débouter M. [M] [F] de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel ;

-de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [X] [H] aux dépens de première instance à l'exception des frais liés à la sommation de payer qui était manifestement prématurée puisqu'elle a été délivrée pour un montant excessif, avant que le montant des réparations locatives ne soit fixé par la présente décision;

-d'infirmer le jugement en ce qu'il a estimé que l'équité ne commandait pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [M] [F] pour la procédure de première instance;

-de condamner M. [X] [H] à payer à M. [M] [F] la somme de 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort :

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande au titre des frais irrépétibles de M. [M] [F] ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :

Condamne M. [X] [H] à payer à M. [M] [F] la somme de 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

Déboute M. [M] [F] de ses plus amples demandes ;

Laisse à la charge de M. [M] [F] les dépens d'appel.

LA GREFFIEREP/LA PRESIDENTE

EMPÊCHÉE