Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRET DU 12 MAI 2022

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/21257 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBAJM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Septembre 2019 -Tribunal d'Instance de SUCY EN BRIE - RG n° 11-19-0048

APPELANTE

SARL DE SOUSA INVESTISSEMENT (DSI)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

RCS Créteil : 380306688

Représentée par Me Henrique VANNIER de la SELARL CHARRETON - VANNIER, avocat au barreau de MELUN

INTIME

Monsieur [D] [X] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Né le 20/12/1976 au PORTUGAL

Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 10 février 2020, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice, conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. François LEPLAT, président de chambre

Mme Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Mme Bérengère DOLBEAU, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

- rendu par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 10 août 2017, M. [D] [X] [U] est locataire d'un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], et appartenant à la SARL De Sousa Investissement.

Par acte d'huissier de justice du 19 janvier 2019 la société De Sousa Investissement a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 948,96 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 4 décembre 2018.

Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élevait à la somme de 565,24 euros par mois à l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Invoquant l'existence de loyers impayés, la SARL De Sousa Investissement a fait assigner par acte d'huissier en date du 15 mars 2019 M. [D] [X] [U] devant le tribunal d'instance de Sucy-en-Brie et demande de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer subsidiairement la résiliation judiciaire;

- ordonner l'expulsion du locataire ;

- autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par le locataire, dans tout garde meubles de son choix, à ses frais, risques et périls ;

- condamner le locataire a payer la somme de 4 079,44 euros au titre des loyers, charges impayés ;

- condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux;

- condamner le locataire à payer la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts ;

- condamner le locataire à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- condamner le locataire aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 26 septembre 2019 le tribunal d'instance de Sucy-en-Brie a ainsi statué :

Déclare nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SARL De Sousa Investissement à M. [D] [X] [U] le 19 janvier 2019 ;

Déclare irrecevable la demande d'acquisition de la clause résolutoire ;

Condamne M. [D] [X] [U] à verser, en deniers ou quittances, à la SARL De Sousa Investissement la somme de 246,33 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 1er juillet 2019 (échéance de juillet inclus) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Rejette la demande de délai de paiement présentée par M. [D] [X] [U] ;

Déboute la SARL De Sousa Investissement de sa demande en résiliation du contrat de bail convenu entre les parties ;

Déboute la SARL De Sousa Investissement de sa demande en expulsion de M. [D] [X] [U] du local d'habitation situé [Adresse 2], de fixation d'une indemnité d'occupation et de séquestration dans un garde meuble des effets se trouvant dans les lieux loués ;

Déboute la SARL De Sousa Investissement de sa demande de dommages et intérêts ;

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [D] [X] [U] aux entiers dépens à l'exception du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 janvier 2019.

Vu l'appel interjeté le 18 novembre 2019 par la SARL De Sousa Investissement ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 2 février 2020 par lesquelles la SARL De Sousa Investissement, appelante, demande à la cour de :

Déclarer la SARL De Sousa Investissement recevable et bien fondée en son appel ;

En conséquence,

lnfirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Sucy-en-Brie en date du 26 septembre 2019 ;

Déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SARL De Sousa Investissement à M. [D] [X] [U] le 10 janvier 2019 valable ;

Déclarer recevable la demande d'acquisition de la clause résolutoire ;

Ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants sans droit, ni titre ;

Condamner M. [D] [X] [U] à verser en deniers ou quittances, à la SARL De Sousa Investissement Ia somme de 246,33 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 18 juillet 2019 (échéance de juillet inclus) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamner M. [D] [X] [U] à verser une indemnité d'occupation à compter de l'acquisition de Ia clause résolutoire d'un montant de 565,24 euros correspondant au loyer et provision de charges ;

Ordonner la séquestration dans un garde-meuble des effets se trouvant dans les lieux, le cas échéant, aux frais et charges de M. [D] [X] [U] ;

Condamner M. [D] [X] [U] au paiement des sommes suivantes :

- 600 euros à titre de dommages et intérêts,

- 2.000 euros sur le fondement de l'articIe 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [D] [X] [U] aux entiers dépens comprenant le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 janvier 2019.

La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont été signifiées par remise de l'acte à étude à M. [D] [X] [U] le 10 février 2020. M. [D] [X] [U] n'a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions que la société Da Sousa Investissement a remises au greffe, et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du commandement de payer du 10 janvier 2019 :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable du 25 novembre 2018 au 01 mars 2019 dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il apparaît que l'ensemble de ces mentions figure sur le commandement de payer délivré le 10 janvier 2019 par la société De Sousa Investissement à M. [U], qui comporte également le détail de la dette locative au 4 décembre 2018.

Depuis la loi dite Elan du 25 novembre 2018, le commandement de payer n'a plus à reproduire les dispositions visées par l'alinéa 2 de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que l'acte délivré le 19 janvier 2019 est régulier, et le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet ce commandement de payer.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail du 10 août 2017 prévoit une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers.

La société De Sousa Investissement (DSI) a fait délivrer le 10 janvier 2019 à M. [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 948,96 euros.

Il est établi que M. [U] ne s'est pas acquitté de la totalité de cette dette dans les deux mois de la délivrance du commandement, soit avant le 10 mars 2019, seul un virement de 565,24 euros ayant été versé le 1er février 2019.

Aussi, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 10 mars 2019, d'ordonner l'expulsion de M. [U], et sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, selon les modalités énoncées au dispositif du présent arrêt.

Sur les sommes dues :

La société DSI sollicite la condamnation de M. [U] à lui verser la somme de 246,33 euros au titre des loyers et charges dus au 1er juillet 2019, mois de juillet inclus, conformément au jugement entrepris.

Au vu décompte versé aux débats, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [U] à verser à la société DSI la somme de 246,33 euros au titre des loyers et charges dus au 1er juillet 2019.

Sur les dommages intérêts :

La société DSI sollicite la somme de 600 euros à titre de dommages intérêts sans faire état d'un quelconque préjudice, distinct de celui déjà indemnisé au titre des loyers et charges impayés.

Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté celle-ci.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société DSI la totalité des frais qu'elle a dû supporter au cours de la présente procédure. M. [U] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [D] [X] [U] à verser à la société De Sousa Investissement (DSI) la somme de 246,33 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 1er juillet 2019, en ce qu'il a débouté la société DSI de sa demande de dommages intérêts, et en ce qu'il a condamné M. [D] [X] [U] aux entiers dépens ;

Infirme le jugement pour le surplus ;

Et statuant à nouveau,

Déclare régulier le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 janvier 2019 par la société De Sousa Investissement (DSI) à M. [D] [X] [U] ;

Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties pour le local à usage d'habitation situé [Adresse 2], au 10 mars 2019 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de M. [D] [X] [U] et de tous occupants de son chef hors des lieux situés [Adresse 2], avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi,

Condamne M. [D] [X] [U] à payer à la société De Sousa Investissement cette indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 mars 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne M. [D] [X] [U] à payer à la société De Sousa Investissement la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [D] [X] [U] aux dépens d'appel, notamment les frais du commandement de payer du 10 mars 2019.

La Greffière Le Président