Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 03 JUIN 2022

(n°2022/ , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12626 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCKBO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juillet 2020 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 18/09980

APPELANTE

Madame [X] [N], née le 29 février 1964,

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Christophe GUIBLAIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 180

assistée de Me Eric AZOULAY,SCP FEDARC, avocat au barreau de VAL D'OISE,

toque : 10

INTIMÉE

S.C.I. [Localité 4] PARC RÉPUBLIQUE immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 790 560 080, réprésentée par ses représentants légaux, domiciliès en cette qualitè audit siège :

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me Fabrice LEPEU de l'AARPI KLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0404

substitué par Me Mayi PIERROT-WOAKE, de l'AARPI KLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0404

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE., conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement révue le 18 mars 2022 prorogée au 22 avril 2022 puis au 13 mai 2022 et au 20 mai 2022 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

****

Mme [X] [N] est propriétaire d'une maison d'habitation située [Adresse 2].

Le 18 janvier 2013, la SCI [Localité 4] Parc République (la SCI [Localité 4]) a déposé une demande de permis de construire auprès de la mairie de [Localité 4] en vue de la réalisation d'un ensemble immobilier composé de 28 logements collectifs répartis en deux bâtiments non accolés sur le fonds voisin de la propriété de Mme [N] et le permis de construire a été accordé par arrêté municipal le 29 avril 2013.

Mme [N] a déposé une requête en annulation du permis de construire qui a été déclarée irrecevable par le tribunal administratif de Montreuil le 22 octobre 2013.

Le 29 novembre 2013, la SCI [Localité 4] et Mme [N] ont conclu une transaction prévoyant le versement à cette dernière d'une indemnité de 33 000 euros.

Par exploit d'huissier du 10 septembre 2018, la SCI [Localité 4] a fait assigner Mme [N] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de restitution de cette indemnité et par jugement en date du 27 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a fait droit à cette demande, condamné Mme [N] à payer à la SCI [Localité 4] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, rejeté le surplus des demandes et ordonné l'exécution provisoire.

Pour statuer ainsi le tribunal a rappelé que l'accord est une transaction au sens de l'article L600-8 du code de l'urbanisme qui devait être enregistré conformément à l'article 635 du code général des impôts et il a jugé que l'absence d'enregistrement entraîne l'impossibilité d'exécuter la transaction devenue sans cause dès lors qu'elle est tenue pour illégale par le législateur, cette circonstance justifiant l'obligation de restituer l'indemnité.

Mme [N] a interjeté appel de cette décision et a sollicité la transmission d'une question prioritaire de constitutionnalité relative à l'inconstitutionnalité de l'article L600-8 du code de l'urbanisme et a ajouté une question subsidiaire portant sur l'application rétroactive de l'article L600-8 du code de l'urbanisme découlant de la loi du 23 novembre 2018 à une situation née antérieurement à celle-ci.

Par arrêt dui 21 mai 2021, après avis du ministère public, la présente cour a déclaré recevable la question prioritaire de constitutionnalité, a rejeté la demande de transmission de cette question à la Cour de cassation en l'absence de caractère sérieux, a rejeté les demandes formées par Mme [N] et l'a condamnée à verser à la SCI [Localité 4] Parc République la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour statuer ainsi, la cour d'appel a jugé que :

. au regard des articles 4, 5, 6 et 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 qui impose au législateur d'adopter des dispositions suffisamment précises et des formules non équivoques, que le texte incriminé est clair et précis et ne porte pas atteinte à l'objectif de valeur constitutionnelle d'intelligibilité du droit ;

. que la violation du droit de propriété n'est caractérisée que lorsqu'une partie est véritablement privée de ce droit protégé par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen ;

. que la liberté contractuelle telle que garantie par le Conseil constitutionnel depuis une décision du 13 juin 2013 peut être limitée et encadrée par le législateur pour répondre à des exigences constitutionnelles ou d'intérêt général à la condition qu'il n'en résulte pas d'atteinte disproportionnée au regard de l'objectif poursuivi et que le délai d'enregistrement prévu par les dispositions de l'article L600-8 du code de l'urbanisme est justifié par des motifs d'intérêt général de célérité des modes alternatifs de règlement des différents et n'est pas disproportionné puisqu'il permet d'éviter l'exercice de recours abusifs ;

. que les lois interprétatives bénéficient, par définition, d'une rétroactivité maximale puisqu'elles s'incorporent à la loi qu'elles sont destinées à interpréter et lui empruntent donc sa date d'entrée en vigueur, la Cour de cassation ayant d'ailleurs déjà estimé que le nouvel article L600-8 du code de l'urbanisme était entièrement interprétatif, qu'en conséquence son application rétroactive ne portait pas atteinte au principe de sécurité juridique ;

Qu'en conséquence les conditions de transmission de la question prioritaire de constitutionnalité à la cour de cassation n'étaient pas remplies.

Au terme de ses dernières conclusions, Mme [N] demande à la cour de :

. infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

. déclarer les dispositions de l'article L600-8 du code de l'urbanisme inapplicables au cas d'espèce,

. débouter la SCI [Localité 4] Parc République de ses demandes,

. condamner la SCI [Localité 4] Parc République à lui payer 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

. condamner la SCI [Localité 4] Parc République à lui payer 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamner la SCI [Localité 4] Parc République aux entiers dépens y compris les dépens de première instance.

Au soutien de son appel, elle fait valoir qu'elle ne s'est jamais désistée du recours qu'elle a formé par requête du 9 septembre 2013 qui a été déclaré irrecevable par ordonnance du tribunal administratif de Montreuil le 22 octobre 2013 et que le tribunal a dénaturé l'objet du protocole en ne prenant pas en compte d'une part sa volonté d'obtenir réparation des troubles anormaux du voisinage et, d'autre part, en éludant le fait que la procédure administrative était d'ores et déjà éteinte au moment de sa signature le 29 novembre 2013 ; elle soutient que l'objet du protocole était de la remplir de ses droits vis-à-vis de l'atteinte à son droit de propriété que supposait la réalisation de travaux et que le protocole met fin à la possibilité pour elle de réclamer la réparation de son préjudice en raison des troubles anormaux de voisinage alors qu'elle se plaignait notamment d'une perte d'ensoleillement et qu'au moment de signer le protocole, le risque juridique portait sur cette appréciation.

Au terme de ses dernières conclusions, la SCI [Localité 4] Parc République demande à la cour de :

. confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

. condamner Mme [N] à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamner Mme [N] aux dépens.

Sur l'objet du protocole, elle fait valoir que celui-ci avait avant tout pour objet d'obtenir que Mme [N] renonce de manière définitive et irrévocable à exercer tout recours contre le permis de construire, celle-ci pouvant toujours exercer un recours à la date de signature du protocole, et ne valait en aucun cas reconnaissance du bien-fondé de son préjudice  ; elle conteste l'atteinte au droit de propriété allégué par Mme [N].

Elle soutient que toute contestation relative à la question du contrôle de conventionnalité de l'article L600-8 du code de l'urbanisme est vaine, les moyens soulevés par Mme [N] étant les mêmes que ceux soumis à la cour dans le cadre de la demande de transmission d'une question prioritaire de constitutionnalité

SUR CE

Sur l'inapplicabilité des dispositions de l'article L600-8 du code de l'urbanisme au cas d'espèce

La demande de restitution formée par la SCI [Localité 4] est fondée sur l'article L600-8 du code de l'urbanisme qui dispose que toute transaction par laquelle une personne ayant demandé ou ayant l'intention de demander au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du code général des impôts et que la contrepartie prévue par une transaction non enregistrée dans le délai d'un mois prévu à l'article 635 du code général des impôts est réputée sans cause et que les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition.

Mme [N] fait valoir que le rejet par le tribunal administratif du recours contre le permis de construire ne lui interdisait pas de faire valoir les troubles anormaux du voisinage liés au projet de construction dont elle était en droit d'obtenir réparation auprès des juridictions judiciaires, que c'est pour ce seul motif et en réparation de ce préjudice que la SCI [Localité 4] a accepté de lui verser la somme de 33 000 euros et qu'au moment de la signature du protocole, le 29 novembre 2013, le recours administratif était d'ores et déjà rejeté.

En l'espèce la requête en annulation du permis de construire déposée par Mme [N] a été déclarée irrecevable par le tribunal administratif de Montreuil le 22 octobre 2013, irrecevabilité fondée sur le défaut d'acquittement pour le compte de Mme [N] de la contribution pour l'aide juridique prévue à l'article 1635 bis du code général des impôts qui n'était pas régularisable, ce dont les parties avaient connaissance à la date du compromis.

En conséquence l'objet de la transaction ne portait pas strictement sur un désistement par Mme [N] du recours administratif qu'elle avait formé contre le permis de construire puisqu'à la date de la signature du protocole transactionnel ce recours avait été déclaré irrecevable.

Si l'accord transactionnel du 23 octobre 2013 portait néanmoins sur l'extinction définitive du contentieux administratif relatif au permis de construire obtenu par la SCI [Localité 4] Parc République puisque le versement de la somme de 33 000 euros séquestrée en application de cet accord devait être versée en contrepartie de la production d'un certificat de non-appel, il résulte cependant des termes du protocole transactionnel que celui-ci n'est pas limité à ce seul engagement de Mme [N] de ne pas faire appel de l'ordonnance d'irrecevabilité.

En effet l'article 2 relatif aux concessions de Mme [N] stipule qu'elle reconnaît que les concessions faites aux termes du présent protocole par la SCI sont réalisées à titre transactionnel, forfaitaire et définitif afin de la remplir de tous ses droits et mettre fin à tous différents nés ou à naître dans les rapports de droit ou de fait ayant pu exister entre elle et la SCI sur le fondement de ses demandes telles que résultant de sa requête devant le tribunal administratif et qu'elle déclare dans cet article renoncer irrévocablement à réclamer à la SCI tous autres avantages en nature ou en argent de quelque sorte que ce soit au titre des réclamations qu'elle portait tant à l'encontre de l'ordonnance que du permis de construire et d'une manière générale au projet de construction afférent.

Eu égard au caractère très général et imprécis de ce protocole, il y a lieu de l'interpréter,

Il est constant que Mme [N] se plaignait notamment, dans le cadre du recours administratif formé contre le permis de construire, d'une perte d'ensoleillement, d'une perte de jouissance de sa terrasse, de la nuisance d'une vue oblique sur le jardin et d'une perte de valeur de 18% de son bien et qu'en signant ledit protocole transactionnel étendu à toutes réclamations à l'encontre du projet de construction afférent, elle a également renoncé à toute action sur ces fondements incluant les actions qu'elle aurait pu engager devant le juge judiciaire notamment aux fins d'être indemnisée de ces chefs de préjudice.

L'indemnité versée à Mme [N] dans le cadre du protocole transactionnel constitue donc non seulement la contrepartie de sa renonciation à faire appel de l'ordonnance d'irrecevabilité du recours en annulation formé contre le permis de construire mais également la contrepartie de sa renonciation à solliciter l'indemnisation de son préjudice du fait du projet de construction immobilière à l'exception de l'action en responsabilité du fait des désordres matériels qui seraient causés à son bien par les travaux de construction qui a fait l'objet d'une exclusion dans ce même protocole.

Il est par ailleurs non contesté que la transaction ne peut être soumise à aucune obligation d'enregistrement en ce qu'elle porte sur la renonciation par Mme [N] à solliciter l'indemnisation de son préjudice du fait du projet de construction immobilière et qu'en conséquence l'absence de cause alléguée et stipulée par l'article L. 600-8 du code de l'urbanisme ne peut être étendue à ce protocole transactionnel sauf à créer un grave déséquilibre entre les parties puisque l'application de ces dispositions suppriment l'avantage obtenu par Mme [N] au titre de la renonciation à ses droits.

En conséquence il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de restitution versées formée par la SCI [Localité 4] en application des dispositions de l'article L600-8 alinéa 2 du code de l'urbanisme et, infirmant le jugement, il convient de débouter la SCI [Localité 4] de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [N]

Les éléments invoqués par Mme [N] au soutien de sa demande de dommages et intérêts à savoir le caractère tardif de la demande eu égard aux travaux subis et aux recours subséquents ne sont pas de nature à établir le caractère abusif de la présente procédure qui est sans lien avec la problématique des travaux et que l'action n'est pas prescrite.

Par ailleurs Mme [N] ne s'explique pas sur la prétendue violation d'une clause de confidentialité qui ne figure pas dans la transaction.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Le jugement sera infirmé du chef des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la SCI [Localité 4] Parc République sera condamnée à payer à Mme [N] la somme de 5 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS: Statuant publiquement,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI [Localité 4] Parc République de ses demandes,

Déboute Mme [N] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SCI [Localité 4] Parc République à payer à Mme [N] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI [Localité 4] Parc République aux entiers dépens de première instance et d'appel.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,