Décision chambre commerciale

RG N° 09/04477

J.L. B.

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

S.C.P. GRIMAUD

Me RAMILLON

S.C.P. POUGNAND

S.E.LA.R.L. DAUPHIN

& MIHAJLOVIC

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRET DU JEUDI 26 AVRIL 2012

Appel d'une décision (N° RG 05/01163)

rendue par le Tribunal de Grande Instance de VIENNE

en date du 03 septembre 2009

suivant déclaration d'appel du 30 Octobre 2009

APPELANTE :

S.A.S. AUTOMOBILES VIENNE SUD poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

38200 VIENNE

Représentée par la SCP GRIMAUD, en qualité d'avoués jusqu'au 31 décembre 2011 et d'avocats au barreau de GRENOBLE à compter du 1er janvier 2012, postulant

Assistée de Me Muriel LINARES, avocat au barreau de LYON, plaidant

INTIMEES :

SNC VAST poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

38200 VIENNE

Représentée par la SCP CALAS Jean et Charles, en qualité d'avoués au barreau de GRENOBLE jusqu'au 31 décembre 2011 Assistée par Me Joseph FERRARO, avocat au barreau de VIENNE constitué en lieu et place de la SCP CALAS

S.C.I. DE L'ISLE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

Chez M. [H] [T]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par la SELARL DAUPHIN MIHAJLOVIC, en qualité d'avoués jusqu'au 31 décembre 2011 et d'avocats au barreau de GRENOBLE à compter du 1er janvier 2012, postulant

Assisté de Me Philippe ROMULUS, avocat au barreau de VIENNE, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme Dominique ROLIN, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis BERNAUD, Conseiller,

Mme Fabienne PAGES, Conseiller,

Assistés lors des débats de Mme Myriam FOURNIER,.

DEBATS :

A l'audience publique du 07 Mars 2012, Monsieur BERNAUD, Conseiller, a été entendu(e) en son rapport

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu ce jour,

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La SCI DE L'ISLE est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage industriel et commercial situé sur les communes de Vienne et de Reventin Vaugris ( Isère) qui est composé de bâtiments à usage de magasin, entrepôt, garage, bureaux, aire de vente, aire de stationnement, station-service, aire de lavage, aire de stockage et de stationnement.

La société AUTOMOBILES VIENNE SUD y exploite un fonds de commerce de négoce de véhicules automobiles et de garage de réparation selon bail commercial renouvelé du 28 décembre 2000.

La société V.A.S.T , dont le dirigeant, M. [B], était à l'origine également actionnaire de la société AUTOMOBILES VIENNE SUD , est pour sa part locataire commerciale d'une partie du tènement immobilier appartenant à la SCI DE L'ISLE en vue de l'exploitation d'un fonds de commerce de station-service, lavage et vente de produits et accessoires pour automobiles selon bail du 6 août 1993.

La société V.A.S.T a donné son fonds de commerce en location-gérance à la SARL DO par acte sous-seing-privé du 29 juillet 1997.

La société V.A.S.T se plaint de divers troubles de jouissance causés par la société AUTOMOBILES VIENNE SUD , qui aurait pris en sous-location l'aire de lavage en violation des clauses du bail et qui auraient réalisé des modifications lui interdisant d'accéder à la station de lavage et au local machinerie et réduisant l'usage de la piste de sortie commune aux deux fonds.

Elle a fait assigner la SCI DE L'ISLE, par acte d'huissier du 9 juin 2005, devant le tribunal de grande instance de Vienne à l'effet d'obtenir la libération et la remise en état des lieux loués sous astreinte et le paiement de dommages et intérêts.

Par acte d'huissier du 19 janvier 2006 la SCI DE L'ISLE a appelé en garantie la société AUTOMOBILES VIENNE SUD .

Par jugement du 3 septembre 2009 le tribunal de grande instance de Vienne , considérant en substance que la société V.A.S.T était victime de troubles de jouissance causés par la société AUTOMOBILES VIENNE SUD , dont la SCI bailleresse devait répondre sur le fondement de l'article 1719 du Code civil, mais que la faute de l'exploitant voisin dans ses rapports avec le propriétaire n'était caractérisée qu'au titre du trouble afférent à l'accès à la station de lavage, a notamment':

condamné sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard la SCI DE L'ISLE à libérer l'aire de lavage et enlever le portail clôturant cette aire, à reconstruire à l'identique le local technique du portique de lavage et à le laisser libre de toute occupation et à libérer l'aire de distribution des carburants en déposant le portail d'entrée du garage installé sur le terrain loué par la société V.A.S.T ,

condamné la SCI DE L'ISLE à payer à la société V.A.S.T la somme de 20'781 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du 1er avril 2002 au 1er avril 2005, ainsi qu'une indemnité annuelle de 6'927 € à compter du 1er avril 2005 jusqu'à la libération et la remise en état complètes des lieux, outre indemnité de procédure de 1500 €,

condamné sous la même astreinte la société AUTOMOBILES VIENNE SUD à relever et garantir la SCI DE L'ISLE s'agissant de la libération de l'aire de lavage et de l'enlèvement du portail clôturant cette aire,

condamné la société AUTOMOBILES VIENNE SUD à relever et garantir la SCI DE L'ISLE à hauteur de la moitié des condamnations à dommages et intérêts prononcées au profit de la société V.A.S.T ,

ordonné l'exécution provisoire pour partie seulement des condamnations.

La société AUTOMOBILES VIENNE SUD a relevé appel de cette décision selon déclaration reçue le 30 octobre 2009.

Appel a également été relevé par la SCI DE L'ISLE selon déclaration reçue le 6 novembre 2009'.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 24 mars 2010.

MOTIFS DE L'ARRET

Le poste de lavage et ses équipements

Le contrat de bail commercial conclu le 6 août 1993 entre la SCI DE L'ISLE et la SNC V.A.S.T ,pour l'exercice d'une activité de distribution de carburants, lavage et vente de produits et accessoires pour automobiles qui provenait du démembrement du fonds de commerce unique exploité initialement par la société AUTOMOBILES VIENNE SUD , désigne en ces termes les biens et droits donnés en location': «' dans un tènement immobilier d'une superficie totale au sol de 9664 m², situé sur la commune de [Localité 8], parcelle [Cadastre 6] de la section BR et sur la commune de [Localité 7] , parcelle [Cadastre 5] de la section AB, les seuls biens et droits ci-après énumérés':

une surface de 100 m² environ prise sur les locaux commerciaux du garage et aménagée en boutique, bureaux, réserve et toilettes,

60 % de l'usage des pistes d'accès à la station, a l'aire de distribution du GPL, ainsi qu'à l'aire de lavage,

100 % de l'usage des pistes de distribution,

50 % de l'usage de la piste de sortie commune au garage et à la station-service,

un îlot de distribution sous auvent'».

Le bail commercial de renouvellement consenti le 28 décembre 2000 par la SCI DE L'ISLE à la SA AUTOMOBILES VIENNE SUD , après avoir exposé en préambule qu'était exclue des lieux loués à compter du 1er septembre 1993 la partie des locaux affectés à l'activité de station-service et produits et accessoires pour automobiles, désigne les biens loués de la façon suivante':

«'un tènement immobilier d'une superficie totale au sol de 9664 m² sur lequel sont édifiées des constructions à usage de garage, ateliers, hall d'exposition de voitures neuves et d'occasion, bureaux, à l'exclusion d'une surface de bâtiment de 100 m² avec 60 % de l'usage des pistes d'accès, cette partie étant louée à la société V.A.S.T qui exploite une station-service avec distribution de carburants et d'accessoires automobiles, dans les termes d'un bail dont le preneur déclare avoir parfaite connaissance et avoir reçu copie, pour avoir lui-même cédé la partie de son droit au bail relatif à ces différents locaux et droits d'accès, après avoir obtenu l'accord du bailleur dans l'avenant du 6 août 1993, le preneur déclarant bien connaître les lieux pour les occuper depuis de nombreuses années, et dispenser en conséquence le rédacteur d'en faire une plus ample désignation'».

Bien que cette désignation ne reprenne pas intégralement l'énumération des biens et droits contenue dans l'acte du 6 août 1993 , il est certain que la société AUTOMOBILES VIENNE SUD n'a pas pu ignorer l'étendue exacte du droit de jouissance préalablement octroyé à la société V.A.S.T , alors d'une part qu'elle a expressément reconnu avoir une parfaite connaissance du bail consenti à sa colocataire et en avoir reçu copie, et d'autre part qu'au jour de la rédaction de son propre bail de renouvellement elle partageait les lieux depuis plus de 17 années avec la société V.A.S.T , à laquelle elle avait elle-même cédé la branche d'activité litigieuse qui dépendait initialement d'un fonds de commerce unique.

Il est donc prétendu à tort que la société AUTOMOBILES VIENNE SUD aurait régulièrement occupé la station de lavage et disposé de ses équipements conformément à son titre locatif.

Il résulte en revanche sans ambiguïté des courriers échangés entre les trois parties intéressées au cours des années 2002 et 2003 que c'est avec l'accord exprès de la société V.A.S.T que le poste de lavage a été sous-loué à la société AUTOMOBILES VIENNE SUD par le locataire gérant du fonds de station-service, la SARL DO.

Par courrier du 22 mars 2002 la société V.A.S.T a en effet demandé à la SCI DE L'ISLE l'autorisation de sous-louer l'emplacement de lavage à la société AUTOMOBILES VIENNE SUD, qui souhaitait supprimer cette activité.

Par courrier à la société V.A.S.T du 25 mars 2003 la SCI , sans s'opposer à cette sous-location, a exprimé son refus d'accepter la suppression de cette activité, dont elle a indiqué qu'elle constituait un complément important pour la station-service.

Par lettre du 2 mai 2003 la société AUTOMOBILES VIENNE SUD a rappelé à la société V.A.S.T l'existence du contrat de sous-location portant sur l'aire de lavage et le portique automatique, tout en se plaignant du mauvais état de cet équipement et en sollicitant l'accord de sa colocataire pour leur remplacement, à défaut duquel elle menaçait de restituer l'emplacement.

Enfin, en réponse à ce dernier courrier, la société V.A.S.T a expressément reconnu que la société AUTOMOBILES VIENNE SUD s'acquittait d'une redevance au profit de la SARL DO en

compensation de l'arrêt de l'activité de lavage d'automobiles et ce dans le but de lui permettre «' d'installer un portail pour clore la partie séparant la concession et le hall V.O'», précisant même qu'elle l'avait informée au moment de sa demande qu'elle devait se mettre directement d'accord avec le locataire gérant en attendant l'accord du propriétaire.

Dès lors qu'il résulte explicitement de ces courriers que c'est avec son accord que, malgré l'interdiction de sous-location contenue à la fois dans le bail de location gérance consenti à la société DO et dans le bail des murs du 6 août 1993, le poste de lavage a été repris contre le paiement d'un sous ' loyer, puis supprimé par le concessionnaire Citroën, la société V.A.S.T ne peut sérieusement se plaindre de la démolition du local technique abritant la machinerie du portique de lavage ni de la mise en place d'un portail interdisant l'accès à l'aire de lavage en dehors des heures ouvrables.

Ayant consenti à l'occupation et aux aménagements litigieux, elle n'est donc pas fondée à rechercher sur ce point la responsabilité du bailleur pour manquement à ses obligations de jouissance paisible et de garantie, ce qui conduit à l'infirmation du jugement de ce chef et au rejet des demandes de libération de l'aire de lavage, d'enlèvement du portail d'accès à cette aire et de reconstruction du local technique.

Le portail d'entrée du garage Citroën et l'accès à l'aire de distribution des carburants

Il est constant qu'à l'occasion des travaux de restructuration de sa concession automobile, réalisés au cours des années 2001 et 2002, la société AUTOMOBILES VIENNE SUD , qui ne le conteste pas, a déplacé de 5 m environ vers le sud la porte d'accès à ses ateliers, empiétant ainsi sur la partie de la piste de sortie de la station-service dont le bail du 6 août 1993 réservait la jouissance à la société V.A.S.T .

Comme précédemment il sera tout d'abord observé que la société appelante ne peut sérieusement soutenir que l'occupation de l'espace litigieux est conforme à son propre bail du 28 décembre 2000, qui réserve expressément les droits de la société V.A.S.T, sur la nature et étendue desquels il n'existait aucune ambiguïté puisque le bail du 6 août 1993 lui avait été remis et que la jouissance des lieux avait été partagée pendant 17 années.

S'il ne résulte d'aucune pièce du dossier qu'elle aurait expressément consenti au déplacement de l'accès (Il n'y est fait aucune allusion dans les courriers sus analysés, tandis que le protocole du 28 décembre 2000 non signé dont l'objet est de prévoir les conséquences d'un arrêt éventuel de l'exploitation de la station-service ne lui est pas opposable) , la société V.A.S.T ne peut toutefois sérieusement soutenir que les travaux auraient été réalisés à son insu.

M. [F] [B], son gérant jusqu'au 25 février 2002, a en effet assuré la présidence du conseil d'administration de la société AUTOMOBILES VIENNE SUD jusqu'au 15 décembre 2000, soit

jusqu'à une date très proche de la délivrance le 13 septembre 2001 du permis de construire, qui a nécessairement

été précédée d'une étude technique dont la durée peut être estimée à plusieurs mois compte tenu de l'importance des travaux de restructuration engagés.

Il est en outre, et surtout, demeuré salarié et associé au sein de la société AUTOMOBILES VIENNE SUD jusqu'au mois de février 2002, ainsi qu'il le reconnaît lui-même dans son courrier à la SCI du 22 mars 2002, en sorte qu'il n'a pas pu ignorer la nature et l'étendue des travaux entrepris dès la fin de l'année 2001, ni par voie de conséquence la réalité de l'empiètement litigieux'.

Enfin par ses courriers des 22 mars 2002 et 23 mai 2003 la société V.A.S.T démontre qu'elle avait une parfaite connaissance de la situation matérielle après réalisation des travaux de restructuration de la concession, qui ont nécessairement été réalisés au vu et au su de la société DO, sa locataire gérante, laquelle n'a émis aucune protestation ou réserve, ce qui laisse présumer qu'il existait un accord tacite entre toutes les parties intéressées.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société V.A.S.T ne peut là encore se plaindre d'une éviction partielle, ni par voie de conséquence rechercher la responsabilité de la SCI bailleresse , en sorte que le jugement sera également infirmé en ce qu'il a condamné la SCI DE L'ISLE sous astreinte à libérer l'aire de distribution des carburants et à enlever le portail d'entrée du garage empiétant sur la piste d'accès louée à la société V.A.S.T.

Le rejet de l'ensemble des demandes formées à l'encontre de la SCI DE L'ISLE rend sans objet le recours en garantie formé à l'encontre de la société AUTOMOBILES VIENNE SUD, qui sera purement et simplement mise hors de cause.

L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI DE L'ISLE .

En revanche la SA AUTOMOBILES VIENNE SUD conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau :

Déboute la SNC V.A.S.T de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la SCI DE L'ISLE ,

Constate que le recours en garantie formé à l'encontre de la SA AUTOMOBILES VIENNE SUD est sans objet et met cette dernière purement et simplement hors de cause,

Condamne la SNC V.A.S.T à payer à la SCI DE L'ISLE une indemnité de 2000'€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SA AUTOMOBILES VIENNE SUD ,

Condamne la SNC V.A.S.T aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande.

SIGNE par Madame ROLIN, Président et par Madame LEICKNER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président