Décision pôle 4 - chambre 1

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2011

(n°424, 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 10/11737

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mai 2010 - Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 10/03613

APPELANTS

SARL C. FROID

agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal

ayant son siège [Adresse 1]

Monsieur [W] [G] [H] [E] [F]

demeurant [Adresse 5]

SCI TRAVY-28

agissant en la personne de son gérant en exercice

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assistés de Maître Etienne PÉTRÉ, plaidant pour la SELARL Cabinet PÉTRÉ avocat au barreau de PARIS, toque : L0116

INTIMÉE

SCI YOMTOV

représentée par son gérant

ayant son siège [Adresse 4]

représentée par la SCP Michel GUIZARD, avoués à la Cour

assistée de Maître Pouya AMIRI, plaidant pour KAB AVOCATS, substituant Maître Vanessa KRESPINE, avocats au barreau de PARIS, toque : K 176

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 octobre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.

Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère

Greffier :

lors des débats : Monsieur Sébastien PARESY

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte authentique du 12 janvier 2001, la banque populaire industrielle et commerciale de la région sud de Paris ci-après dite BICS et la société Auximurs ont consenti à la SCI Yomtov un crédit bail portant sur un immeuble situé [Adresse 3] (94) pour une durée de 15 ans à compter du 12 janvier 2001.

Aux termes de ce même acte il a été consenti à la société Yomtov une promesse de vente, avec possibilité de lever par anticipation l'option d'achat à partir de la fin de la cinquième année, soit à partir du 12 janvier 2006 ainsi que l' autorisation de sous-louer l'immeuble sous la condition que la sous-location n'excède pas la durée du crédit-bail.

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2001 à effet du 12 janvier 2001, la société Yomtov a donné à bail pour une durée de 15 années à la société First FFC une partie des locaux commerciaux.

Par acte du 1er mai 2007, la SCI Yomtov a donné à bail commercial pour une durée de neuf ans à la société Cfroid, représentée par M. [W] [F], l'autre partie des locaux de cet immeuble, avec faculté d'acquérir les biens loués à l'expiration d'une période de trois ans moyennant le paiement d'un prix de 1'700'000 € hors droits, étant précisé que les biens devaient être libres de toute occupation à l'exception des locaux occupés par la société C froid.

Aux termes d'un compromis de vente en date du 3 février 2009, la SCI Yomtov a vendu à M. [W] [F], gérant de la société Cfroid, l'ensemble de l'immeuble, sous les conditions suspensives notamment de l'obtention d'un prêt bancaire par M. [F] au plus tard le 15 juin 2009, que la réalisation de la vente intervienne au plus tard 45 jours après que l'acquéreur eut informé la SCI Yomtov de l'obtention du prêt.

Cet acte comportait au paragraphe « effet relatif » les dispositions suivantes :

« - crédit-bail consenti par la BICS et la société Auximurs à la SCI Yomtov suivant acte reçu par Me [S], notaire à [Localité 7] le 12 janvier 2001 dont une copie authentique a été publiée au deuxième bureau des hypothèques de Corbeil-Essonnes.

Levée d'option par la SCI Yomtov et acquisition de l'ensemble suivant acte à recevoir par Me [D], notaire à [Localité 6], préalablement à la réitération des présentes. »

M. [F] s'est substitué dans le bénéfice de l'acte, la SCI Travy 28 qui a reçu une proposition de crédit-bail de la part du Crédit agricole leasing à hauteur de 2 600 000 €, laquelle a été notifiée au notaire de la SCI Yomtov le 23 avril 2009.

La vente n'a pas été réitérée.

Par acte d'huissier du 28 janvier 2010, M. [F], la société Cfroid, et la SCI Travy 28 ont assigné à jour fixe, la SCI Yomtov devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins de réalisation forcée de la vente, et à titre subsidiaire de résolution judiciaire.

Par jugement rendu le 18 mai 2010, le Tribunal de grande instance de Créteil a :

- dit que la société Travy 28 est identifiée et a capacité à agir,

- dit que la société Cfroid et la société Travy 28 ont intérêt à agir,

- constaté que la promesse de vente du 03 février 2009 était devenue caduque du fait de la non obtention de prêt,

- débouté [W] [F], la société Cfroid , la SCI Travy 28 de leurs demandes,

- débouté la société Yomtov de ses demandes de dommages et intérêts,

- condamné [W] [F], la société Cfroid , la SCI Travy 28 à payer à la société Yomtov la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Appelants de cette décision, M [W] [F], la société Cfroid, la SCI Travy 28 demandent à la Cour aux termes de leurs dernières écritures du 29 septembre 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens et argumentation, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que la SCI Travy 28 et la société Cfroid ont intérêt à agir, et que la nullité de la vente ne pouvait être poursuivie que par l'acquéreur,

- le réformer pour le surplus, et statuant à nouveau au visa des articles 1134 et 1152 du Code civil :

- prononcer la résolution judiciaire de la promesse de vente consentie le 03 février 2009, par la société Yomtov à M. [F], aux torts exclusifs de la société Yomtov,

- condamner la société Yomtov à verser à la société Cfroid les sommes de :

- 718 952 € HT à titre de surcoût de loyer,

-17 000 € HT au titre des frais exposés par celle-ci,

- 20 000 € au titre du préjudice résultant du temps consacré à la gestion du contentieux tant par le personnel de la société Cfroid que par son dirigeant,

- 6 000 € au titre des frais irrépétibles, dépens en sus.

Par dernières conclusions signifiées le 06 octobre 2011, la SCI Yomtov demande à la Cour de :

- vu le compromis de vente du 03 février 2009,

- vu l'article 1147 du Code civil,

- vu les articles 122 et suivants, 699 et 700 du Code de procédure civile,

In limine litis

- infirmer le jugement rendu le 18 mai 2010 en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de l'irrecevabilité des demandes et conclusions de la société Cfroid pour défaut de qualité à agir,

- statuant à nouveau,

- dire la société Cfroid irrecevable en ses demandes et conclusions pour défaut de qualité à agir,

A titre principal,

- confirmer le jugement rendu le 18 mai 2010 en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse de vente du 03 février 2009 du fait de la non réalisation au 15 juin 2009 des conditions suspensives, et en conséquence, débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

- donner acte aux parties de ce que les appelants ont abandonné leur demande d'exécution forcée de la promesse de vente consentie le 03 février 2009,

- dire que M. [W] [F] est irrecevable et mal fondé à demander la résolution judiciaire à ses torts du compromis de vente, celui-ci s'étant fait substituer à l'acte par la société Travy 28,

- à titre infiniment subsidiaire prononcer la résolution judiciaire du compromis de vente du 03 février 2009, aux torts exclusifs de M. [W] [F],

- constater que les conditions relatives à l'exécution du compromis de vente n'ont pas été réunies et en conséquence, dire inapplicable la clause pénale insérée au compromis de vente,

- à titre infiniment subsidiaire, dire que la pénalité sollicitée est manifestement excessive compte tenu des éléments de la cause, et en conséquence la modérer,

- en tout état de cause dire qu'elle justifie avoir subi un préjudice résultant du comportement de M. [W] [F], à tout le moins d'importance égale au montant de la clause pénale qui pourrait être reconnue à son encontre,

- en conséquence, condamner à ce titre solidairement les appelants à lui verser la somme de 170 000 €,

- ordonner le cas échéant la compensation entre le montant de la pénalité qui sera éventuellement retenu et la réparation du préjudice subi par elle,

- dire que la société Cfroid est irrecevable à formuler des demandes de dommages et intérêts contre elle, faute d'avoir été partie au compromis de vente du 03 février 2009, et en raison de l'engagement exprès de M.[W] [F] dans cet acte de faire son affaire personnelle de la situation locative de la société Cfroid.

- dire que la société Cfroid ne démontre, ni sa faute, ni la réalité des préjudices qu'elle allègue, ni enfin un lien de causalité entre les deux et en conséquence dire que sa responsabilité civile ne saurait être engagée et la débouter de l'ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

- condamner solidairement M. [W] [F], la société Cfroid et la société Travy 28 à lui verser la somme de 15 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

CECI ETANT EXPOSE,

LA COUR,

Sur les exceptions de procédure

Considérant que le litige est relatif à la validité d'une promesse de vente conclue le 3 février 2009 entre la SCI Yomtov et M. [W] [F], par ailleurs gérant de la SARL C.Froid, à laquelle la SARL C. Froid n'était pas partie ;

Considérant que même si la situation locative de la SARL C. Froid a été expressément exclue du champ contractuel et que M. [W] [F] a déclaré à l'acte en avoir une parfaite connaissance et vouloir en faire son affaire personnelle, cette assertion n'est pas de nature à priver la SARL C. Froid, tiers à la convention, du droit de demander réparation du préjudice susceptible de lui être causé en sa qualité de locataire commercial par la résolution de l'acte du 3 février du 2009 de sorte que sa demande doit être déclarée recevable ;

Considérant en outre que la qualité à agir de la société Travy 28 n'est plus contestée en cause d'appel ;

Sur le fond

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les exceptions de procédure,

L'infirmant pour le surplus et statuant à nouveau,

Dit le compromis de vente du 3 février 2009 caduc sans faute des parties contractantes, les déboute de leurs demandes d'application de la clause pénale,

Rejette la demande de résolution judiciaire,

Déboute la SARL C. Froid de ses demandes à caractère indemnitaire,

Condamne in solidum M. [W] [F], la SCI Travy 28 et la SARL C. Froid à payer à la SCI Yomtov la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne in solidum, M. [W] [F], la SCI Travy 28 et la SARL C. Froid aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

La Greffière,La Présidente,