Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 05 JUILLET 2022

N° RG 21/05535 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UXEB

AFFAIRE :

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

Mme [X] [D]

...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Août 2021 par le Juge des contentieux de la protection de GONESSE

N° RG : 1121000626

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 05/07/22

à :

Me Jeanine HALIMI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.A. IMMOBILIERE 3F

N° SIRET : 552 141 533 RCS PARIS

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397

APPELANTE

****************

Madame [X] [D]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [P] [D]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Assignés à tiers présent à domicile

INTIMES DEFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Mai 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 juin 2003, la société immobilière 3F a consenti à M. et Mme [D] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (95).

Par acte d'huissier de justice délivré le 9 avril 2021, la société immobilière 3F a assigné M. et Mme [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir constater ou prononcer la résiliation du bail et obtenir :

- leur expulsion des lieux loués, avec si nécessaire le concours de la force publique, et le séquestre des meubles à leurs frais,

- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3 040,33 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 30 mars 2021,

- la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux loués, d'un montant égal au loyer augmenté des charges ou au moins égal au montant du loyer,

- leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité de 360 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 6 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :

- constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. et Mme [D] sur le logement situé 3 allée des Anémones à [Localité 5] (95), à compter du 2 janvier 2021, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire,

- ordonné, faute de départ volontaire, de M. et Mme [D] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

- fixé la créance de la société immobilière 3F au titre de l'arriéré de loyers et charges échus au 2 janvier 2021 à la somme de 1 256,76 euros, et en tant que de besoin, condamné solidairement M. et Mme [D] au paiement de cette somme,

- dit que M. et Mme [D] sont redevables in solidum d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 305 euros et des charges à compter du 3 janvier 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

- dit que copie de la décision serait transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Val d'Oise,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné in solidum M. et Mme [D] aux entiers dépens qui comprendraient le coût du commandement de payer délivré le 2 novembre 2020.

Par déclaration reçue au greffe le 2 septembre 2021, la société immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 septembre 2021, elle demande à la cour :

- d'infirmer partiellement le jugement rendu le 6 août 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise, siégeant en son tribunal de proximité de Gonesse, en ce qu'il a dit que M. et Mme [D] sont redevables in solidum d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 305 euros et des charges à compter du 3 janvier 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

et statuant à nouveau :

- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 3 janvier 2021 et jusqu'à la reprise effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû, en cas de poursuite du bail et condamner solidairement M. et Mme [D] au versement de celle-ci,

- condamner solidairement M. et Mme [D] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. et Mme [D] aux entiers dépens qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocat aux offres de droit.

M. et Mme [D] n'ont pas constitué avocat. Par actes d'huissier de justice délivrés le 9 septembre 2021, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant leur ont été signifiées par remise à tiers présent à domicile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 avril 2022.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'.

Sur l'appel de la société Immobilière 3F.

Au soutien de son appel, la société bailleresse reproche au premier juge d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de M. et Mme [D], à un montant fixe forfaitaire de 305 euros à compter du 3 janvier 2021, outre les charges, faisant essentiellement valoir que l'indemnité d'occupation a pour finalité d'indemniser le bailleur du maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu sans droit ni titre, de sorte que cette indemnité ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été due en cas de poursuite du bail.

Sur ce,

L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l'indemnité d'occupation étant fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi.

Sur les mesures accessoires.

M. et Mme [D] doivent être condamnés au paiement des dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. et Mme [D] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré rendu le 6 août 2021 par le juge du tribunal de proximité de Gonesse, en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à la somme de 305 euros, outre les charges, à compter du 3 janvier 2021,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi,

Condamne M. et Mme [D] à son paiement à compter du 3 janvier 2021 jusqu'à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

Condamne M. et Mme [D] à verser à la société Immobilière 3 F, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et Mme [D] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés par la SELARL Jeanine Halimi conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,