Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Chambre civile

Section 1

ARRET N°

du 25 MAI 2022

N° RG 21/00351

N° Portalis DBVE-V-B7F-CA7B

FL - C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de BASTIA, décision attaquée en date du 01 Mars 2021, enregistrée sous le n° 19/00537

[V]

C/

[J]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT DEUX

APPELANTE :

Mme [F] [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Olivier CARDI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMEE :

Mme [R] [J]

née le 8 Octobre 1960

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Jacques VACCAREZZA de l'AARPI TOMASI VACCAREZZA BRONZINI DE CARAFFA TABOUREAU GENUINI LUISI BENARD-BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 avril 2022, devant Françoise LUCIANI, Conseillère, et Micheline BENJAMIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

François RACHOU, Premier président

Françoise LUCIANI, Conseillère

Micheline BENJAMIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Françoise COAT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 mai 2022

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par François RACHOU, Premier président, et par Françoise COAT, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par ordonnance du 23 octobre 2019, le tribunal d'instance de Bastia a fait injonction à [F] [V] de payer à [R] [J] une somme de 14'250 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2019. Cette ordonnance a été signifiée le 4 novembre 2019.

Par déclaration du 20 novembre 2019, Madame [V] a formé opposition à l'ordonnance.

Par jugement contradictoire du 1er mars 2021, le juge des contentieux de la protection a':

- déclaré recevable l'opposition de Madame [V] ,

- dit que l'ordonnance d'injonction de payer du 23 octobre 2019 a été mise à néant,

- débouté Madame [V] de toutes ses demandes dirigées à l'encontre de Madame [J],

- condamné Madame [V] à payer à Madame [J] la somme de 17'100 € au titre des loyers impayés,

- condamné Madame [V] à payer à Madame [J] la somme de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que Madame [V] sera tenue aux dépens de l'instance,

- rappelé que la présente décision est de droit exécutoire.

Par déclaration du 6 mai 2021, Madame [V] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a':

- débouté Madame [V] de toutes ses demandes dirigées à l'encontre de Madame [J],

- condamné Madame [V] à payer à Madame [J] la somme de 17'100 € au titre des loyers impayés,

- condamné Madame [V] à payer à Madame [J] la somme de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que Madame [V] sera tenue aux dépens de l'instance,

- rappelé que la présente décision est de droit exécutoire.

Dans ses dernières conclusions transmises le 3 janvier 2022, elle demande à la cour de':

INFIRMER le jugement du 1er mars 2021 en ses chefs de jugement critiqués, savoir en ce que le Tribunal a :

- débouté Madame [V] de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de Madame [J]

- condamné Madame [V] à payer à Madame [J] la somme de 17 100 Euros au titre de loyers impayés

- condamné Madame [F] Asotlfi au paiement de la somme de 1500 Euros sur le fondement de l'article 700 du CPC

- dit que Madame [V] sera tenue aux dépens de l'instance

- rappelé que la présente décision est de droit exécutoire.

STATUANT A NOUVEAU':

Débouter Madame [J] de l'intégralité de ses demandes,

Condamner Madame [J] au paiement d'une somme de 17 100 Euros à titre de

dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

La condamner au paiement d'une somme de 1800 Euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises le 22 janvier 2022, Madame [J] demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner Madame [V] à lui payer une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.

SUR CE':

Madame [V] fonde sa demande sur l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, soutenant que sa bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et habitable, répondant aux critères légaux de sécurité et salubrité. Elle invoque d'une part une exception d'inexécution, d'autre part un préjudice indemnisable.

Elle s'appuie essentiellement sur un rapport de l'ARS du 24 septembre 2019, qui après visite des lieux le 17 septembre 2019 note trois séries de particularités':

- une manifestation d'humidité dans l'ensemble du logement (traces noires sur les murs et les plafonds'; un défaut d'étanchéité des sols carrelés de la terrasse et du balcon';

Les agents de l'ARS attribuent ce troisième désordre,' «sous réserve de l'avis d'un homme de l'art» à des infiltrations d'eau dans les locaux.

- l'absence de grilles d'amenée d'air frais dans la salle de bains et la cuisine';

- l'absence de sécurisation de l'installation électrique.

Le rapport conclut que la nature des désordres constatés ne nécessite pas la mise en 'uvre de la procédure d'insalubrité prévue par le code de la santé publique, mais que l'état actuel du logement est préjudiciable à la sécurité et la santé des occupants.

L'appelante produit, en outre, un rapport du bureau d'expertises [I], sur l'état de l'installation électrique, daté du 30 août 2019, dont il ressort que l'installation comporte des anomalies, qu'il convient de les supprimer pour éliminer les dangers qu'elles présentent.

Madame [V] fait état de la présence de rongeurs, en produisant les photos jointes à son courrier du 18 août 2019'; mais l'attestation de Monsieur [U] (Ets Balagne cas dératisation) du 23 décembre de la même année démontre que l'appartement n'est pas visité par des rats, mulots ou souris.

Force est de constater, comme l'a fait le premier juge, qu'il n'existe pas de trace d'une quelconque réclamation de la locataire avant le 18 août 2019, soit 10 jours après réception d'un commandement de payer les loyers'; que la lecture des SMS échangés entre les parties révèle, au contraire, que Madame [V] appréciait beaucoup ce logement'; en témoigne notamment le message du 8 mai 2019 dans lequel elle sollicite soit une baisse de loyer, trop élévé pour elle, soit une proposition de vente.

Il est par ailleurs remarquable que tant lors de l'établissement du bail initial que de la conclusion d'un nouveau bail le 1er mars 2018 aucune anomalie n'était notée et que le logement est donc réputé avoir été pris en bon état.

Madame [V] souligne, à juste titre, que l'acceptation des lieux en l'état n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent et ne présentant pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité, répondant à un critère de performance énergétique minimale';

Les manquements du bailleur ne peuvent cependant donner lieu à une dispense de paiement des loyers que si le locataire ne peut jouir normalement des lieux.

Mais, en l'espèce':

Les anomalies objectivement recensées par l'ARS et par le bureau d'expertises [I] ne caractérisent pas une indécence ni une insalubrité du logement.

Les rapports de ces deux organismes ne démontrent pas que, pendant toute la durée de la location et jusqu'au départ de la locataire le 30 septembre 2019, la bailleresse, dûment informée desdites anomalies, s'est refusée à mettre le logement en conformité avec les normes en vigueur. Au contraire d'ailleurs, Madame [J] a réalisé des travaux entre 2009 et 2017, selon factures versées aux débats.

Il n'est pas avéré que la locataire ait subi, en dehors de la vétusté et des défauts de certains équipements une impossibilité de jouissance du bien au point que le paiement du loyer soit injustifié.

Madame [V] ne démontre pas davantage que la maladie de son fils soit la conséquence directe de l'état des lieux.

Dans ces conditions, elle n'est fondée ni à invoquer une exception d'inexécution ni à solliciter l'indemnisation d'un préjudice, dont elle n'établit pas l'existence.

Madame [V] ne conteste pas, pour le reste, le montant des loyers restant dûs.

Le jugement sera confirmé.

Y ajoutant, la cour condamnera en équité Madame [V] à payer à Madame [J] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Confirme le jugement déféré';

Y ajoutant':

Condamne Madame [F] [V] à payer à Madame [R] [J] la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [F] [V] aux dépens.

LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT