Décision pôle 2 - chambre 1

Grosses délivrées

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 2 - Chambre 1

ARRET DU 12 DECEMBRE 2012

(n° 307, 10 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 11/15352

Décision déférée à la Cour :

jugement du 14 juin 2011 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 09/05551

APPELANT

Monsieur [B] [E]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté et assisté de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES (Me Anne-laure GERIGNY) (avocats au barreau de PARIS, toque : K0148) et de Me François LESAFFRE (avocat au barreau de PARIS, toque : D1196)

APPELANTS ET INTIMES

Monsieur [V] [D]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Mademoiselle [M] [W]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentés et assistés de la SCP MONIN - D'AURIAC (Me Patrice MONIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : J071) et de Me Nicolas LEDERMANN, avocat au barreau de PARIS (avocat au barreau de PARIS, toque : D1346)

INTIMES

Maître [L] [F]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté et assisté de la SCP Jeanne BAECHLIN (Me Jeanne BAECHLIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0034) et de la SCP KUHN (Me Christophe LAVERNE) (avocats au barreau de PARIS, toque : P 90)

Monsieur [H] [C]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté et assisté de la SCP Jeanne BAECHLIN (Me Jeanne BAECHLIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0034) et de la SCP RONZEAU & ASSOCIES (Me Stéphanie BACH) (avocats au barreau de PARIS, toque : P0499)

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 16 octobre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques BICHARD, Président

Madame Maguerite-Marie MARION, Conseiller

Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN

ARRET :

- contradictoire

- rendu publiquement par Monsieur Jacques BICHARD, Président

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jacques BICHARD, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Considérant qu'ils avaient engagé leur responsabilité dans les opérations d'acquisition d'un bien immobilier, Monsieur [V] [D] et Mademoiselle [M] [W] ont fait assigner Monsieur [B] [E], leur vendeur, Maître [H] [C], leur notaire, et Maître [L] [F], le notaire du vendeur, devant le Tribunal de grande instance de Créteil par exploits d'huissiers de Justice des 15, 19 et 27 mai 2009 ;

Par jugement contradictoire du 14 juin 2009, le Tribunal de grande instance de Créteil a :

- condamné Monsieur [E] à payer à Monsieur [D] et à Mademoiselle [W] la somme de 44 270 €,

- donné acte à Monsieur [D] et à Mademoiselle [W] de ce qu'ils se désistent de leur demande de paiement d'une somme de 3 713,47 € au titre de la taxe et des frais liés au raccordement aux égouts,

- débouté Monsieur [D] et Mademoiselle [W] du surplus de leurs demandes à l'encontre de Monsieur [E], de Maître [C] et de Maître [F],

- débouté Monsieur [E] de ses demandes en garantie à l'encontre de Maître [C] et de Maître [F] et de ses demandes reconventionnelles en dommages-intérêts à l'encontre des demandeurs et de Maître [F],

- condamné Monsieur [E] à payer à Monsieur [D] et Mademoiselle [W] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code procédure civile,

- condamné in solidum Monsieur [D], Mademoiselle [W] et Monsieur [E] à payer à Maître [C], la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code procédure civile,

- condamné in solidum Monsieur [D], Mademoiselle [W] à payer à Maître [F], la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code procédure civile,

- débouté Monsieur [E] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- ordonné l'exécution provisoire pour la moitié des sommes allouées,

- condamné Monsieur [E] aux dépens ;

Par déclaration du 16 août 2011, Monsieur [E] a interjeté appel de ce jugement ;

L'affaire a été enregistrée au Greffe sous le n° RG 11-15352 ;

Par déclaration du 15 septembre 2011, Monsieur [V] [D] et Mademoiselle [M] [W] ont également interjeté appel de ce jugement ;

L'affaire a été enregistrée au Greffe sous le n° RG 11-16784 ;

Par ordonnance du 7 février 2012, le Conseiller de la mise en état à joint la procédure n° RG 11-16784 à la présente procédure n° RG 11-15352 ;

SUR QUOI,

Considérant que restent en discussion les intérêts bancaires résultant du non-respect des délais pour valider la vente définitive, les modalités du bornage, la taxe de dépassement du PLD ainsi que l'incidence d'un dépôt tardif selon les Consorts [D]-[W], de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) qui doivent être examinées au regard des dispositions de la promesse de vente définissant les obligations respectives des parties ;

1° - Les responsabilités

Considérant qu'il y a lieu de distinguer le délai d'obtention de l'autorisation de division de parcelle, des délais relatifs à l'obtention des permis de démolir et de construire ainsi qu'à la signature de la vente définitive ;

a - sur le non respect des délais

- l'autorisation de division de parcelle

Considérant qu'à l'affirmation des Consorts [D]-[W] selon laquelle il aurait sciemment caché les conflits l'opposant aux copropriétaires, Monsieur [E], qui estime ne pas être fautif, rétorque que les difficultés rencontrées sont postérieures à la promesse de vente, que Maître [F] avait connaissance de l'absence de syndic puisqu'il avait rédigé les procès verbaux des assemblées générales de copropriétaire signés par Madame [X] avant la promesse de vente litigieuse et a négligé les dispositions légales réglementant les copropriétés ; que Maître [F], dont la garantie est demandée par Monsieur [E] et la responsabilité recherchée par les Consorts [D]-[W], estime ne pas être responsable du conflit de copropriété, relève que les Consorts [D]-[W] auraient pu faire jouer la clause suspensive, soutient que le délai d'un mois inséré dans la promesse de vente était réalisable puisque le délai de convocation d'une assemblée générale est de 21 jours, que Monsieur [E] était copropriétaire majoritaire et que les règles de majorité n'ont rien à voir avec les délais de convocation ; que Maître [C], dont la responsabilité est également recherchée par les Consorts [D]-[W], rappelle que la promesse de vente n'est qu'un document préparatoire et relève que le délai inscrit était prévu par les parties elles-mêmes ;

Considérant, à titre liminaire, qu'il ne peut être reproché aux Consorts [D]-[W] d'avoir poursuivi la vente malgré les difficultés rencontrées dès lors que la promesse de vente dont s'agit prévoit la possibilité pour eux de renoncer à se prévaloir de la non-réalisation de l'une des conditions suspensives (Pièce n° 1, p. 4, Consorts [D]-[W]) ;

Considérant que, sous la rubrique 'Autorisation de division', la promesse de vente dispose : 'Le vendeur devra obtenir l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l'article 24 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, permettant le détachement de la parcelle objet des présentes, de l'assiette de copropriété. Le vendeur s'engage à faire procéder à ses frais à cette réunion dans un délai d'un mois, à compter des présentes. Le vendeur déclare qu'il détient en propriété sept des huit lots de la dite copropriété et qu'il possède à lui seul la majorité suffisante pour faire approuver cette décision par assemblée générale des copropriétaires. Le vendeur s'engage à ne pas s'opposer à ladite division lors du vote qui aura lieu à ce sujet lors de ladite assemblée générale.' (Pièce n° 1, p. 5, idem) ;

Nouvelle version :

Considérant que cette promesse a été signée le 31 mai 2007 alors que Madame [X] avait donné son accord sur l'achat des combles précités et les divisions de lots qui conditionnaient partiellement la vente litigieuse en apposant son paraphe et sa signature sur les deux procès-verbaux d'assemblée générale des 17 janvier 2007 et 21 mars 2007 rédigés par Maître [F] en raison de l'absence d'un syndic, à la suite de divers actes, également rédigés par ses soins, relatifs à la vente [E]/S.C.I ANAELLE, que rien ne laissait présager un revirement de Madame [X], que dès lors, les notaires et Monsieur [E] ont pu penser que le délai d'un mois était suffisant pour accomplir les formalités nécessaires à la division requises, observation faite que l'exactitude du visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 était sans incidence au regard de l'accord recueilli sur les PV précités ;

Que par ailleurs, Monsieur [E] n'établit pas avoir procédé, entre le 31 mai et le 20 juin 2007, date de la contestation de Madame [X], à des démarches quelconques pour convoquer l'assemblée générale, au besoin en demandant immédiatement la désignation d'un administrateur provisoire pour ce faire, ce qui caractérise une faute de sa part ;

- sur les permis de démolir et de construire

Considérant que les Consorts [D]-[W] affirment que l'autorisation de division de parcelle conditionnait l'obtention de ces permis ; que Monsieur [E] soutient que les acquéreurs sont eux-mêmes responsables du dépassement de délai dont ils se plaignent ;

Considérant que les Consorts [D]-[W] devaient justifier du dépôt de ces permis pour le 7 septembre 2007 et de leur délivrance pour le 9 novembre 2007 ; qu'ils ont déposé leurs demandes le 2 juin 2007 mais ont obtenu ces permis que les 8 août et 8 octobre 2008 à la suite de demandes complémentaires de la mairie, non explicitée par les intéressés ; qu'en tout état de cause, l'absence de référence cadastrale issue de la parcelle divisée, ne peut être la cause de ce retard dès lors que le permis de construire accordé mentionne expressément les références cadastrales de l'entier terrain avant division (pièce n° 57, Consorts [D]-[W]) ;

Qu'ainsi, le retard ne peut être imputé à Monsieur [E] ;

b - sur le bornage

Considérant que Monsieur [E] indique avoir demandé et obtenu de Monsieur [G], géomètre, un devis le 5 juin 2007, qu'en raison de son indisponibilité pour procéder au bornage, la société GEOPERSPECTIVE, indiquée par les Consorts [D]-[W], a été contactée, a déposé son devis le 8 août 2007 et a réalisé ce bornage selon la procédure habituelle (affichage, etc...) ; que les Consorts [D]-[W] reprochent à Monsieur [E] d'avoir été contraint de recourir à un bornage judiciaire ;

Considérant que les Consorts [D]-[W], qui n'apportent pas la preuve de l'établissement d'un bornage judiciaire, ne contestent pas la chronologie et les modalités d'exécution rapportées par Monsieur [E] ni le règlement par ses soins de la facture établie par la société GEOPERSPECTIVE qui, par ailleurs, ne fait pas état de difficultés particulières avec les voisins pour réaliser l'opération ;

c - sur la taxe pour dépassement du PLD et le dépôt tardif de la DIA

Considérant que les Consorts [D]-[W] estiment que Maître [C] et Maître [F] ont failli à leur devoir de conseil dès lors qu'ils n'ignoraient pas la nature de l'opération projetée qui figure explicitement dans la promesse de vente, induisant une taxe pour dépassement du PLD, que de surcroît, ils reprochent à Maître [F] de ne pas avoir déposé dans les délais la DIA ; que Maître [C], qui note que les premiers juges relèvent que les Consorts [D]-[W] ne démontrent pas que cette information relève du devoir d'information et de conseil du notaire, estime qu'il appartenait à ces derniers de se renseigner par eux-mêmes ou par l'intermédiaire de leur architecte sur l'éventualité du règlement d'une telle taxe qui a manifestement été la cause d'une renégociation du prix ; que Maître [F], reprenant cette argumentation, fait valoir qu'il n'était pas le notaire des acquéreurs et souligne que ceux-ci avaient la possibilité de solliciter la caducité du compromis faute de réalisation de la condition relative au partage du terrain ;

Considérant, à titre préliminaire, d'une part, que les dispositions précitées de la promesse de vente relatives aux conditions suspensives rendent inopérante l'argumentation de Maître [F] quant à la possibilité pour les Consorts [D]-[W] de solliciter la caducité du compromis de vente, d'autre part que ces derniers ne tirent aucune conséquence de l'éventuel retard du dépôt de la DIA ;

Considérant, pour le surplus, que le devoir de conseil s'impose au notaire qui limite son intervention à l'établissement d'un acte sous seing privé et s'étend à toutes les parties de l'acte auquel il prête son concours, peu important l'existence de compétences particulières de l'une des parties, ici la qualité de responsable juridique en entreprise de Mademoiselle [W] ; qu'ainsi, le notaire a le devoir d'éclairer les parties sur leurs droits et obligations et de rechercher si les conditions requises pour l'efficacité de l'acte sont réunies eu égard au but poursuivi par les parties ;

Qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que Maître [F] était assisté de Maître [C] dans la rédaction de la promesse de vente litigieuse au profit des Consorts [D]-[W] ; que celle-ci, sous la rubrique 'obtention d'un permis de construire', précise que le permis est sollicité par l'acquéreur pour édifier une maison d'habitation de ville avec jardin, d'environ 200 m², habitable sur trois niveaux, supposant la démolition du bâti existant pour lequel un permis est également sollicité (pièce n° 1, p. 5 et 6, idem) ;

Que dès lors, les notaires, au vu de ce projet et des caractéristiques du terrain vendu ne pouvaient en ignorer les conséquences fiscales au regard de l'existence éventuelle d'un PLD adopté par la commune de [Localité 12] et se devaient donc d'attirer l'attention des acquéreurs sur ce point, au besoin, pour Maître [C], en faisant insérer une condition suspensive particulière ;

2° - Les préjudices

- les intérêts bancaires

Considérant que les Consorts [D]-[W] font valoir qu'ils avaient obtenu le 27 juillet 2007, une proposition de prêt de la Banque Populaire pour la somme totale de 575 000 € sur 20 ans à 4 % avec un prêt relais de 262 500 € sur 24 mois à 3,90 % prorogée au 27 septembre 2007, date à laquelle Monsieur [E] n'était toujours pas en mesure de fournir l'autorisation de division de parcelle et qu'après une nouvelle offre au taux de 4,45 % devenue caduque le 23 juillet 2008 pour les mêmes raisons que précédemment, que c'est finalement un prêt à 4,60 % sur une somme de 575 000 € qui a été obtenu avec un surcoût de 44 270 € par rapport à l'offre initiale ;

Considérant, observation faite que ce dernier prêt a été remboursé par anticipation en juillet 2009 et qu'un nouveau prêt a été souscrit auprès de la BNP, d'un montant supérieur sur une plus longue période et intégrant le coût du PLD, qu'il résulte de ce qui précède que le retard dans l'obtention du permis de construire, du fait même des Consorts [D]-[W], est indépendant du non-respect de l'obtention de l'autorisation de séparation de la parcelle litigieuse par l'assemblée générale des copropriétaires imputable à Monsieur [E], observation faite que la faute retenue contre les deux notaires quant à la rédaction de la promesse de vente est sans lien de causalité avec ce chef de préjudice ; que dès lors, la demande de paiement des intérêts bancaires, à la supposer justifiée en son montant, n'est pas fondée, qu'en conséquence le jugement doit-être infirmé de ce chef ;

- le bornage

Considérant qu'aucune faute n'étant retenue contre Monsieur [E], il y a lieu de confirmer le jugement qui a rejeté la demandes Consorts [D]-[W] en paiement de la somme de 12 000 € ;

- le PLD

Considérant que les Consorts [D]-[W] sollicitent de ce chef la somme de 82 000 € correspondant à la taxe dont ils sont redevables du fait du dépassement du PLD ;

Considérant que Maître [C] et Maître [F] ont engagé leur responsabilité en manquant à leur devoir de conseil à l'égard des Consorts [D]-[W] ; que cependant, il n'est pas contesté, alors que les Consorts [D]-[W] ont eu connaissance de cette taxe le 9 juillet 2007, qu'un avenant à la promesse de vente a été signé entre les parties le 7 août 2007 duquel il résulte une diminution du prix de vente d'un montant de 10 000 € ; que dès lors, le préjudice doit être évalué à 72 000 € et cette somme mise à la charge des deux notaires ;

3° - Les autres demandes

Considérant que Monsieur [E] sollicite la somme de 7 500 € à l'encontre des Consorts [D]-[W] en réparation du harcèlement dont il a été victime de leur part ainsi que pour procédure abusive et injurieuse et la somme de 7 500 € à l'encontre de Maître [C] ;

Considérant, s'agissant de la demande dirigée contre les Consorts [D]-[W], que Monsieur [E] ne démontre pas l'existence du harcèlement allégué ni le caractère injurieux de la procédure engagée par ceux-ci, que par ailleurs, le droit de défendre en justice ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages-intérêts que dans l'hypothèse d'une attitude fautive génératrice d'un dommage ; que la preuve d'une telle faute de la part des Consorts [D]-[W] n'est pas rapportée par Monsieur [E] dont la demande sera rejetée ;

Considérant, s'agissant de la demande dirigée contre Maître [C], que ses défaillances dans la rédaction de la promesse de vente, partie intégrante de la vente intervenue le 16 janvier 2009, ont causé à Monsieur [E] un préjudice propre ; qu'il sera fait droit à la demande de ce chef ;

Considérant que l'équité commande de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile dans les termes du dispositif du présent arrêt ;

PAR CES MOTIFS,

INFIRME le jugement sauf en ce qu'il a :

- constaté que Monsieur [V] [D] et Mademoiselle [M] [W] se sont désistés de leur demande en paiement d'une somme de 3 713,47 € au titre de la taxe et des frais liés au raccordement des égouts,

- débouté Monsieur [V] [D] et Mademoiselle [M] [W] de leur demande relative à la non-délivrance d'un procès verbal amiable de bornage,

STATUANT À NOUVEAU dans cette limite,

DÉBOUTE Monsieur [B] [E] de sa demande de dommages-intérêts pour harcèlement et procédure abusive et injurieuse,

DÉBOUTE Monsieur [V] [D] et Mademoiselle [M] [W] de leur demande de paiement de la somme de 44 270 € relative au surplus d'intérêts bancaires,

CONDAMNE Maître [H] [C] à verser à Monsieur [B] [E] la somme de 7 500 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE in solidum Maître [L] [F] et Maître [H] [C] à verser à Monsieur [V] [D] et Mademoiselle [M] [W] la somme de 72 000 € au titre de la taxe de dépassement du plafond légal de densité,

CONDAMNE in solidum Maître [L] [F] et Maître [H] [C] à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de :

- 9 000 € à Monsieur [B] [E],

- 5 000 € à Monsieur [V] [D] et Mademoiselle [M] [W],

REJETTE toutes autres demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Maître [L] [F] et Maître [H] [C] au paiement des dépens de première instance et d'appel avec admission des avocats concerné au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT