Décision 1ère chambre

PC/AM

Numéro 15/4053

COUR D'APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 28/10/2015

Dossier : 14/01947

Nature affaire :

Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

Affaire :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2]

C/

[K] [B] [O]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 octobre 2015, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 15 juin 2015, devant :

Monsieur CASTAGNE, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame VICENTE, greffier, présente à l'appel des causes,

Monsieur CASTAGNE, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PONS, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Madame NICOLAS, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL FILIMMO, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.

représenté et assisté de Maître Antoine PAULIAN, avocat au barreau de PAU

INTIME :

Monsieur [K] [B] [O]

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté et assisté de Maître Julie JACQUOT, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 23 JANVIER 2013

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

Le 1er septembre 2009, M. [K] [B] [O] a consenti à M. [E] [F], pour le prix de 350 000 €, une promesse de vente de locaux dont il était propriétaire au rez-de-chaussée d'un immeuble collectif [Adresse 2], en vue de l'installation d'un restaurant.

Exposant avoir appris, peu après la signature de cet acte, que le règlement de copropriété avait été, en fraude de ses droits, modifié par l'adoption d'une résolution visant à restreindre la destination commerciale des parties privatives, M. [B] [O] a, par acte du 4 octobre 2011, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] en annulation des délibérations lui faisant grief et en indemnisation de son préjudice financier, consistant dans la différence entre le prix stipulé dans la promesse de vente et le prix effectif de vente.

Le 5 octobre 2011, M. [B] [O] signait avec la SARL Nephtys (substituée dans les droits de M. [F]) l'acte authentique de vente de 180 000 €.

L'acte de vente rappelait que les parties ont décidé de 'ramener' le prix de vente initialement fixé à 350 000 € à la somme de 270 000 € selon avenant du 7 mars 2011 puis à la somme - définitive - de 180 000 €.

Par jugement du 23 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Pau a :

- déclaré recevable l'action de M. [B] [O],

- prononcé la nullité de la résolution n° 6 adoptée par l'assemblée générale de copropriété du 28 juin 2007 et de la dernière résolution de l'assemblée générale du 22 octobre 2009,

- dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] a commis une faute en restreignant le droit de jouissance de M. [B] [O] sur les locaux dont il était propriétaire dans la résidence,

- condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 90 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [B] [O] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] a interjeté appel de cette décision, selon déclaration transmise au greffe de la Cour 22 mai 2014.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 18 mai 2015.

MOTIFS

L'acte de vente passé entre M. [B] [O] et la SARL Nephtys stipule :

- qu'aux termes d'un acte notarié du 2 février 2010, publié le 11 février 2010, le règlement de copropriété a été modifié en ce sens que sont interdits tous commerces bruyants ou malodorants tels que, entre autres : cafés, bars, brasseries, boîtes de nuit, restaurants, snacks, poissonneries et ventes de crustacés, boucherie, charcuterie etc... ainsi que la pose de toutes enseignes, cette liste n'étant pas exhaustive,

- que compte tenu de cette situation, l'activité de restauration ne pourra donc plus être réalisée,

- qu'à ce sujet, le vendeur déclare, en tant que propriétaire des biens et droits immobiliers présentement vendus, avoir introduit une action en nullité des décisions prises en assemblées générales de la copropriété en date des 28 juin 2007 et 22 octobre 2009,

- qu'il subroge la SARL Nephtys, acquéreur, dans la poursuite de cette action, les conséquences de celle-ci étant acquises à la SARL Nephtys pour le compte du vendeur et de l'acquéreur.

Il en résulte que :

- si M. [B] [O] est dépourvu, par l'effet de la subrogation consentie à son acquéreur de tout droit à agir en contestation de la validité des délibérations litigieuses de l'assemblée générale de la copropriété (lesquelles ont été, dans le cadre de l'action engagée par la SARL Nephtys, annulées par jugement devenu définitif du 25 janvier 2013) et si le jugement déféré doit être réformé en ce qu'il a déclaré recevable sa demande d'annulation desdites délibérations et y a fait droit,

- il conserve cependant qualité et intérêt à agir en indemnisation du préjudice financier qu'il prétend avoir subi du fait de ces délibérations, préjudice qui, à le supposer avéré, lui serait propre et exclusivement personnel et dont il résulte des termes mêmes et de l'économie de l'acte de vente qu'il n'a pas été indemnisé par la SARL Nephtys, laquelle a acquitté un prix inférieur au prix initialement convenu.

En effet, à les supposer avérées, les irrégularités affectant les délibérations dont s'agit caractériseraient de la part du syndicat des copropriétaires une faute de nature à engager sa responsabilité quasi-délictuelle à l'égard de M. [B] [O].

Le règlement de copropriété, dans sa rédaction antérieure à la délibération contestée, disposait, en son article 6, intitulé 'usage des parties privatives' :

- les appartements dépendant de l'immeuble ne pourront être occupés que bourgeoisement et de façon honnête par des personnes de bonne vie et moeurs, il ne pourra y être exercé aucune activité commerciale ou industrielle, même artisanale, d'une nature quelconque, non plus que l'exercice d'une profession libérale susceptible de changer la destination des locaux attribués,

- toutefois, tous commerces non bruyants ou malodorants et toutes professions libérales pourront être exercées au rez-de-chaussée, au premier étage ou deuxième étage.

L'exploitation d'un restaurant ne constituant pas en soi une activité commerciale nécessairement et intrinsèquement bruyante et/ou malodorante, il y a lieu de considérer que la délibération contestée (par laquelle l'assemblée a expressément interdit tous commerces bruyants ou malodorants tels que, entre autres : cafés, bars, brasseries, boîtes de nuit, restaurants, snacks, poissonneries et ventes de crustacés, boucherie, charcuterie, etc..., cette liste n'étant pas exhaustive) ne constitue pas une simple précision ne modifiant pas la situation antérieure mais emporte une restriction supplémentaire au droit de jouissance des copropriétaires concernés.

Or, il n'est justifié par le syndicat des copropriétaires (qui ne conteste pas avoir été informé du décès de Mme [L] veuve [N]) d'aucune convocation régulièrement

adressée, sinon à M. [B] [O], à tout le moins à la succession de celle-ci, la convocation adressée à Me [R], au nom de la 'succession [N] [J]' (cf. lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juin 2007) ne pouvant être considérée comme régulière et valable puisque les lots litigieux ne faisaient pas partie de cette succession.

Cette délibération est manifestement irrégulière au regard :

- d'une part, de l'absence de convocation régulière de l'un des copropriétaires (au demeurant propriétaire de lots susceptibles d'être directement impactés par la délibération litigieuse),

- d'autre part, du non-respect de l'article 26 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 (imposant l'unanimité pour toute décision emportant une modification à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telle qu'elles résultent du règlement de copropriété).

Par ailleurs, aux termes d'une résolution adoptée le 22 octobre 2009, l'assemblée générale, jugeant opportun de faire publier dans les meilleurs délais, auprès du bureau des hypothèques, l'intégralité de la délibération n° 6 de l'assemblée générale du 28 juin 2007, a décidé de mandater le syndic pour faire effectuer cette formalité et signer tout acte modificatif au règlement de copropriété dont le coût aux environs de 500 € sera réparti en fonction des millièmes généraux.

Cette délibération est également manifestement irrégulière, au regard :

- d'une part, de l'absence de justification d'une convocation régulière de M. [B] [O] qui n'a pas participé à la réunion,

- d'autre part, de l'absence d'inscription de cette résolution dans l'ordre du jour mentionné dans la convocation à assemblée générale ordinaire (pièce n° 4 produite par le syndicat des copropriétaires appelant).

L'adoption par l'assemblée générale de la copropriété de délibérations irrégulières en raison tant des vices de forme les affectant que de l'atteinte injustifiée aux droits de M. [B] [O] en résultant constitue une faute dont celui-ci est fondé à solliciter réparation dès lors qu'il justifie d'un préjudice personnel, en lien direct de causalité avec celle-ci.

La promesse de vente initiale indiquant un prix convenu de 350 000 € a été signée le 1er septembre 2009, date à laquelle il n'est pas justifié que M. [B] [O] avait connaissance effective de la résolution n° 6 adoptée par l'assemblée générale du 28 juin 2007, qui n'avait pas encore été publiée au service de publicité foncière (publication intervenue le 11 février 2010) et dont il a été ci-dessus constaté l'absence de notification régulière au propriétaire des lots litigieux.

Il ne peut dès lors être fait grief à M. [B] [O] de s'être imprudemment engagé en méconnaissance d'une situation dont aucun élément n'établit qu'il avait - ou aurait dû - normalement avoir connaissance à la date de signature de la promesse, alors même que le règlement de copropriété en sa version 'initiale' n'interdisait pas l'exploitation d'une activité de restaurant dans les locaux dont il était propriétaire, ainsi que considéré ci-dessus.

La lecture de l'acte authentique de vente permet cependant de constater, comme le soutient l'appelant, que les diminutions successives du prix de vente (ramené de 350 000 € à 270 000 € aux termes d'un avenant du 7 mars 2011 puis à 180 000 € par avenant du 21 juillet 2011) ne sont pas exclusivement imputables aux difficultés générées par les délibérations litigieuses.

En effet, l'acte du 5 octobre 2011 précise (pages 3 à 5) :

- que les parties ont décidé de proroger la validité de la promesse de vente initialement fixée au 28 février 2010, au plus tard au 31 décembre 2012, le bénéficiaire n'ayant pas été en mesure de lever l'option et de régulariser l'acte authentique de vente dans ledit délai, compte tenu du fait que la situation locative ne correspondait pas à celle déclarée dans la promesse de vente,

- qu'en raison des procédures engagées contre le locataire, les parties ont convenu de proroger la durée de la promesse de vente jusqu'au jour où une décision judiciaire statuant sur ce contentieux en cours aura acquis un caractère définitif,

- que toutefois, au cas où ledit jugement prononcerait la validité du renouvellement du bail, le bénéficiaire de la promesse de vente se réserve la possibilité de lever l'option à charge pour lui de mettre en oeuvre l'exercice des droits afférents au non-renouvellement,

- que par jugement du 27 octobre 2010, le tribunal de grande instance de Pau a déclaré que le bail s'est renouvelé à compter du 1er septembre 2008, précision faite que ledit jugement a fait l'objet d'un recours,

- qu'aux termes d'un avenant du 7 mars 2011 (non versé aux débats), les parties ont décidé de ramener la date d'expiration de la promesse de vente au 30 juin 2011 et de réduire le prix de vente à 270 000 €,

- que, compte tenu des délibérations de l'assemblée générale de la copropriété objets du présent litige, l'activité de restauration ne pourrait plus être réalisée et que le vendeur subroge la SARL Nephtys dans la poursuite de l'action en nullité des délibérations dont s'agit,

- qu'aux termes d'un avenant du 21 juillet 2011 (également non versé aux débats), les parties ont fixé la date d'expiration de la promesse de vente au 5 octobre 2011 et 'ramené' le prix à 180 000 €.

Il apparaît ainsi que les baisses successives du prix de vente - dont aucun élément objectif du dossier n'établit le caractère artificiel ni qu'elles procéderaient d'une collusion frauduleuse entre M. [B] [O] et son acquéreur - sont en relation :

- tant avec la situation créée par les délibérations litigieuses, compromettant l'exploitation de l'activité commerciale de restauration que l'acquéreur projetait d'implanter dans les locaux,

- que de la présence dans les lieux d'un locataire commercial dont le renouvellement du bail faisait l'objet d'une contestation judiciaire en cours,

- tous obstacles à la libre exploitation des locaux par l'acquéreur, existant encore à la date de conclusion du dernier avenant (et de l'acte authentique).

Dans ces conditions, compte tenu de l'incidence respective de ces obstacles en termes de libre disposition des locaux par l'acquéreur, le préjudice financier résultant pour M. [B] [O] des seules conséquences des délibérations litigieuses sera évalué à la somme de 50 000 € et le jugement déféré sera en conséquence réformé en ce qu'il a alloué de ce chef à M. [B] [O] la somme de 90 000 €.

A défaut de production, tant en cause d'appel qu'en première instance, du moindre élément établissant objectivement l'existence d'un quelconque préjudice moral en lien direct de causalité avec l'adoption des délibérations litigieuses, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] [O] de ce chef de demande.

L'équité commande d'allouer à M. [B] [O], en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme globale de 3 000 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés tant en première instance qu'en cause d'appel, sous le bénéfice pour l'intimé, des dispositions de l'article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] sera condamné aux entiers dépens d'appel et de première instance, sous le bénéfice, pour M. [B] [O], des dispositions de l'article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 23 janvier 2013,

Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :

- déclaré recevable l'action engagée par M. [B] [O], en ce qu'elle tend à la réparation de son préjudice financier personnel,

- dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] a commis une faute en restreignant le droit de jouissance de M. [B] [O] sur les locaux dont il était propriétaire dans la résidence,

- débouté M. [B] [O] de sa demande en dommages-intérêts en réparation de préjudice moral,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux dépens de première instance,

Le réformant pour le surplus et y ajoutant :

- Déclare M. [B] [O] irrecevable en sa demande d'annulation de la résolution n° 6 adoptée par l'assemblée générale de la copropriété de l'immeuble [Adresse 2] le 28 juin 2007 et de la dernière résolution adoptée lors de l'assemblée générale du 22 octobre 2009,

- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer à M. [K] [B] [O] la somme de 50 000 € (cinquante mille euros) en réparation de son préjudice financier,

- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer à M. [B] [O] (sous le bénéfice pour celui-ci des dispositions de l'article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965), en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme globale de 3 000 € (trois mille euros) au titre des frais irrépétibles par lui exposés tant en première instance qu'en cause d'appel,

- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] (sous le bénéfice pour celui-ci des dispositions de l'article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965) aux dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,

Sandra VICENTE Françoise PONS