Décision 4e chambre a

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 15 MARS 2013

N° 2013/115

Rôle N° 12/07491

SCI DANSAPAV

C/

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

Grosse délivrée

le :

à :

la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance d'Aix en Provence en date du 27 mars 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/04885.

APPELANTE

LA SCI DANSAPAV

dont le siège est [Adresse 2]

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Lucien SIMON, avocat au barreau

d'AIX EN PROVENCE , substitué par Me Marc-Michel LE ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GESTION CONSULTANT

dont le siège est [Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Christian ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 14 Février 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Sylvaine ARFINENGO ,Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Marion ASTIE.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2013

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2013,

Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Sylvie MASSOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS :

L'immeuble du [Adresse 1] est élevé, sur caves, de cinq étages, divisé en treize lots et soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis en vertu d'un état descriptif de division-règlement de copropriété dressé le 12 octobre 1998. Il ne comporte qu'un seul lot principal à usage commercial, le lot n°2.

L'article 10 du règlement de copropriété énonce que les propriétaires des lots 1 et 2, locaux à usage commercial, ne pourront exercer dans ces locaux, les commerces ou activités suivants : ' BAR, BOÎTE DENUIT, SALLE DE JEUX, et d'une manière générale, tout commerce ou activité bruyante, nocturne ou malodorante'. Ce même article prévoit que ' le propriétaire des lots 1 et 2 aura la possibilité d'installer à ses frais, un conduit d'aération et d'évacuation, isolé phoniquement, d'un diamètre hors tout de 350 millimètres maximum, ce conduit devant être installé dans l'angle nord-ouest de la cour commune'.

La SCI DANSAPAV, propriétaire des lots 1 et 2, avait le projet de consentir un bail commercial dans ses lots aux fins de création d'un commerce d''épicerie fine spécialisée dans la vente de produits italiens, corses et provençaux avec possibilité de dégustation sur place des produits vendus et d'une petite carte de salades, assiettes froides et antipasti ne nécessitant pas de cuisson à la friteuse, graisse ou autres cuissons malodorantes'.

La SCI DANSAPAV a consulté l'assemblée générale des copropriétaires sur la conformité de son projet au règlement de copropriété et, par délibération du 25 mai 2010, l'assemblée générale l'a estimé contraire au règlement de copropriété.

Par exploit d'huissier en date du 22 juillet 2010, la SCI DANSAPAV a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance d'Aix en Provence aux fins, notamment, de :

- voir prononcer l'annulation de la résolution votée lors de assemblée générale tenue le 25 mai 2010 rejetant la demande de la SCI DANSAPAV de créer, au sein des lots lui appartenant, un commerce d'épicerie fine spécialisée dans la vente de produits italiens, corses et provençaux avec possibilité de dégustation sur place des produits vendus et d'une petite carte de salades, assiettes froides et antipasti ne nécessitant pas de cuisson à la friteuse, graisse ou autres cuissons malodorantes;

- voir condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à laisser la SCI DANSAPAV procéder à l'installation d'un conduit d'aération et d'évacuation, à l'angle nord-ouest de la cour commune de l'immeuble, en application de l'article 10, §4 du règlement de copropriété.

Par jugement en date du 27 mars 2012, le tribunal de grande instance d'Aix en Provence a :

- rejeté la demande de la SCI DANSAPAV tendant à l'annulation de la résolution votée lors de assemblée générale tenue le 25 mai 2010 rejetant la demande de la SCI DANSAPAV de créer, au sein des lots lui appartenant, un commerce d'épicerie fine spécialisée dans la vente de produits italiens, corses et provençaux avec possibilité de dégustation sur place des produits vendus et d'une petite carte de salades, assiettes froides et antipasti ne nécessitant pas de cuisson à la friteuse, graisse ou autres cuissons malodorantes;

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1- Sur la recevabilité de l'appel :

Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas discutée et que les éléments soumis à la Cour ne permettent pas d'en relever d'office l'irrégularité.

2- Sur la recevabilité de la demande en annulation de l'ensemble des résolutions votées lors de l'assemblée générale du 25 mai 2010 :

Attendu, en droit, que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Attendu que les prétentions ne sont pas nouvelles si elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Attendu, en l'espèce, que la SCI DANSAPAV a saisi le premier juge de la demande suivante : ' voir prononcer l'annulation de la résolution votée lors de assemblée générale tenue le 25 mai 2010 rejetant la demande de la SCI DANSAPAV de créer, au sein des lots lui appartenant, un commerce d'épicerie fine spécialisée dans la vente de produits italiens, corses et provençaux avec possibilité de dégustation sur place des produits vendus et d'une petite carte de salades, assiettes froides et antipasti ne nécessitant pas de cuisson à la friteuse, graisse ou autres cuissons malodorantes'.

Attendu qu'il ne peut être contesté que cette demande tendait à l'annulation d'une seule résolution de l'assemblée générale, la résolution n°2 relative à la 'décision à prendre concernant le projet d'exploitation de La Cantine'.

Attendu que la SCI DANSAPAV sollicite en cause d'appel la nullité de l'ensemble des résolutions votées au cours de cette même assemblée générale.

Attendu que cette demande, en ce qu'elle tend à l'annulation de l'ensemble des résolutions, et notamment de la résolution n° 1 relative à la constitution du bureau, non sollicitée en première instance, est nouvelle, ne tend pas aux mêmes fins que la demande initiale et, comme telle, est irrecevable en cause d'appel.

2-1 : Attendu que la SCI DANSAPAV fait grief au jugement entrepris d'avoir déclaré irrecevable sa demande tendant à faire procéder à l'installation d'un conduit d'aération et d'évacuation à l'angle nord-ouest de la cour intérieure de l'immeuble en application de l'article 10 paragraphe 4 du règlement de copropriété.

Mais attendu que la clause invoquée du règlement de copropriété ne dispense pas le copropriétaire qui souhaite entreprendre des travaux de solliciter, au préalable, l'autorisation de l'assemblée générale.

Attendu que la SCI DANSAPAV n'a pas saisi l'assemblée générale d'une demande préalable d'autorisation de travaux qui lui aurait été refusée, de sorte que le premier juge a, à bon droit, déclaré irrecevable la demande de la SCI DANSAPAV visant à l'installation d'un conduit d'aération et d'évacuation, à l'angle nord-ouest de la cour commune de l'immeuble.

3- Sur le fond :

3-1 : Attendu que la SCI DANSAPAV a choisi de solliciter l'avis de l'assemblée générale sur un projet d'exploitation du local commercial dont elle est propriétaire au rez-de-chaussée de l'immeuble.

Attendu qu'elle a ainsi soumis deux 'propositions' à l'assemblée générale du 25 mai 2010, laquelle après avoir pris connaissance 'du projet d'exploitation... consistant en une épicerie fine...', de 'l'installation d'un conduit d'aération et d'évacuation d'air, conforme aux normes et critères décrits à l'article 10 du règlement de copropriété...', du fait que 'le commerce sera ouvert à la clientèle du lundi au samedi de 9 H00 à 15H00 et de 17H00 à 00H..;' du 'courrier de la SCI DANSAPAV, propriétaire des murs, de la présentation du projet par le futur exploitant et des différents courriers des copropriétaires rappelant les dispositions du règlement de copropriété...' s'est déterminée sur l'une des deux 'propositions' suivantes :

- 'prend acte que l'activité du commerce qui envisage de s'installer dans le local du RDC, appartenant à la SCI DANSAPAV, telle que présentée, apparaît comme conforme aux prescriptions du règlement de copropriété et qu'aucune nuisance d'odeur ou de bruit, contraire au règlement de copropriété, ne semble devoir être subie par les copropriétaires à l'occasion de cette installation et qu'en conséquence, les copropriétaires ne s'opposent pas à l'installation de ce commerce, tout en se réservant la possibilité de faire respecter les dispositions du règlement de copropriété, s'il s'avérait que le commerce, une fois installé, générait des nuisances de bruit ou d'odeurs non conformes au règlement de copropriété.'

Ou :

- ' prend acte que l'activité du commerce qui envisage de s'installer dans le local du RDC, appartenant à la SCI DANSAPAV, telle que présentée, n'apparaît conforme aux prescriptions du règlement de copropriété et que des nuisances d'odeur ou de bruit, contraires au règlement de copropriété, pourront être subies par les copropriétaires à l'occasion de cette installation, et qu'en conséquence, l'installation de ce commerce au RDC est interdite au regard du règlement de copropriété'.

Attendu que la première proposition soumise au vote a été repoussée, la SCI DANSAPAV ayant voté POUR, et que la seconde a été adoptée à la majorité des copropriétaires, par 757 voix sur 999, la SCI appelante ayant voté CONTRE.

Attendu qu'au soutien de sa demande en nullité, la SCI DANSAPAV fait valoir que la résolution litigieuse serait contraire à l'article 10 du règlement de copropriété qui organise la vocation commerciale des lots 1 et 2, que l'activité de La cantine n'est ni un bar, ni une boîte de nuit, ni une salle de jeux, que l'article 8 de la loi limite toute restriction aux droits des copropriétaires non justifiée par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes, qu'une telle restriction doit s'interpréter strictement et qu'en réalité, la résolution attaquée vise à interdire tout commerce de bouche quel qu'il soit et étend donc considérablement le périmètre d'interdiction visé à l'article 10 du règlement de copropriété.

Attendu que, pour rejeter cette demande, le premier juge s'est fondé sur la nature et les conditions d'exercice de l'activité depuis son commencement en juillet 2010, telle qu'elles ressortent des attestations, publicités, photographies et procès-verbal de constat d'huissier (activité de restauration, amplitude des horaires d'ouverture de l'établissement, variété des plats proposés à la carte, utilisation de la terrasse...) ainsi que sur les conséquences alléguées de l'exploitation ' au regard des nuisances auditives, nocturnes et olfactives' ( odeurs de cigarettes, de nourriture et de cuisson constatées, bruits décrits dans les attestations).

Mais attendu qu'il n'a pas été demandé à l'assemblée générale de se prononcer sur la licéité d'un commerce effectivement exploité, celle-ci ayant, au contraire, été saisie en amont, avant la création de tout commerce. Attendu, de ce fait, qu'il n'y a pas lieu de tenir compte, pour apprécier la validité de la résolution, d'éléments qui ne pouvaient pas être connus au moment du vote.

Attendu que, sollicitée pour émettre un avis sur la seule conformité d'un projet d'activité aux dispositions du règlement de copropriété, préalablement à la mise en oeuvre de ce projet dans le courant de l'été 2010, l'assemblée générale s'est déterminée dans le sens d'une non-conformité de celui-ci.

Attendu qu'il ne peut être reproché à l'assemblée générale d'avoir émis un avis qui ne convient pas au copropriétaire qui l'a sollicité, dès lors qu'il n'est pas démontré que la décision critiquée ait été inspirée par d'autres motifs que le souci de se conformer, au mieux, aux prescriptions du règlement de copropriété.

Attendu, en outre, que la SCI DANSAPAV, qui a consulté l'assemblée générale, a elle-même envisagé, dans la rédaction des résolutions soumises au vote, l'hypothèse d'un vote contraire au projet présenté.

Mais attendu, en toute hypothèse, que par son vote, l'assemblée générale a simplement estimé que le projet était contraire au règlement de copropriété, sans pour autant interdire l'exercice d'une activité commerciale, de surcroît non encore entreprise au moment de sa délibération, de sorte que le moyen tiré d'une violation de l'article 8 de la loi et de l'article 10 du règlement de copropriété est inopérant.

Attendu, en conséquence, qu'il n'y a pas lieu à annulation de la résolution contestée, le jugement étant confirmé sur ce point, par substitution de motifs.

3-2 : Attendu que le syndicat des copropriétaires sollicite que soit déclarée non écrite 'la clause de l'article 10 du règlement de copropriété autorisant, par avance, le propriétaire des lots UN et DEUX à installer à ses frais un conduit d'aération et d'évacuation' au motif qu'elle dessaisirait l'assemblée générale du pouvoir exclusif qu'elle tient de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965.

Attendu que le jugement entrepris a considéré qu'il n'y avait pas lieu d'examiner cette demande en raison de l'irrecevabilité de la demande d'autorisation judiciaire de réalisation du conduit d'aération et d'évacuation.

Mais attendu que l'application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, permettant de réputer non écrite une clause du règlement de copropriété contraire à une disposition d'ordre public de la loi, n'est pas subordonnée à une demande préalable de mise en oeuvre de cette clause.

Attendu que le jugement sera infirmé de ce chef.

Attendu que la clause litigieuse, contenue dans l'article dixième du règlement de copropriété- état descriptif de division du 12 octobre 1998, ainsi libellée : ' ...Le propriétaire des lots UN et DEUX aura la possibilité d'installer, à ses frais, un conduit d'aération et d'évacuation, isolé phoniquement, d'un diamètre hors tout de 350 millimètres maximum. Ce conduit devra être installé dans l'angle nord-ouest de la cour intérieure', ne comporte aucune restriction expresse aux pouvoirs de l'assemblée générale, et ne dispense pas les copropriétaires de déférer à celle-ci toute demande d'autorisation de travaux. Attendu que cette clause évoque une simple 'possibilité' offerte au copropriétaire, l'autorisation relevant de la seule assemblée générale.

Attendu, en conséquence, que le syndicat des copropriétaires devra être débouté de sa demande d'annulation sur ce point.

4- Sur les demandes accessoires et les dépens :

Attendu que, succombant en cause d'appel, la SCI DANSAPAV en supportera les entiers dépens, distraits au profit de la SCP ERMENEUX CHAMPLY LEVAIQUE, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Attendu que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de condamner la SCI DANSAPAV à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1.200€.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en matière civile, publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Reçoit l'appel formé par la SCI DANSAPAV à l'encontre du jugement rendu le 27 mars 2012 par le tribunal de grande instance d'Aix en Provence.

Déclare irrecevable, comme nouvelle en cause d'appel, la demande formée par la SCI DANSAPAV tendant à l'annulation de l'ensemble des résolutions de l'assemblée générale extraordinaire du 25 mai 2010.

Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à statuer sur la licéité de la clause suivante contenue dans l'article dixième du règlement de copropriété- état descriptif de division du 12 octobre 1998, ' ...Le propriétaire des lots UN et DEUX aura la possibilité d'installer, à ses frais, un conduit d'aération et d'évacuation, isolé phoniquement, d'un diamètre hors tout de 350 millimètres maximum. Ce conduit devra être installé dans l'angle nord-ouest de la cour intérieure'

Statuant à nouveau,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande d'annulation de la clause suivante contenue dans l'article dixième du règlement de copropriété- état descriptif de division du 12 octobre 1998, : ' ...Le propriétaire des lots UN et DEUX aura la possibilité d'installer, à ses frais, un conduit d'aération et d'évacuation, isolé phoniquement, d'un diamètre hors tout de 350 millimètres maximum. Ce conduit devra être installé dans l'angle nord-ouest de la cour intérieure'.

Confirme le jugement entrepris, par substitution de motifs, en ce qu'il a débouté la SCI DANSAPAV de sa demande d'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale extraordinaire du 25 mai 2010.

Confirme le jugement entrepris pour le surplus

Condamne la SCI DANSAPAV aux dépens d'appel, distraits au profit de la SCP ERMENEUX CHAMPLY LEVAIQUE.

Condamne la SCI DANSAPAV à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1.200€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT

G.TORREGROSA