Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

14e chambre

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 19 MAI 2022

N° RG 21/05116 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UWBW

AFFAIRE :

[R] [S]

C/

[M] [G] ,

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 20 Avril 2021 par le Président du TJ de PONTOISE

N° RG : 20/00922

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 19.05.2022

à :

Me Angel THORY, avocat au barreau de VAL D'OISE

Me Béatrice VESVRES, avocat au barreau de VAL D'OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [R] [S]

ès qualité de liquidateur de la société PANAMODE 31, SARL dont le siège social

né le 20 Août 1969 à Algérie

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Me Angel THORY de la SCP BOUTELOUP/THORY, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 61

Assisté de Me Ali BENNACER, avocat plaidant au barreau du Val d'Oise

APPELANT

****************

Monsieur [L], [I] [T]

né le 21 Décembre 1976 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : Me Béatrice VESVRES de la SELARL VP AVOCATS, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 236 - N° du dossier 2020-434

Maître [M] [G],

agissant ès qualité de mandataire liquidateur de la SARL RAYCOIFFURE,

[Adresse 2]

[Localité 8]

S.A.R.L. SARL RAYCOIFFURE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 790 842 769 (Rcs [Localité 8])

[Adresse 4]

[Localité 7]

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 février 2008, M. [L] [T] a donné à bail à la société Panamode 31 des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] afin d'y exploiter un salon de coiffure, pour une durée de 9 années, avec une prise d'effet au 15 mars 2008 et ce, jusqu'au 14 mars 2017.

La société Panamode 31, représentée par son gérant, M. [R] [S], a cédé le droit au bail à compter du 15 octobre 2012 à la SARL Raycoiffure.

Par acte d'huissier de justice délivré les 20 novembre 2020 et 7 décembre 2020, puis le 18 février 2021, M. [T] a fait assigner en référé la société Raycoiffure, M. [S] et Maître [G], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Raycoiffure aux fins d'obtenir principalement la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, la condamnation du preneur à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d'occupation, l'expulsion, et la condamnation de M. [S] à garantir la société Raycoiffure de toute condamnation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 20 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er août 2020,

- condamné la société Raycoiffure à payer à M. [T] la somme provisionnelle de 11 708,28 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés, terme de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2020 sur 6 194,52 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

- fixé cette somme au passif de la société Raycoiffure,

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Raycoiffure et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

- dit dans ce cas, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-l et suivants et R. 433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Raycoiffure à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la société Raycoiffure au paiement de cette indemnité,

- fixé cette somme au passif de la société Raycoiffure,

- condamné la société Raycoiffure à payer à M. [T] la somme provisionnelle de 846,72 euros au titre de la clause pénale,

- fixé cette somme au passif de la société Raycoiffure,

- dit n'y avoir lieu a référé sur les autres demandes,

- condamné la société Raycoiffure à payer à M. [T] la somme de l 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- fixé cette somme au passif de la société Raycoiffure,

- rejeté le surplus des demandes,

- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire,

- condamné la société Raycoiffure aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

- fixé cette somme au passif de la société Raycoiffure,

- condamné M. [S] à garantir la société Raycoiffure des condamnations prononcées à son encontre.

Par déclaration reçue au greffe le 4 août 2021, M. [S] a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle l'a condamné à garantir la société Raycoiffure des condamnations prononcées à son encontre.

Dans ses dernières conclusions déposées le 22 novembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [S] demande à la cour de :

- le déclarer, en qualité de liquidateur amiable de la société Panamode 31 recevable et bien fondé en son appel ;

- débouter M. [T] et Maître [G], en qualité de mandataire liquidateur de la société Raycoiffure, de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

en conséquence,

- infirmer, l'ordonnance de référé rendue le 20 avril '2020' par le tribunal judiciaire de Pontoise ;

- condamner M. [T] et Maître [G] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [T] et Maître [G] aux entiers dépens de la première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Angel Thory, et ce conformément à l'application de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 décembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [T] demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 et L. 210-6 du code de commerce, 1103 du code civil, 514, 809 et 834 à 837 du code de procédure civile et R. 211-4 du code de l'organisation judiciaire, de :

- le recevoir en ses demandes, fins et conclusions ;

- le déclarer bien fondé ;

en conséquence,

- déclarer M. [S] mal fondé en son appel ;

- débouter M. [S] de ses demandes ;

- confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions ;

- condamné M. [S] à lui régler la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

- condamner M. [S] aux entiers dépens d'appel.

Maître [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Raycoiffure, à qui la déclaration d'appel a été signifiée à personne le 7 octobre 2021, n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er mars 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M. [S], ès qualités de liquidateur amiable de la société Panamode 31, sollicite l'infirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a condamné à garantir la société Raycoiffure des condamnations prononcées à son encontre.

Il fait valoir que la société Panamode 31 a cédé son droit au bail à la société Raycoiffure à compter du 15 octobre 2012, que l'acte de cession de droit au bail ne comporte aucune engagement du preneur ayant cédé son droit au bail à rester solidaire des preneurs successifs et, à supposer qu'il ait pris un tel engagement, il n'en demeure pas moins qu'aux termes du bail, le preneur s'engage à rester solidaire uniquement pendant la durée du bail en cours, expirant le 14 mars 2017.

Il souligne que M. [T] n'a formulé aucune demande en paiement des loyers impayés pendant la durée du bail et au surplus, concernant les loyers afférents à sa période, à savoir du 15 mars 2008 au 14 mars 2017, et que ce n'est que le 1er juillet 2020 qu'il a fait délivrer à la société Raycoiffure, le cessionnaire et nouveau preneur, un commandement de payer visant la clause résolutoire, soit postérieurement à l'expiration du bail.

Il soutient que dans ces conditions, il ne saurait, en qualité de liquidateur de la société Panamode 31, rester solidaire de la société Raycoiffure du paiement des loyers impayés par cette dernière.

M. [T], bailleur intimé, sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a retenu que 'le bail précité a prévu que dans l'acte de cession que le preneur, en l'espèce, la SARL Panomode 31 représentée par [R] [S] dans l'acte de cession, s'engagera à rester garant à titre solidaire des preneurs successifs pendant toute la durée du bail pour le paiement des loyers et l'exécution de ses conditions', ajoutant que 'l'acte de cession du droit au bail du 15 octobre 2012 n'est pas opposable à [L] [T], M. [R] [S] doit sa garantie à la société Raycoiffure'.

Il fait valoir de la même manière que le contrat de bail commercial conclu le 29 février 2008 entre lui et la société Panamode 31 prévoit expressément que 'le preneur s'engagera dans l'acte de cession à rester garant à titre solidaire des preneurs successifs, pendant toute la durée du bail, pour le paiement des loyers et l'exécution de ses conditions' et que l'acte de cession ne lui est pas opposable puisqu'il n'en est pas partie.

Il ajoute que le contrat de bail du 29 février 2008 ne prévoit pas de limitation de durée à la garantie solidaire du cédant, laquelle ne peut être limitée à la durée initiale du bail à défaut de stipulation expresse en ce sens y figurant, et que le bail a été reconduit par tacite reconduction à son insu, à défaut de congé délivré à l'initiative du bailleur ou du preneur, conformément aux dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce.

Il expose que par l'effet de la tacite reconduction, le même contrat de bail s'est poursuivi dans les mêmes termes, aux mêmes conditions et selon les mêmes garanties du cédant.

Sur ce,

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n'en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon le paragraphe intitulé 'Cession - sous-location' des conditions générales du contrat de bail signé le 29 février 2008 entre M. [T] et la société Panamode 31 :

'Le preneur qui entend céder son droit au présent bail ne pourra réaliser cette opération que pour la totalité des locaux loués et à la condition expresse d'avoir recueilli l'accord préalable et écrit du bailleur, qui devra, dans tous les cas, être appelé à l'acte de cession.

Enfin, en cas de cession de son droit au présent bail à un successeur dans son fonds de commerce, le preneur s'engagera dans l'acte de cession à rester garant à titre solidaire des preneurs successifs, pendant toute la durée du bail, pour le paiement des loyers et l'exécution de ses conditions.

Un exemplaire original de la cession devra être remis gratuitement au bailleur, dix jours au plus tard avant l'expiration du délai d'opposition'.

L'acte de cession du droit au bail signé entre la société Panamode 31 et la société Raycoiffure le 15 octobre 2012 ne comporte aucun engagement du cédant à rester garant à titre solidaire des preneurs successifs comme prévu au paragraphe ci-dessus rappelé du contrat de bail du 29 février 2008.

Si cet acte n'est en effet pas opposable au bailleur qui n'y a pas été appelé, il doit toutefois être relevé que les stipulations relatives aux cas de 'Cession - sous-location' forment un engagement contractuel global, aux termes duquel le bailleur devra être appelé à l'acte de cession, avoir donné son accord préalable à la cession envisagée, l'acte de cession devant en outre comporter un engagement du preneur initial à garantir les preneurs successifs pour le paiement des loyers et l'exécution des conditions du bail.

Or il est constant en l'espèce qu'aucune des conditions de cet engagement contractuel n'a été respectée, le bailleur n'ayant notamment pas été appelé à l'acte de cession et ce dernier ne comportant pas d'engagement de garantie de la part du preneur initial, alors pourtant qu'il ressort des décomptes établis par le mandataire de gestion du bailleur, débutant pour ce qui figure au dossier de la cour à compter du 31 décembre 2016, qu'il était acquis que le preneur était alors la société Raycoiffure, ce dont il découle que M. [T] l'avait acceptée, sans pour autant exiger le respect des stipulations prévues au contrat de bail du 29 février 2008.

Dans ces conditions, il doit être considéré que ces stipulations, qui n'ont pas reçu d'effectivité en toute connaissance du bailleur, ne sauraient s'imposer, avec l'évidence requise en référé, pour une partie seulement, à savoir au cas d'espèce celle relative à la garantie de la part du preneur cédant, étant en outre relevé que le bail litigieux ne prévoit pas un engagement ferme de garantie du preneur en cas de cession, mais seulement un engagement devant figurer dans l'acte de cession, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Il infère de ces éléments une contestation sérieuse sur l'effectivité de la garantie de M. [S], ès qualités, due à M. [T], pour la demande duquel, il sera donc dit, par voie d'infirmation, n'y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires :

La garantie due par M. [S] ne s'imposant pas avec l'évidence requise en référé, elle n'est pas davantage due pour les condamnations accessoires de la société Raycoiffure prononcées par l'ordonnance critiquée.

Partie perdante, M. [T] ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

L'équité commande en revanche de débouter M. [S] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt réputé contradictoire,

Infirme l'ordonnance du 20 avril 2021 en sa disposition critiquée,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [L] [T] tendant à voir condamner M. [R] [S], en qualité de liquidateur de la société Panamode 31, à garantir les condamnations prononcées à l'encontre de la société Raycoiffure,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que M. [L] [T] supportera les dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,