Décision 1ère chambre

FA/AM

Numéro 12/4030

COUR D'APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRET DU 11/10/2012

Dossier : 11/02948

Nature affaire :

Demande tendant à déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété ou demande de nouvelle répartition des charges

Affaire :

[Z] [J]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 7]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 11 octobre 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 04 juin 2012, devant :

Monsieur AUGEY, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes,

Monsieur BILLAUD, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur AUGEY et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PONS, Président

Monsieur BILLAUD, Conseiller

Monsieur AUGEY, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [Z] [J]

né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 10] (Espagne)

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par la SCP DUALE - LIGNEY, avocats à la Cour

assisté de Maître Thierry HERVE-BAZIN, avocat au barreau de BAYONNE

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 7] représenté pas son syndic le Cabinet CABAY IMMOBILIER [Adresse 1]

représenté par Maître Alexa LAURIOL, avocat à la Cour

assisté de Maître Michel PETIT, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 04 JUILLET 2011

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

Par acte d'huissier du 26 avril 2006, Mme [J] et M. [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], devant le tribunal de grande instance de Bayonne, afin de voir prononcer l'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 février 2006 relative à « l'adoption du plan des parkings de la résidence conformément à une convention signée par une majorité de copropriétaires ».

Un problème récurrent oppose les parties sur la question du stationnement à l'intérieur de cette résidence.

Mme [J] fait valoir que le règlement de copropriété initial du 21 décembre 1983 identifiait de manière précise les emplacements des parkings dont le sien, et elle soutient que des décisions prises unilatéralement par certains copropriétaires avant qu'elle procède à l'acquisition de ses lots en juin 1999, ont eu pour effet de supprimer l'emplacement qui lui avait été attribué.

Elle soutient qu'elle n'a jamais donné son consentement à l'abandon de son droit de jouissance sur cet emplacement de parking.

Elle expose que la convention ayant pour objet de régler le problème du stationnement à l'intérieur de la résidence a été conclue entre certains copropriétaires mais elle estime que cette convention qui a fait l'objet de la délibération du 11 février 2006 est entachée de nullité.

Par jugement du 26 mai 2008, le tribunal de grande instance de Bayonne a annulé cette résolution, sursis à statuer sur les demandes en dommages-intérêts, et ordonné une expertise confiée à M. [Y], ayant pour objet de « proposer un nouveau plan d'emplacement des parkings pour 17 véhicules, qui soit adapté à la configuration des lieux et conforme à l'intérêt commun ».

L'expert a déposé son rapport le 8 septembre 2009.

Par jugement du 4 juillet 2011, le tribunal de grande instance de Bayonne a débouté Mme [J] et M. [E] de leurs demandes en dommages-intérêts, dit que le règlement de copropriété et le plan des parkings ne peuvent être modifiés qu'à l'unanimité, et condamné in solidum les défendeurs au paiement d'une indemnité de 3 000 € pour frais irrépétibles.

Par déclaration au greffe du 4 août 2011, Mme [J] a relevé appel de ce jugement.

Motifs de l'arrêt

Il résulte des pièces versées aux débats que par acte authentique du 10 juin 1999, Mme [J] a acquis les lots n° 18 et 26 constitués respectivement par un studio et un emplacement de parking dans la cour de l'immeuble d'une copropriété située à [Localité 5] (Pyrénées-Atlantiques).

Le règlement de copropriété annexé à l'acte de vente a été établi par acte reçu au rapport de Me [I], notaire à [Localité 8] les 30 novembre et 21 décembre 1983.

Le règlement de copropriété identifie le lot n° 26 comme étant affecté du n° 3 du plan des parkings et cet emplacement figure expressément sur le plan de stationnement annexé à l'acte de vente et au règlement de copropriété. Il est situé en bordure d'une allée longeant l'immeuble.

Mme [J] soutient que cet emplacement de parking a été supprimé, qu'aucune information ne lui a été communiquée lors de l'acquisition, et que la responsabilité en incombe au syndicat des copropriétaires de la résidence.

Les problèmes de stationnement dans cette copropriété avaient déjà été évoqués notamment lors d'une assemblée des copropriétaires du 8 octobre 1994, la rubrique 4 du procès-verbal de cette assemblée relative à l'affectation des parkings mentionnant « qu'une nouvelle présentation du traçage du plan des parkings est proposée ainsi qu'une nouvelle affectation. Ce nouveau plan sera enregistré devant notaire et remis aux copropriétaires concernés ».

Or, cette proposition d'un nouveau traçage destinée à remédier aux difficultés de stationnement n'a jamais fait l'objet d'une décision de l'assemblée générale de copropriétaires ayant pour effet de modifier le règlement de copropriété.

D'autre part, il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [Y] que l'accès à cet emplacement de parking qui s'effectuait le long de la façade sud du bâtiment n'est plus possible, puisque les bordures situées le long du trottoir ont une hauteur de 20 cm ne permettant pas le passage d'un véhicule.

D'autre part, une haie ainsi qu'une « bordurette » ont été mises en place au niveau de la façade sud, de sorte que l'emplacement n° 3 a été purement et simplement supprimé (cf le plan des lieux établis par l'expert : pièce n° 3 annexée au rapport d'expertise).

Ces constatations de l'expert sont précises et n'ont fait l'objet d'aucune contestation de la part du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la moindre preuve de ce que, lors de l'établissement de l'acte authentique de vente, les difficultés relatives aux problèmes de stationnement aient été portées à la connaissance de Mme [J] alors qu'il avait nécessairement connaissance de cette difficulté ainsi qu'il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 8 octobre 2004, et qu'il n'a pas signalé dans le questionnaire notarié relatif à la situation du lot de Mme [J] le fait que cet emplacement de parking avait été supprimé.

En outre, les aménagements effectués sur cet emplacement n° 3 ne peuvent avoir été effectués que par le syndicat des copropriétaires qui ne le conteste d'ailleurs pas, et cela résulte en outre des échanges intervenus entre les parties lors des opérations d'expertise, et ils ont pour effet de supprimer sans motif légitime l'emplacement de stationnement attribué à Mme [J], sans aucune délibération de l'assemblée générale des copropriétaires.

L'action a été engagée sur le fondement des dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil, la faute commise par le syndicat des copropriétaires est donc parfaitement établie et le jugement du 4 juillet 2011 sera dès lors réformé en toutes ses dispositions.

Mme [J] a donc subi un préjudice manifeste puisque depuis l'acquisition de ce lot en 1999, elle ne peut bénéficier de l'emplacement de parking qu'elle avait régulièrement acquis.

En outre, elle justifie qu'elle continue à s'acquitter des charges afférentes à ce parking, et enfin il est manifeste et certain qu'elle subira un préjudice tenant à la perte de valeur de son immeuble dans le cas d'une vente.

Ce préjudice important sera réparé par une somme de 10 000 € que le syndicat des copropriétaires de la résidence sera condamné à lui payer.

Mme [J] a demandé d'autre part à la Cour de juger que le paiement de la somme de 15 000 € sollicitée à titre de dommages-intérêts entraînera mutation forcée du lot n° 26 au profit de la copropriété et que les frais de modifications ultérieures du règlement de copropriété resteront à la charge de celle-ci.

Or, la somme de 10 000 € a été attribuée à Mme [J] en réparation d'un préjudice, et elle ne correspond donc pas à la valeur de cet emplacement de parking.

Cette demande sera donc rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] les frais irrépétibles qu'elle a dû engager à l'occasion de cette procédure ; le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sera donc condamné à lui payer une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] qui succombe dans cette procédure sera débouté de sa demande en paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles.

Par ces motifs

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort.

Réforme le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne du 4 juillet 2011 et statuant à nouveau :

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] responsable de la suppression de l'emplacement de parking n° 3 attribué à Mme [Z] [J].

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Mme [Z] [J] :

- une somme de 10 000 € (dix mille euros) à titre de dommages-intérêts ;

- une indemnité de 3 000 € (trois mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] aux dépens.

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.

Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,

Mireille PEYRONFrançoise PONS