Décision pôle 5 - chambre 3

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 15 MAI 2013

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 11/06066

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2011 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 09/11038

APPELANTE

La SARL GRAND GARAGE DU PONT DE CRETEIL MAISON CHEVANT ET CIE, prise en la personne de ses représentants légaux,

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant

assistée de Me Geneviève SROUSSI de la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0072, avocat plaidant

INTIMÉES

La SARL SODILINE, prise en la personne de ses représentants légaux,

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Me Patrick BETTAN de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0078, avocat postulant

ayant pour avocat plaidant Me Christine CHIRAQUIAN de la SELARL LASKIER, avocat au barreau de PARIS, toque :D1373,

La Société GIRARDIN venant aux droits de la Société GIRARDIN SAINT MAUR, prise en la personne de ses représentants légaux,

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151, avocat postulant

assistée de Me Servanne ROUSTAN de la SCP D'AVOCATS RENAUD ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0139, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Madame Chantal BARTHOLIN a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame Odile BLUM, Conseillère

Madame Isabelle REGHI, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO.

ARRÊT :

- contradictoire.

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 août 2003, la société Grand garage du pont de Créteil-Chevant et cie a donné à bail à la société Girardin Saint Maur un bâtiment à usage de réparation automobile ; la destination des lieux étant celle de réparation et vente automobile, stockage de tous véhicules et vente de pièces de rechange, à l'exclusion de tout autre commerce ; le bailleur bénéficiait d'un droit de préférence en cas de cession du droit au bail ;

Par lettre recommandée du 15 janvier 2007, la société Girardin Saint Maur informait la société Grand Garage du pont de Créteil-Chevant et cie qu'elle entendait céder son fonds de commerce à la société Sodiline ; le 2 février 2007, la société Girardin Saint Maur a cessé toute activité dans les lieux loués et précisait au bailleur que la cession portait sur un fonds de commerce de réparation et vente de véhicules neufs et d'occasion, vente de pièces détachées pour automobiles, dans les locaux appartenant à la société Grand garage du pont de Créteil et dans les locaux appartenant à la société Saint Maur Giraud moyennant le prix de 190 000 € ;

La société Grand garage du pont de Créteil a contesté la cession au motif qu'elle portait sur deux fonds distincts et non sur un seul fonds en indiquant qu'elle entendait exercer son droit de préférence,

Suivant acte d'huissier du 6 juin 2007, la société Girardin Saint Maur a fait sommation à la société Grand garage du pont de Créteil d'assister à la signature de l'acte de cession devant intervenir le 12 juin 2007 ; la bailleresse lui a notifiant son refus d'y assister.

Par acte d'huissier du 11 juin 2007, la société Grand Garage du pont de Créteil a assigné la société Girardin saint Maur pour voir dire qu'il n'existait plus de fonds à la date de la cession et à compter du 30 mai 2007, que l'acte de cession lui est inopposable et de dire qu'elle entend exercer son droit de préférence sur le droit au bail cédé en réalité à la société Sodiline, d'ordonner la ventilation du prix de cession, de faire injonction de lui céder le droit au bail en désignant un expert pour effectuer la ventilation du prix.

Par jugement du 28 février 2011, le tribunal de grande instance de Créteil a déclaré la société Sodiline recevable en son intervention volontaire, déclaré recevables les demandes de la société Grand garage du pont de Créteil-Chevant et cie, prononcé la mise hors de cause de la société Girardin Saint Maur et :

- dit que la cession du fonds de commerce emportant cession du droit au bail à la société Sodiline en date du 12 juin 2007, est opposable à la société Grand Garage du pont de Créteil-Chevant et cie,

- débouté la société Grand Garage du pont de Créteil - Chevant et cie de ses demandes en résiliation du bail exercice du droit de préférence, expulsion de la société Sodiline,

- débouté les sociétés Sodiline et Giradin du surplus de leurs demandes,

- condamné la société Sodiline à verser à la société grand Garage du pont de Créteil-Chevant et cie la somme de 488,23 € correspondant au redressement erdf pour la période du 1er août 2007 au 23 juillet 2009 et la somme de 892,75 € correspondant à la consommation des bureaux soit au total 1 380,98 € correspondant à des factures d'électricité ;

- condamné la société Sodiline à verser à la société Grand Garage du pont de Créteil-Chevant et cie la somme de 21 730 € au titre de la taxe foncière, la somme de 1724,86 € au titre des factures d'eau,

- condamné la société Grand garage du pont de Créteil-Chevant et cie à la société Sodiline la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

SUR CE,

Sur la résiliation du bail :

La société Grand Garage du pont de Créteil-Chevant et cie soutient que, à compter du 2 février 2007 et dans les trois mois qui ont suivi, le preneur a cessé toute activité dans les lieux loués, que cette cessation d'activité est démontrée par l'attestation de M [N] salarié de la société Girardin qui indique qu'il a travaillé, à la suite de la fermeture du site de [Adresse 5], au [Adresse 3] ou la société Giradin dispose d'un fond de commerce de garage, ainsi que de la lettre de l'urssaf procédant à la radiation du personnel à effet du 28 février 2007, que le fonds de commerce avec sa clientèle a disparu au 2 février 2007, les résultats du fonds étant lourdement déficitaires sans discontinuer depuis 2003 ainsi qu'il résulte de la fiche Infogreffe.

La société Girardin expose que la cession prévue pour le 30 mai 2007 ayant été retardée par l'attitude du bailleur, les locaux étaient effectivement vacants à cette date, comme le décrit l'huissier dans son procès verbal de constat du 30 mai 2007 diligenté par la bailleresse, qu' à supposer que la cour retienne l'existence d'une infraction, elle ne revêt cependant pas le caractère de gravité nécessaire pour entraîner la résiliation du bail, que la société a eu une activité tant en 2006 qu'en 2007 ainsi que le révèlent les chiffres d'affaires pour l'unité d'exploitation concernée, respectivement de 385 312 € et de 470 620 €, que la cession était prévue sans transfert de personnel, tout le personnel ayant été transféré sur un autre site en procédant à des avenants aux contrats de travail des salariés concernés, qu'au surplus, le défaut d'exploitation allégué n'étant pas une infraction irréversible, la bailleresse aurait du lui délivrer une mise en demeure préalable.

Or et ainsi que l'a jugé le tribunal, la fermeture de l'établissement pendant une courte période précédant la cession en raison de la nécessité d'organiser le transfert du personnel dont les contrat des travail n'étaient pas inclus dans la cession, ne saurait revêtir un caractère de gravité suffisant pour voir prononcer le résiliation du bail d'autant que le bailleur n'a fait précéder sa demande d'aucune sommation d'avoir à reprendre une activité ainsi que l'a justement décidé le tribunal dont la décision sera approuvée à cet égard, la circonstance que les résultats du fonds étaient déficitaires avant cette date du 2 février 2007 étant indifférente à cet égard.

Sur l'exercice du droit de préférence :

La société Grand garage du pont de Créteil fait valoir que la cession a porté sur deux fonds distincts, l'un portant sur l'activité prévue au bail passé entre les parties, l'autre sur un magasin de 700 m² sans autre précision quant à l'activité concernée, ce qui a eu pour conséquence de compromettre les droits de la bailleresse, que l'acte de cession ne comporte en effet aucune identification des fonds cédés, que l'extrait Kbis fait figurer le fonds situé au siège social de la société Girardin Saint Maur [Adresse 3], le fonds situé au [Adresse 5] et à compter du 2 février 2007 la création d'un fonds de commerce de concession automobile au [Adresse 5] qui ne pouvait donc constituer une entité économique avec le fonds exploité depuis 2003 au [Adresse 5], objet du bail en cause, que la cession intervenue qui s'analyse en réalité comme une cession de droit au bail déguisée est inopposable au bailleur qui doit pouvoir exercer son droit de préférence, la cour devant ordonner la ventilation du prix.

Or le bailleur avait autorisé le preneur à réaliser des travaux permettant la communication entre les locaux objet du bail et l'établissement situé au [Adresse 5], preuve qu'il n'ignorait pas que le fonds de commerce se développait également dans les locaux contigus objet d'un bail distinct de façon à constituer un fonds de commerce unique de vente et réparations automobiles ne nécessitant pas en principe une immatriculation distincte ; l'allégation qu' auraient été exercées dans ces deux locaux, objet de deux baux distincts, des activités elles-mêmes distinctes s'adressant à des clientèles différentes n'est nullement établie et est contredite par la volonté du preneur de procéder à la communication physique des locaux dès la signature du bail.

Le fait que la société Financière et d'investissement Girardin titulaire du bail des locaux contigus [Adresse 5] ait, par acte du 14 février 2007, cédé son seul droit au bail sur ces locaux à la société Girardin Saint Maur à compter du 1er février 2007 confirme l'existence d'un seul fonds de commerce exploité dans les deux locaux et est conforme à l'annonce faite au bailleur de la cession de ce fonds s'étendant sur les deux locaux par lettre du 15 janvier 2007 confirmée par celle du 15 février 2007. La création ensuite d'une concession automobile dans les locaux voisins au lendemain de cette cession de droit au bail ne contredit pas l'intention du preneur de céder le fonds dont il était titulaire et portant sur les deux locaux.

Il s'ensuit que la cession du fonds à laquelle le bailleur a été invité à participer a été valablement réalisée et rend sans objet l'exercice revendiqué de son droit de préférence applicable seulement en cas de cession du seul droit au bail des locaux concernés.

Sur les autres demandes :

La demande de la société Grand Garage du pont de Créteil-Chevant et cie de voir indexer l'indemnité d'occupation payée par la société Sodiline est sans objet dès lors qu'elle occupe les lieux régulièrement à la suite de la cession du fonds de commerce et est redevable d'un loyer et non d'indemnité d'occupation ;

La bailleresse demande subsidiairement de voir appliquer au montant du loyer trimestriel l'indexation due sur le loyer réglé depuis 2006 et devant être indexé au 1er octobre 2009 en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction conformément aux dispositions du bail concernant l'indexation du loyer ; elle est fondée en sa demande et la société Sodiline lui est redevable à ce titre de la somme de 6 534,44 € ;

Les demandes par la bailleresse en paiement des factures d'électricité et d'eau et en remboursement de la taxe foncière dont elle s'est acquittée sont également justifiées ainsi qu'il a été jugé, à l'exception de celles d'un montant de 1 446,30 € concernant les consommations d'électricité du pavillon occupé par M [B], gérant de la société Grand Garage du pont de Créteil, au terme du bail et qui ont été rejetées par le tribunal.

La société Girardin sa sollicite l'allocation de dommages intérêts en réparation du préjudice causé par le comportement de la société bailleresse qui n'a eu de cesse de retarder par des moyens inopérants et en contravention avec les dispositions du bail et de l'article L 145-8 du code de commerce, la cession du fonds ;

Or l'abus du droit pour la société Grand Garage du pont de Créteil-Chevant et cie d'agir en justice pour contester les conditions de la cession n'est pas caractérisé et la société Girardin sa ne fait pas la preuve d'un préjudice autre que celui causé par l'action en justice de sorte qu'elle ne peut prospérer en sa demande en dommages intérêts ;

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Grand garage du pont de Créteil-Chevant et cie aux dépens de première instance ; ceux d'appel resteront à sa charge et elle paiera à la société Girardin sa une somme de 5 000 € en outre de celle de 2 500 € qui lui a été allouée en première instance au titre de ses frais irrépetibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de la société Grand garage du pont de Créteil-Chevant et cie au titre de l'indexation du loyer,

Réformant et statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la Société Sodiline à payer à la société Grand garage du pont de Créteil-Chevant et cie la somme de 6 534,44 € au titre de l'indexation du loyer au 1er octobre 2009,

Condamne la société Grand garage du pont de Créteil-Chevant et cie aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société Girardin sa la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE