Décision 1re chambre 2e section

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 OCTOBRE 2015

R.G. N° 14/02480

AFFAIRE :

[H] [C]

...

C/

[H] [V]

...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 14 Février 2014 par le Tribunal d'Instance de MONTMORENCY

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1113000071

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Emmanuel MOREAU

Me Magali SALVIGNOL-BELLON,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE QUINZE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [H] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Emmanuel MOREAU de la SCP MOREAU E. & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 147 - N° du dossier 20147359

assisté : Me Olivier-Louis SEGUY, Plaidant, avocat au barreau de Paris.

Madame [K] [B]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Emmanuel MOREAU de la SCP MOREAU E. & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 147 - N° du dossier 20147359

assisté : Me Olivier-Louis SEGUY, Plaidant, avocat au barreau de Paris.

APPELANTS

****************

Monsieur [H] [V]

né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par Me Magali SALVIGNOL-BELLON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 355

assisté de Me Majda REGUI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0453

Madame [T] [X] épouse [V]

née le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par Me Magali SALVIGNOL-BELLON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 355

assisté de Me Majda REGUI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0453

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Mars 2015 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme Claire MORICE, Conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

Mme Claire MORICE, Conseiller,

Madame Agnès TAPIN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Mme Françoise DUCAMIN,

*

FAITS ET PROCEDURE,

Vu le jugement contradictoire du 14 février 2014, par lequel le tribunal d'instance de Montmorency a :

- condamné solidairement M. [C] [H] et Mme [B] [K] à verser à M. et Mme [V] [H] et [T] la somme de 10 309,38 € au titre de l'indexation des loyers échus de janvier 2008 à octobre 2010, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

- condamné solidairement M. [C] [H] et Mme [B] [K] à verser à M. et Mme [V] [H] et [T] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- condamné solidairement M. [C] [H] et Mme [B] [K] aux dépens,

Vu la déclaration d'appel de [H] [C] et d'[K] [B] du 31 mars 2014,

MOTIFS

Le 27 octobre 1995 les époux [V] ont donné à bail à [H] [C] et [K] [B], une maison avec terrain de 380 m2 sis [Adresse 1] pour un loyer de 7 000 francs (1067, 14 €), à compter du 1er novembre 1995

.

A compter du 1er janvier 2008, le loyer a été fixé à la somme de 1 130 €, par application de la clause d'indexation automatique chaque année au 1er novembre sur 'la base de moyenne de l'indice du coût de la construction sur 4 trimestres: moyenne de référence 2ème trimestre 95 valeur 1018.25', conformément à l'article 17 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les propriétaires ont donné congé pour vente le 19 avril 2010, pour un montant de 320 000 €. La vente a été réalisée le 25 février 2011 avec [H] [C] et [K] [B] pour le prix de 305 000 €.

Les époux [V] ont fait assigner ces derniers le 26 décembre 2012 en paiement solidaire, avec exécution provisoire de la somme de 11 582,39 € au titre de la révision des loyers pour la période de janvier 2008 à février 2011 et de celle de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Ils ont fait valoir que les locataires avaient fait traîner la vente jusqu'en février 2011, alors que le compromis de vente avait été signé le 27 juillet 2010, que le loyer n'avait jamais été réévalué depuis le contrat de bail, à part une réévaluation incomplète en 2008 et qu'ils étaient en droit de demander rétroactivement une réévaluation du loyer dans un délai de cinq ans.

[H] [C] et [K] [B] ont fait observer que la demande des bailleurs intervenait après la fin du bail et après la vente et ont soutenu que ces derniers avaient renoncé, en tout état de cause, à leur droit d'indexation. Ils ont sollicité, à titre subsidiaire, leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 12 000 € à titre de dommages et intérêts, celle de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Sur la demande d'irrecevabilité et de radiation de l'appel

Par ordonnance contradictoire de référé du 29 janvier 2015, Madame la Première Présidente a suspendu l'exécution provisoire du jugement déféré du 14 février 2014.

Il convient, en conséquence, de débouter les époux [V] de leurs demandes d'irrecevabilité et de radiation.

Sur la demande rétroactive d'indexation de 'loyer'

Suite au congé du 19 avril 2010 que leur ont fait délivrer les époux [V] à effet au 31 octobre 2010 avec offre de vente au prix de 320 000 €, [H] [C] et [K] [B] se sont définitivement portés acquéreurs pour la somme de 305 000 € le 25 juin 2010, un compromis de vente a été signé le 27 juillet 2010 et l'acte authentique a été passé le 25 février 2011 par devant Maître [Q] [F], notaire à [Localité 3]. [H] [C] et [K] [B] sont ainsi devenus propriétaires du bien qu'ils ont loué jusqu'au 31 octobre 2010, date d'expiration du bail par l'effet du congé.

La révision du loyer est désormais limitée avec la réforme opérée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi «Alur». Son nouvel article 17-1 I interdit les révisions tardives qui entraînent un rappel de loyer conséquent et prévoit que si le bailleur ne manifeste pas sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Dans le cas contraire, la révision prend effet, mais à compter seulement de sa demande, c'est-à-dire sans rétroactivité.

Dans le cas présent, cette loi n'est pas applicable, puisque le contrat de bail est venu à expiration le 31 octobre 2010. Les bailleurs pouvaient, dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 applicable à l'époque des faits, réclamer le paiement des sommes dues au titre des loyers, après application de la clause d'indexation annuelle automatique du loyer à la date anniversaire du bail, sous réserve de présentation de leur demande d'indexation dans le délai de la prescription quinquennale de l'article 2277 du code civil.

Cependant, force est de constater qu'en l'espèce, la demande d'indexation du loyer est intervenue postérieurement à la date d'effet du congé au 31 octobre 2010 mettant fin au contrat de bail, à l'initiative des bailleurs, et qu'elle est intervenue postérieurement au compromis de vente notarié du 27 juillet 2010 et même postérieurement à l'acte authentique du 25 février 2011.

En effet, les époux [V] n'ont présenté une demande de paiement d''un solde global de révision de 15 000 €' que le 29 mars 2011. Aucune demande n'a été présentée auparavant, l'indexation n'étant évoquée par courriel du 16 décembre 2010 que de façon très générale, sans aucune indication d'un montant ou d'un mode de calcul, et dans le cadre de'pistes de réflexion pour un avenant au compromis de vente', indiqué en objet du courriel ; un courrier simple du 11 janvier 2011 intitulé: 'retard dans l'échéance janvier 2011 pour l'indemnité d'occupation' ne faisait, quant à lui, qu'état en 'Nota' de la proposition de faire une 'estimation sur la base du montant mensuel en vigueur jusqu'à présent' ; les époux [V] ont ensuite mis en demeure [H] [C] et [K] [B] de leur payer cette somme de 15 000 € avant le 31 août 2012 et, faute de paiement, ils les ont fait assigner le 26 décembre 2012.

Or cette somme correspond exactement au montant de la réduction accordée pour le prix de vente de la maison qui est passé de 320 000 € à 305 000 €. Par courrier recommandé du 15 mai 2012, délivré avant l'assignation, les époux [V] se sont plaints du retard de sept mois de passation de l'acte au lieu des trois mois et demi tolérés et de celui mis par les organismes financiers à répondre aux demandes de prêt, tout en regrettant d'avoir réduit le prix de vente de 15 000 €, sans avoir pensé à envisager, dès décembre 2010, la caducité de l'offre après un certain délai et la remise en vente de leur pavillon dans des conditions réactualisées.

De plus, avant leur demande d'indexation rétroactive du 27 mars 2011, seule apparaissait en suspend, la prise en charge des taxes: l'impôt foncier et la taxe d'ordure ménagère que [H] [C] et [K] [B] s'étaient engagés à payer le 22 janvier 2011. Les époux [V] avaient aussi déjà accepté, par courrier du 15 juillet 2010, que le montant du dépôt de garantie soit utilisé pour couvrir les échéances des loyers de juin et juillet 2010 et avaient rappelé, par courrier du 14 octobre 2010, qu' 'il va de soi que au -delà du 31 octobre 2010 (date d'expiration du bail en cours), vous resterez nous devoir le loyer mensuel, selon les

modalités de versement prévues au contrat de bail actuel, tant que vous demeurerez occupants non propriétaires, (au plus tard le 16 décembre 2010, date à laquelle le pavillon devra être libéré au cas où votre projet d'acquisition serait abandonné.)'. Quinze jours avant la fin d'expiration du bail, il n'était toujours donc pas question d'indexation.

Dans ce contexte, les époux [V] avaient délivré à [H] [C] et [K] [B] des quittances sans réserve d'aucune sorte et n'avaient introduit aucune procédure de validation du congé avec demande de fixation d'une indemnité d'occupation supérieure au montant du loyer courant.

Les époux [V] ne peuvent, dans ces conditions, sous prétexte d'une indexation rétroactive, retrouver le montant de la réduction du prix qu'ils ont acceptée dans le cadre de la négociation du prix de vente de la maison, d'autant moins que [H] [C] et [K] [B] jusqu'alors leurs locataires, sont devenus propriétaires le 25 février 2011, à la signature de l'acte authentique, comme il a déjà été mentionné ci-dessus.

Au vu de ce qui précède, les époux [V] doivent être déboutés de leur demande d'indexation rétroactive du loyer et de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral et procédure abusive.

Le jugement entrepris sera, en conséquence, infirmé en toutes ses dispositions.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les époux [V], succombant à leur action, sont condamnés aux dépens de première instance et d'appel. Ils sont condamnés à payer à [H] [C] et [K] [B] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles que ceux-ci ont dûs exposer en première instance et en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Vu l'ordonnance de suspension de l'exécution provisoire de Madame le Première Présidente du 29 janvier 2015,

Déboute les époux [V] de leur demande d'irrecevabilité et de radiation de l'appel,

Infirme le jugement du tribunal d'instance de Montmorency du 14 février 2014 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute les époux [V] de toutes leurs demandes,

Y ajoutant,

Condamne les époux [V] à payer à [H] [C] et [K] [B] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,

Condamne les époux [V] aux dépens de première instance et d'appel.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président