Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 21 JUIN 2022

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/19866 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA4CD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Septembre 2019 -Tribunal d'Instance de SAINT MAUR DES FOSSES - RG n° 11-19-000165

APPELANTE

Madame [D] [U] épouse [W] [V] [T]

Née le 23 juillet 1970 à [Localité 5] (92)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Laurent MORET de la SELARL LM AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 427

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/55124 du 27/11/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]

représenté par son Syndic, la Société SARL DM GESTION, inscrite au RCS de CRETEIL sous le n° 534.427.600, ayant siège social, [Adresse 3], [Localité 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Me Jean-Michel GONDINET, avocat postulant au barreau de PARIS, toque: P0544

ayant pour avocat plaidant Me Pascale PEIGN'', avocat au barreau du Val de Marne, toque: PC135

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN,président de chambre

Mme Marie MONGIN, conseillère

M. François BOUYX, conseiller

Qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [U] épouse [W] [V] [T] (ci-après Mme [T]) a été embauchée en qualité de gardienne d'immeuble par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires) le 3 janvier 1996 ; son contrat comprenait, au titre des avantages en nature, la mise à disposition d'un pavillon accueillant la loge et son logement de fonction.

Elle a été licenciée par lettre du 7 août 2018 prévoyant un délai de préavis de trois mois qui se terminait le 6 novembre 2018.

Le 5 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer une sommation de quitter les lieux dans un délai d'un mois.

Par acte d'huissier du 14 février 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [T] devant le tribunal d'instance de Saint Maur des Fossés afin de faire expulser les occupants du logement de fonction et obtenir le paiement d'indemnités d'occupation et de charges.

Par jugement du 9 septembre 2019, le tribunal a :

- constaté que Mme [T] occupait le logement sans droit ni titre depuis le 7 novembre 2018, date d'expiration de son préavis de licenciement,

- ordonné l'expulsion des occupants du logement,

- condamné la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 900 euros conformément à la valeur locative du logement en cause, outre la provision sur charges qui aurait été pratiquée si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'expiration du délai de préavis et jusqu'à complète libération des lieux,

- condamné la défenderesse au paiement de la somme de 6 100 euros au titre des indemnités d'occupation dues à compter du 7 novembre 2018 jusqu'au 3 juin 2019 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, celle de 2 852,01 euros au titre des charges dues pour 2017, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et celle de 2 301,44 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2018, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- dit que la charge des dépens serait supportée par le Trésor public, Mme [T] étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Mme [T] a libéré les lieux le 17 octobre 2019.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 24 octobre 2019, Mme [T] a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées le 24 janvier 2020, l'appelante demande à la cour de :

- dire que les demandes relatives aux charges afférentes au logement de fonction pendant l'exécution de son contrat de travail relèvent de la compétence du conseil de prud'hommes de Créteil,

- en conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'incompétence et l'a condamnée au paiement des sommes de 2 852,01 et 2 301,44 euros au titre des charges de 2017 et 2018,

- subsidiairement, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des charges afférentes au logement de fonction,

- réformer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation de 900 euros et la ramener à la somme de 123,30 euros charges incluses,

- dire que le paiement de cette indemnité se fera en deniers ou quittances,

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses autres demandes,

- le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1989 ainsi qu'aux dépens.

Par conclusions notifiées le 6 mars 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la compétence du tribunal d'instance pour statuer sur les demandes principales en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation et sur les demandes accessoires relatives au paiement des charges des exercices 2017 et 2018,

- condamner l'appelante au paiement de la somme mensuelle de 900 euros à compter de l'issue de son contrat de travail et de 6 100 euros au titre des indemnités d'occupation du 7 novembre 2018 au 9 septembre 2019,

- y ajoutant, la condamner au paiement de la somme de 5 745 euros au titre des indemnités d'occupation postérieures dues jusqu'à son départ, soit le 15 décembre 2019,

- la condamner au paiement des sommes de 2 852,01 et 2 301,44 euros au titre des charges dues pour 2017 et 2018, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, ainsi qu'aux dépens d'appel.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient d'observer que Mme [T], qui a restitué les lieux, ne remet pas en cause le jugement en ce qu'il a ordonné son expulsion, ni en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation, du moins quant au principe de cette indemnité; ces dispositions du jugement doivent donc être confirmées.

Sur l'exception d'incompétence

Mme [T] soutient que les demandes relatives aux charges des exercices 2017 et 2018 relèvent de la compétence du conseil de prud'hommes de Créteil, déjà saisi de la contestation de son licenciement, les charges étant intégrées aux avantages en nature prévus à son contrat de travail, et portant sur une période antérieure à la rupture de celui-ci.

Mais la question des charges liées à l'occupation du logement de fonction est accessoire aux demandes principales qui étaient formulées par le syndicat des copropriétaires devant le tribunal d'instance, à savoir celles portant sur l'expulsion de ce logement et le paiement d'une indemnité d'occupation ; en outre, le conseil de prud'hommes n'étant pas saisi des demandes en paiement de charges, le risque de contrariété de décisions n'existe pas.

C'est donc à bon droit que le tribunal d'instance s'est reconnu compétent pour connaître de l'ensemble du litige.

Sur les charges réclamées

Mme [T] soutient que son contrat de travail prévoyait, outre son salaire, des avantages en nature évalués forfaitairement à la somme mensuelle de 123,30 euros correspondant à la fois à l'occupation du logement de fonction et aux charges de chauffage, eau chaude, gaz et électricité afférentes à celui-ci.

Mais cette évaluation forfaitaire n'était valable, aux termes de son contrat de travail et de l'avenant n°3 à celui-ci, qu'en l'absence de compteurs individuels.

A contrario, postérieurement à la pose de compteurs individuels, les charges afférentes au logement ont cessé d'être intégrées aux avantages en nature, et sont devenues exigibles sur la base des relevés de compteurs.

Le fait que le syndicat des copropriétaires n'ait pas exigé le paiement de charges avant 2017 n'ouvre aucun droit au profit de l'appelante, à défaut de renonciation expresse de son employeur à lui réclamer le paiement de ces charges après la pose des compteurs individuels.

Les demandes relatives aux charges 2017 et 2018 n'étant pas prescrites, et ces charges étant justifiées par les pièces produites, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [T] au paiement des sommes de 2 852,01 et 2 301,44 euros.

Sur l'indemnité d'occupation

Mmes [T] demande à la cour de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 123,30 euros qui avait été fixée dans l'avenant n°3 à son contrat de travail au titre des avantages en nature, et ce d'autant que le syndicat des copropriétaires n'a jamais entretenu le logement depuis 1996, alors qu'elle l'avait entièrement rénové à ses frais.

Le tribunal a fixé cette indemnité à la somme mensuelle de 900 euros sur la base de la valeur locative du logement.

Mais l'indemnité d'occupation, par sa nature mixte indemnitaire et compensatoire, doit permettre au propriétaire d'un bien d'obtenir une somme qui réparera justement le préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du logement et son indisponibilité, sans pour autant pouvoir prétendre au paiement d'une somme équivalente à la valeur locative du bien.

En l'espèce, le préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du logement pendant moins d'un an (l'appelante ayant remis les clés le 17 octobre 2019 selon le procès-verbal de reprise dressé à cette date) doit être fixé à la somme de 500 euros par mois, en tenant compte du fait que l'intimé n'indique pas à la cour quelle était la destination du logement après le départ de l'appelante ; le jugement doit donc être infirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L'appelante, qui s'était maintenue indûment dans les lieux, doit être condamnée aux dépens de première instance, lesquels doivent être recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

Le sens de la présente décision conduit la cour à laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens d'appel et de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation,

Statuant à nouveau sur ce point :

Condamne Mme [D] [U] épouse [W] [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 500 euros par mois du 7 novembre 2018 au 17 octobre 2019 au titre des indemnités d'occupation,

Y ajoutant :

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires formées devant la cour,

Laisse les dépens d'appel à la charge de chacune des parties.

Le greffier, Le président,