Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

25/05/2022

ARRÊT N°416/2022

N° RG 21/00688 - N° Portalis DBVI-V-B7F-N7GT

CBB/IA

Décision déférée du 19 Janvier 2021 - Président du TJ de TOULOUSE ( 20/01437)

S.MOLLAT

S.C.I. DU [Adresse 8]

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 6]

S.A.S. ONLY ASSURANCE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTE

S.C.I. DU [Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Sophie GUIZIOU, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 6]

prise en la personne de son Administrateur provisoire Madame

[X] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Christine DUSAN de la SCP DUSAN-BOURRASSET-CERRI, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. ONLY ASSURANCE

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-paul ESCUDIER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Suivant acte en date du 4 mars 2015 la SCI de [Adresse 8] a consenti à la SAS Only Assurances exerçant une activité de courtier en assurance, la location d'un local à usage de bureaux au 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 6].

Suivant courrier du 16 janvier 2020 puis du 10 septembre 2020 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a mis en demeure la SCI puis sa locataire de procéder à l'enlèvement des affichages publicitaires apposés sur le vitres du local contraires au règlement de copropriété.

PROCEDURE

Par actes en date des 24 et 25 septembre 2020 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a fait assigner la SCI de [Adresse 8] et la SAS Only Assurances devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en vue de la dépose de la vitrophanie sous astreinte.

Par ordonnance du 19 janvier 2021 le juge a':

- ordonné la dépose de l'ensemble de la vitrophanie installée par la SAS Only Assurances,

- rejeté les autres demandes,

- condamné la SCI de [Adresse 8] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

La SCI du [Adresse 8] a relevé appel de la décision suivant déclaration du 12 février 202 en critiquant l'ensemble des dispositions.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2022 après plusieurs renvois pour permettre de finaliser un accord entre les parties qui n'est pas intervenu.

MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES

La SCI du [Adresse 8] dans ses dernières écritures en date du 25 mars 2022 demande à la cour de':

- Réformerl'ordonnance de Référé en ce qu'elle a:

*ordonné la dépose de l'ensemble des vitrophanies installées par la SAS Only Assurances

*rejeté les autres demandes,

- condamné la SCI du [Adresse 8] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 800€ au titre de l'anicle 700 du Code de Procédure Civile,

- condamne la SCI du [Adresse 8] aux entiers dépens,

En conséquence, à titre principal, au visa des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, l'absence d'urgence, de dommage imminent et de trouble manifestement illicite,

- Se déclarer incompétente pour statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire, vu la dépose opérée spontanément par la SAS Only Assurances en cause d'appel,

- Constater que la SAS Only Assurances reconnaît que la pose sans autorisation de la SCI du [Adresse 8] son bailleur, n'était pas autorisée par ce dernier,

En conséquence,

- Rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en ce qu'elle est dirigée à l'encontre de la SCI du [Adresse 8],

A tout le moins, voir la SCI du [Adresse 8] relevée et garantie par la SAS Only Assurances,

- Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires et de la SAS Only Assurances fondées sur l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme étant particulièrement mal fondées,

- En toute hypothèse, ondamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la AS Only Assurances au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] dans ses dernières écritures en date du 14 janvier 2022 demande à la cour de':

- Confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a ordonné la dépose de l'ensemble des vitrophanies installées par la SAS Only Assurances et en ce qu'elle a condamné la SCI du [Adresse 8] à lui verser la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

- Prendre acte que la dépose est aujourd'hui intervenue,

- Dire et juger qu'il n' y a plus lieu à l'appel incident du fait de la dépose de la vitrophanie,

Y ajoutant,

- Condamner la SCI du [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], représenté par son Administrateur judiciaire Mme [X] [C], la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- Condamner la SCI du [Adresse 8] aux entiers dépens.

La SAS Only Assurances dans ses dernières écritures en date du 23 avril 2021 demande à la cour de':

- déclarer la juridiction des référés incompétente ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] de l'ensemble de ses prétentions,

- débouter la SCI du [Adresse 8] de l'ensemble de ses prétentions,

- de condamner la SCI du [Adresse 8] aux entiers dépens,

- condamner la SCI du [Adresse 8] à lui payer la somme de de 200€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2022.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.

MOTIVATION

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le premier juge a ordonné l'enlèvement de la vitrophanie contraire à l'article 11 du règlement de copropriété sans prévoir d'astreinte considérant que les autres copropriétaires de l'immeuble n'avaient pas été inquiétés par le syndicat des copropriétaires pour le même motif.

Dès lors qu'il était saisi d'une violation du règlement de copropriété et d'une demande de dépose de la vitrophanie, il appartenait au juge dans le silence du demandeur quant aux textes applicables à la juridiction des référés, de rechercher le fondement adéquat à la demande.

La violation d'un règlement de copropriété s'analyse en un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser. La décision de retrait des affichages sera donc confirmée en ce que le juge s'est fondé sur l'article 835 du code de procédure civile, sans qu'il y ait lieu de vérifier les conditions de l'article 834 et notamment la condition de l'urgence inopérante en l'espèce. Et la question des pouvoirs du juge est sans rapport avec sa compétence.

De même, la SCI du [Adresse 8] demande avec la SAS Only Assurances que la clause du règlement de copropriété qui interdit toute publicité soit réputée non écrite, mais cette question relève à l'évidence du juge du fond de sorte que cette argumentation n'a pas pour effet d'écarter le caractère manifestement illicite du trouble provoqué par la violation incontestée du règlement de copropriété.

Et c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que la SCI du [Adresse 8] a été condamnée au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au regard de sa succombance et notamment dans sa demande de garantie par son preneur la SAS Only Assurances, considérant que le bail autorisait un affichage limité à l'activité commerciale exercée en violation du règlement de copropriété qui interdit tout type d'affichage. La mise en demeure de sa locataire du 9 juillet 2020 demeurée vaine n'a pas pour effet de la disculper d'autant qu'elle ne justifie pas avoir remis une copie du règlement de copropriété à sa locataire.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] ne sollicite plus en cause d'appel le retrait de la vitrophanie dès lors qu'en cours d'instance elle a été retirée mais il maintient sa demande fondée sur l'article 700 à laquelle il serait inéquitable de ne pas faire droit au regard de la confirmation de la décision en toutes ses dispositions sur l'appel de la SCI.

PAR CES MOTIFS

La cour

- Confirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions.

- Condamne la SCI du [Adresse 8] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 1000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de l'instance en cause d'appel.

- Condamne la SCI du [Adresse 8] aux dépens d'appel.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT

I. ANGERC. BENEIX-BACHER