Demande en paiement des charges ou des contributions

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 25 MAI 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/20773 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6L4G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Juin 2018 -Tribunal de Grande Instance de bobigny - RG n° 18/00552

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES '[9]', [Adresse 3] [Localité 6] représenté par son syndic le Cabinet FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro B 592 027 635

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Me Sébastien STEIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J064

INTIMEE

Madame [B] [U] épouse [Z]

née le 27 juin 1982 au Bangladesh

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- DEFAUT

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [B] [U] épouse [Z] est propriétaire de lots au sein de l'ensemble immobilier Le Colbert sis [Adresse 4] à [Localité 6] (93).

Par acte d'huissier du 11 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble

immobilier Le Colbert sis [Adresse 4] à [Localité 6] a assigné

Mme [B] [U] sur le fondement des articles 10 et l0-l de la loi du 10 juillet l965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967.

Par jugement du 20 juin 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- condamné Mme [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.104,69 €, à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 12 juillet 2017, pour la période allant du 3ème appel 2012 au 3ème appel 2017, régularisation de charges

2016 et apurement financement saisie immobilière inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision,

- condamné Mme [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné Mme [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [B] [U] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 11 septembre 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 9 février 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 24 janvier 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa de loi du 10 juillet 1965, à :

- infirmer partiellement le jugement entrepris et y faisant droit,

- condamner Mme [U] [B] à lui payer les sommes de :

13.975,85 € arrêtée au 12 juillet 2017, au titre des charges de copropriété arriérées,

1.500 € à titre de dommages et intérêts,

3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;

Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Colbert sis [Adresse 4] à [Localité 6], délivrée à Mme [B] [U], le 14 novembre 2018 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile ;

Vu la signification des conclusions d'appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Colbert sis [Adresse 4] à [Localité 6] , délivrée à Mme [B] [U], le 2 janvier 2019 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile ;

SUR CE,

Le syndicat des copropriétaires a signifié à Mme [U] la déclaration d'appel par acte du 14 novembre 2018 délivré selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile ; l'arrêt sera rendu par défaut ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la solidarité étant prévue au règlement de copropriété il lui est loisible de recouvrer sa créance de charges sur la seule Mme [B] [U] épouse [Z] ; qu'il a obtenu un jugement à l'encontre du seul M. [Z] le 15 janvier 2014 pour les charges arrêtées au 2ème trimestre 2012 inclus mais ce titre est apuré et l'ensemble des paiements opérés par M. [Z] est porté au crédit de Mme [B] [U] épouse [Z], de sorte que sa demande ne porte pas sur les charges d'ores et déjà titrées et payées ;

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [B] [U] en indivision avec M. [W] [Z]

- le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 15 janvier 2014 ayant condamné M. [W] [Z] à hauteur de la moitié de la somme retenue au titre des charges impayées à l'appel du 2ème trimestre 2012 inclus M. [W] [Z] M. [W] [Z] M. [W] [Z] M. [W] [Z]

- l'attestation notariée de vente du 20 mai 2008

- le bail du 1er mai 2013 consenti par M. [Z]

- un extrait du règlement de copropriété prévoyant la solidarité entre copropriétaires indivis,

- les procès-verbaux d'assemblée générale pour les années 2008 à 2017, portant approbation des comptes et travaux de 2007 à 2016 et vote des budgets prévisionnels 2017 et 2018

- le décompte des sommes dues au titre des charges au 12 juillet 2017, arrêté à la somme de 13.975,85 € à la date du 12 juillet 2017,

- les appels de fonds envoyés aux copropriétaires

- un extrait du grand-livre pour les années 2009 et 2010 ;

En l'espèce, il résulte bien du règlement de copropriété que dans le cas où plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis à vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l'entier paiement de n'importe lequel des copropriétaires indivis ;

L'article 1342-10 nouveau du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.

A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement' ;

L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l'article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne' ;

Il résulte du décompte produit en pièce 8 que d'une part, il est réclamé à Mme [B] [U] épouse [Z] la somme de 23.805,87 € au titre des charges de copropriété impayées depuis l'acquisition du bien en 2008 (étant précisé que la régularisation de charges 2007 est à la charge des consorts [Z] compte-tenu de la date d'approbation des comptes en juin 2008) et arrêtées au 27 juin 2017, dont à déduire la somme de 9.830,02 € au titre des sommes réglées depuis l'acquisition ;

A l'exception de trois règlements effectués par M. [W] pour apurer les causes du jugement de 2014, il n'est pas justifié d'affectation particulière aux autres règlements ;

Il en résulte que les versements effectués s'imputent sur les charges les plus anciennes et ont soldé le compte de Mme [B] [U] épouse [Z], jusqu'à l'appel de financement travaux divers inclus ;

Les charges postérieures réclamées à Mme [B] [U] épouse [Z] de l'appel travaux du 23 mai 2013 de 429,12 € à l'apurement saisie immobilière de 180,60 € sont justifiées par l'ensemble des appels de fonds produits aux débats (pièces 20 à 32) ;

Il doit être précisé également que le décompte produit ne porte mention d'aucune reprise de solde et que les charges sont bien détaillées année par année dans le décompte en pièce 8 du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence, la somme due par Mme [B] [U] épouse [Z] est bien celle de 13.975,85 € arrêtée au 12 juillet 2017, au titre des charges de copropriété arriérées ;

Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a condamné Mme [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.104,69 €, à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 12 juillet 2017, pour la période allant du 3ème appel 2012 au 3ème appel 2017, régularisation de charges 2016 et apurement financement saisie immobilière inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Mme [B] [U] épouse [Z] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.975,85 € arrêtée au 12 juillet 2017, au titre des charges de copropriété arriérées ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Depuis plusieurs années Mme [B] [U] épouse [Z] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;

Sa mauvaise foi est démontrée en ce qu'elle ne s'acquitte pas des charges de copropriété appelées par le syndicat des copropriétaires, sans s'expliquer sur cette carence et alors que l'appartement est donné en location ;

Les manquements systématiques et répétés de Mme [B] [U] épouse [Z] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [B] [U] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € de dommages-intérêts, cette somme correspondant à une juste indemnisation de son préjudice ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Mme [B] [U] épouse [Z], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné Mme [B] [U] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Colbert sis [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 2.104,69 €, à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 12 juillet 2017, pour la période allant du 3ème appel 2012 au 3ème appel 2017, régularisation de charges 2016 et apurement financement saisie immobilière inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [B] [U] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Colbert sis [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 13.975,85 € arrêtée au 12 juillet 2017, au titre des charges de copropriété arriérées ;

Condamne Mme [B] [U] épouse [Z] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Colbert sis [Adresse 4] à [Localité 6] la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT