Décision pôle 4 - chambre 1

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 01 AVRIL 2010

(n° 131, 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 08/20776

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Septembre 2008 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/04827

APPELANT

Monsieur [O] [W]

né le [Date naissance 4] 1979 à [Localité 13] ([Localité 8])

de nationalité française

profession : agriculteur

demeurant [Adresse 11]

représenté par la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avoués à la Cour

assisté de Maître Sabine THOMA-BRUNIERE, avocat au barreau de COMPIÈGNE, plaidant pour la SELARL MANTEAU & THOMA-BRUNIERE, avocats au barreau de COMPIÈGNE

INTIMÉES ET APPELANTES PROVOQUÉES

Madame [C] [F] épouse [M]

née le [Date naissance 5] 1952 à [Localité 3] ([Localité 3])

de nationalité française

sans profession

demeurant [Adresse 6]

Madame [G] [F] veuve [X]

née le [Date naissance 2] 1940 à [Localité 3] ([Localité 3])

de nationalité française

retraitée

demeurant [Adresse 7]

représentées par Maître Frédérique ETEVENARD, suppléante Maître HANINE, avoué à la Cour

assistées de Maître Olivier MONROUX, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉ PROVOQUÉ

Maître [H] DECHE

de nationalité française

profession : notaire

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour

assisté de Maître Gilles SAMMARLELLI, avocat plaidant pour la SCP LAUDEREN SAMMARLELLI, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 février 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS et Madame Christine BARBEROT, conseillères.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Dominique DOS REIS, conseillère

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Greffier :

lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte sous seing privé du 29 avril 2005 fait avec le concours de M. [H] [N], notaire, Mme [G] [F], épouse [X], et Mme [C] [F], épouse [M] (les consorts [F]) ont vendu à M. [O] [W], sous diverses conditions suspensives, une propriété agricole ayant son siège d'exploitation à [Localité 12] ([Localité 8]), lieudit [Adresse 10], située pour la majeure partie sur cette commune et pour le surplus sur la commune de [Adresse 14]), au prix de 289 653 €, comprenant une maison d'habitation, des bâtiments d'exploitation et des terres de diverse nature dont des vignes, le tout d'une contenance totale de 31 ha 52 ares et 03 ca.

L'acte précisait, notamment : 'le vendeur déclare qu'à sa connaissance, le bien est libre de tout obstacle légal, contractuel ou administratif et qu'il n'est grevé d'aucun droit réel principal ou accessoire et qu'il n'a délivré aucun congé en vue de la vente'.

Faisant valoir que les biens n'étaient pas libres d'occupation et que la vente n'avait pu être réitérée à la date du 29 juillet 2005 prévue par le contrat, du fait du vendeur, par acte du 10 mars 2006, M. [W] a assigné les consorts [F] en paiement de la somme de 28 965,30 € au titre de la clause pénale et en remboursement de celle de 20 771,51 € au titre des travaux de saison de culture de la vigne.

Par acte du 6 décembre 2006, les consorts [F] ont appelé en intervention forcée M. [N].

C'est dans ces conditions que, par jugement du 16 septembre 2008, le tribunal de grande instance de Paris a :

- dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause M. [N],

- débouté M. [W] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné M. [W] à payer aux consorts [F] la somme de 1 500 € chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- condamné M. [W] aux entiers dépens.

SUR CE, LA COUR

Considérant qu'aux termes du compromis du 29 avril 2005, il était stipulé qu'à la connaissance du vendeur, 'le bien est libre de tout obstacle légal, contractuel ou administratif et qu'il n'est grevé d'aucun droit réel principal ou accessoire et qu'il n'a délivré aucun congé en vue de la vente' ;

Qu'il était précisé que 'sur la propriété vendue existe une récolte de colza plantée par l'ancien fermier initialement titulaire d'un bail résilié par jugement d'instance du 24 juin 2004. Cependant le vendeur ne garantit pas qu'elle fasse partie de la vente, l'acquéreur faisant son affaire personnelle de cette situation. A ce sujet les parties autorisent Me [N] à l'effet d'interroger l'ancien fermier quant à sa position vis à vis de la levée de cette récolte' ;

Qu'il était ajouté que 'd'un commun accord entre les parties, les transferts de propriété et de jouissance sont différés au jour de la régularisation de la vente par acte authentique ou au jour du dépôt de la présente convention au rang des minutes du Notaire chargé de la vente. La jouissance aura lieu par la prise de possession réelle avec effet immédiat au jour de son transfert, ce bien devant être libre de toute location ou occupation quelconque. Le vendeur déclare que cette situation ne résultera pas de congé qui aurait pu être délivré à un ancien occupant pouvant prétendre à un droit de préemption sur l'immeuble vendu' ;

Considérant qu'il est acquis aux débats que les biens objet de la vente avaient été donnés à bail rural aux époux [Z] le 30 novembre 1973 ; que, par jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de La Réole du 24 juin 2004, le bail avait été résilié aux torts des preneurs pour défaut de paiement des fermage, les époux [Z] étant condamnés à libérer les lieux au plus tard le 31 octobre 2004 ; que le 6 juillet 2004, les époux [Z] avaient interjeté appel de ce jugement  et que ce n'était que le 26 octobre 2006 que la cour d'appel de Bordeaux avait confirmé le jugement entrepris ;

Considérant qu'il en résulte que, bien que le jugement fût assorti de l'exécution provisoire et que les preneurs eussent libérés les lieux, contrairement aux stipulations contractuelles précitées, le bien n'était pas libre de tout obstacle contractuel à la date du compromis du 29 avril 2005 et qu'à la date prévue pour la réitération de la vente, soit le 29 juillet 2005, le bien n'était pas libre de toute location dès lors qu'un appel du jugement précité était pendant devant la cour d'appel de Bordeaux ; 

Considérant que ce n'est que postérieurement à la signature du compromis, soit par une lettre de M. [N] du 6 juillet 2005 que M. [W] a appris qu'un appel du jugement énoncé dans le compromis était pendant et que 'si l'arrêt d'appel était rendu à l'avantage de l'ancien fermier, ce dernier pourrait revendiquer la continuation du fermage';

Considérant que, dans ces conditions, le défaut de réitération de la vente qui trouve sa cause dans l'absence de libération juridique des lieux, est imputable aux consorts [F] qui n'ont pas rempli leurs obligations contractuelles ;

Considérant que vainement, les venderesses soutiennent que les conditions suspensives d'autorisation d'exploiter et d'obtention d'un prêt n'auraient pas levées dès lors que ces conditions avaient été stipulées en faveur de l'acquéreur et que lui seul pouvait se prévaloir de leur non-réalisation ;

Considérant que la réitération de la vente n'ayant pas eu lieu du fait des venderesses, celle-ci ne peuvent reprocher à l'acquéreur de ne pas avoir consigné le prix ;

Considérant qu'aux termes du compromis il était prévu que 'si une des parties se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l'autre partie à titre de clause pénale, une somme représentant 10 % du prix de vente' ;

Considérant que par lettre du 28 juillet 2005, les consorts [F] ont indiqué à M. [W] que le compromis ne pouvait être régularisé à la suite 'd'une information erronée du notaire' ; qu'ainsi, les conditions d'application de la clause pénale sont réunies ;

Considérant que le juge peut toujours modérer une clause pénale si celle-ci apparaît manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi ;

Considérant qu'au cas d'espèce, le préjudice de M. [W] qui, dès le 6 juillet 2005 a su que la réitération n'aurait pas lieu, n'est constitué que par le désappointement de n'avoir pu acquérir le bien qu'il convoitait et par le retard de deux mois avec lequel il a pu se mettre à rechercher un autre bien ; qu'au vu de ces divers éléments, la clause pénale apparaît manifestement excessive au regard du préjudice subi et qu'elle sera ramenée à la somme de 7 000 € au paiement de laquelle il convient de condamner in solidum les consorts [F] avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2006, date de l'assignation valant mise en demeure  ;

Considérant que le compromis du 29 avril 2005 énonce que 'le vendeur autorise expressément à compter de ce jour l'acquéreur à procéder, dans le cadre du contrat de prestation de services, aux divers travaux de saison de culture de la vigne et à souscrire un contrat d'assurance contre la grêle. (...) Dans le cas où la présente vente ne pourrait se réaliser en raison de la non-réalisation d'une des conditions suspensives telles que prévues ci-après, le récoltant devra régler les prestations de services assurées par l'acquéreur selon le tarif syndical pour la main d'oeuvre engagée par lui et/ou sur facture d'entreprise ou de fourniture dans la mesure où ces dernières n'excèdent pas une gestion normale. (...) Par ailleurs, si la vente ne se réalise pas du fait et de la faute de l'acquéreur, nonobstant ce qui sera stipulé ci-après, les frais et avances faites par lui seront alors perdus. A l'inverse si la vente ne se réalise pas du fait et de la faute du vendeur les frais en question seront définitivement à la charge de ce dernier' ;

Considérant que le cumul d'une clause pénale, même réduite, avec des dommages-intérêts supplémentaires est possible dès lors que ces derniers sont destinés à réparer un préjudice distinct de celui visé par la clause pénale ;

Qu'en l'espèce, la clause pénale répare le préjudice né de l'inexécution de la vente tandis que la clause précitée prévoit le remboursement à l'acquéreur des frais exposés en exécution du contrat de prestation de services conclu entre les parties de sorte que, la vente ne s'étant pas réalisée du fait des venderesses, l'appelant est en droit de réclamer, en sus de la pénalité contractuelle, le paiement des frais exposés à la suite des travaux de saison de culture de la vigne effectués sur les biens, objet de la vente ;

Considérant qu'il résulte du procès-verbal de constat dressé par M. [E], huissier de justice, le 3 mai 2005, et des photographie prises par cet officier ministériel qui y sont annexées, que les vignes ne sont pas entretenues, les structures - piquets et fil-de-fer - étant dans un état précaires, les maladies étant présentes ; que l'huissier indique qu'il faudra un très gros travail pour la remise en état de ces vignes ;

Que lorsqu'il a quitté l'exploitation, le 30 juillet 2005, M. [W] a pris des photographies ; que, suivant constat du 9 septembre 2005, M. [E] s'est à nouveau rendu sur place, a authentifié les photographies de l'appelant et en a lui-même prises ; qu'il ressort des photographies et de ce constat que les vignes ont été remises en état, l'huissier indiquant que les raisins sont sains et présentent une bonne maturité et qu'eu égard aux bonnes conditions climatiques, le rendement par hectare devrait avoisiner les trente hectolitres ;

Considérant qu'à l'encontre de ces preuves, les consorts [F], qui ne versent pas aux débats l'état des lieux qu'ils invoquent, et qui ne peuvent faire grief à l'appelant de ne pas avoir commencé les travaux antérieurement au contrat du 29 avril 2005 qui lui confiait cette mission, n'établissent pas qu'à cette date 'la taille n'était plus sérieusement envisageable' ; qu'au contraire, il ressort des constats précités que des travaux de saison de culture de la vigne ont bien été effectués conformément à la clause contractuelle précitée ;

Considérant que, le contrat prévoyant le paiement à l'acquéreur des prestations de service sur facture d'entreprise, rien n'interdisait à M. [W] de faire exécuter ces travaux par le Gaec du Couat, le compromis stipulant, d'ailleurs, que l'autorisation d'exploiter devait être obtenue par ce dernier, 'précision faite que Monsieur [W], acquéreur, est associé du GAEC' ;  

Considérant que l'ADAR de [Localité 3] - [Localité 9] - [Localité 15] - [Localité 12] a attesté le 29 juillet 2005 que le coût des travaux effectués par le GAEC du Couat s'élevait à 17 370,83 € HT ; qu'à l'encontre de cette attestation, les consorts [F] n'établissent pas que ce coût ne correspondrait pas 'aux tarifs d'usage' ;

Considérant qu'en conséquence, il convient de condamner in solidum les consorts [F] au paiement du coût des travaux, soit la somme de 20 775,51 € TTC avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2006, date de l'assignation valant mise en demeure  ;

Considérant que le notaire, rédacteur du compromis ainsi qu'il l'admet, devait s'assurer de l'efficacité de cet acte qui rendait la vente parfaite sous réserve de la levée des conditions suspensives ; qu'ayant appris des venderesses, ainsi qu'il résulte des mentions de l'acte du 29 avril 2005, que les biens, objet de la vente, avaient été donné à bail rural et que ce dernier avait été résilié par jugement du 24 juin 2004, le notaire devait s'assurer, avant la signature du compromis, par l'obtention d'un certificat de non-appel, que cette décision était définitive dans la mesure où les consorts [F] s'engageaient aux termes de l'acte du 29 avril 2005 à vendre un bien libre de toute location ; que, ne l'ayant pas fait, M. [N] a commis une faute, le jugement du 24 juin 2004 n'étant pas définitif et ayant été frappé d'appel le 6 juillet 2004, soit antérieurement à la date du compromis ;

Considérant, toutefois, que si le notaire avait rempli ses obligations, l'existence de l'appel porté à la connaissance des parties aurait fait obstacle à la signature du compromis dès lors que le bien n'était pas libre de toute location et qu'il ne pouvait être vendu dans cet état que postérieurement à l'arrêt du 26 octobre 2006 confirmant la résiliation du bail ; que dès lors, le préjudice invoqué par les consorts [F], né de la différence entre le prix de la vente du 29 avril 2005 et celui des ventes effectivement réalisées les 12 septembre 2008 et 18 août 2009, des intérêts et de l'impossibilité de jouir du prix depuis le 29 juillet 2005 et de la perte des récoltes 2005 et 2006, est sans lien de causalité avec la faute du notaire ; qu'il n'y a donc pas lieu d'ordonner une expertise sur le quantum du préjudice ; qu'en conséquence, les consorts [F] doivent être déboutés de leurs demandes formées contre M. [N] ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile des consorts [F]  ;

Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de M. [W] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;

Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande de M. [N] fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum Mme [G] [F], épouse [X], et Mme [C] [F], épouse [M], à payer à M. [O] [W], avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2006, la somme de 7 000 € et celle de 20 775,51 € ;

Déboute Mme [G] [F], épouse [X], et Mme [C] [F], épouse [M], de leurs demandes formées contre M. [H] [N] ;

Condamne in solidum Mme [G] [F], épouse [X], et Mme [C] [F], épouse [M], à payer à M. [O] [W] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette les demandes pour le surplus ;

Condamne in solidum Mme [G] [F], épouse [X], et Mme [C] [F], épouse [M], aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.

La Greffière,La Présidente,