Décision pôle 5 - chambre 3

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 03 FÉVRIER 2016

(n° , 9 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 14/18910

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/15631

APPELANT

Monsieur [I] [S]

Né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 1] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

Assisté de Me Elisabeth RUIMY CAHEN de l'Association CAHEN RUIMY-CAHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : R217, avocat plaidant

INTIMÉ

Etablissement Public PARIS HABITAT-OPH prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151, avocat postulant

Assisté de Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 28 Octobre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffiers : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO puis Madame Alexia LUBRANO

ARRÊT :

- contradictoire,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Faits et procédure :

Suivant protocole d'accord du 7 juin 2001, l'EPIC OPAC, devenu Paris Habitat OPH, s'est engagé au relogement des locataires du [Adresse 3] dans un immeuble sis [Adresse 4] pour lequel Paris Habitat avait également un projet de réhabilitation, et à consentir à M. [I] [S] un bail commercial portant sur des locaux en pied d'immeuble et surface en sous sol pour une activité de charcuterie, cave, traiteur et restaurant, outre deux parkings au titre des logements et deux parkings au titre du commerce, les consorts [S] prenant l'engagement de libérer le logement situé [Adresse 3], de renoncer à toute réclamation quant à un retard dans la livraison des logements et des locaux commerciaux et à signer les contrats aux conditions définies par l'OPAC .

Ce protocole d'accord a donné lieu à diverses procédures entre les parties.

En dernier lieu, la cour d'appel de Paris a par un arrêt en date du 6 février 2007 notamment confirmé le jugement du tribunal d'instance du 4ème arrondissement en ce qu'il a :

- dit que le protocole d'accord du 7 juin 2001 vaut promesse de bail sur les deux locaux d'habitation, le local commercial et les emplacements de parking qui y sont désignés,

- dit que l'établissement public Paris Habitat OPH a manqué à son obligation de loyauté dans l'exécution du protocole en exigeant des consorts [S] de fournir une caution à titre préalable avant signature des baux d'habitation,

-débouté l'Opac de sa demande de fournir des cautions solidaires non prévues au protocole,

-débouté l'Opac de sa demande de résiliation du protocole, de demande de dommages intérêts, et en paiement de 14444, 80 €;

-condamné l'Opac à verser à M. [S] une somme de 2 954,12 € en réparation de son préjudice matériel de frais de garde meubles entre mai 2003 et juin 2004,

Réformant,

- dit que M. [S] a signé le projet n°8 de bail commercial proposé par l'Opac,

- dit que ce bail commercial est conforme au protocole d'accord du 7 juin 2001 sauf à ce que le montant du loyer y soit modifié pour être fixé, tel que réactualisé à la date de prise d'effet du bail qui correspondra à la date d'entrée en jouissance du preneur, en tenant compte de la superficie pondérée de 80,15 m² et étant précisé qu'il n'y a pas lieu à établissement d'un acte notarié pour la conclusion dudit bail,

- condamné l'établissement public Paris Habitat OPH à remettre à M. [S] dans la quinzaine du versement du dépôt de garantie, les clefs des locaux qui sont l'objet de ce bail commercial ainsi qu'à lui attribuer les emplacements de stationnement n°7 et 8, et ce sous astreinte comminatoire de 100 euros par jour de retard courant dès l'expiration de ce délai pour une durée maximale de douze mois.

Le dépôt de garantie a été versé par M. [S] et le bailleur a fait constater la remise des clefs suivant procès-verbal d'huissier du 11 mai 2007, aux termes duquel il est en outre indiqué que « les deux parties conviennent d'un nouveau rendez-vous le 15 mai 2007 ['] au cours duquel M. [S] s'engage à remettre à l'OPAC :

- l'original de l'acte de caution bancaire concernant le loyer des locaux commerciaux,

- l'original ou la copie de l'attestation d'assurance concernant ces locaux,

- le paiement du premier trimestre de loyers ;

de son côté, l'OPAC s'engage pour la même date à remettre à M. [S] :

- des clefs complémentaires et des badges permettant l'accès à l'immeuble et au parking,

- un reçu du paiement du premier trimestre de loyers,

- les coordonnées de la compagnie d'assurance de l'immeuble ainsi que le n° de la police d'assurance ».

Reprochant à l'établissement public Paris Habitat de ne pas respecter ses obligations, M. [S] s'est abstenu d'exploiter les locaux et de régler le loyer.

Par acte d'huissier du 5 octobre 2007 visant la clause résolutoire du bail, le bailleur a fait délivrer à M. [S] un commandement de payer la somme de 44.293,70 euros représentant la dette locative arrêtée au 26 septembre 2007.

C'est dans ces circonstances que l'établissement public Paris Habitat a fait assigner M. [S] devant le tribunal de grande instance de Paris par acte du 8 novembre 2007, aux fins de voir prononcer l'acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Par acte d'huissier du 19 décembre 2008, M. [S] a fait opposition au commandement de payer qui lui a été signifié le 20 novembre 2008.

M. [S] a également fait assigner son bailleur par actes des 2 novembre 2007 et 29 décembre 2010 en opposition aux commandements de payer délivrés par ce dernier les 5 octobre 2007 et 3 décembre 2010.

Ces procédures ont été jointes.

La médiation ordonnée par le juge de la mise en état le 30 novembre 2009 a échoué.

Par jugement en date du 18 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

- dit que l'établissement public Paris Habitat OPH a satisfait à son obligation de délivrance,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 janvier 2011,

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du jugement, l'expulsion de M. [S] et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

- dit qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles 65 et 66 de la loi 91-650 du 9 juillet 1991 et 203 à 206 du décret du 31 juillet 1992,

- fixé l'indemnité d'occupation irrégulière due par M. [I] [S], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

- condamné M. [I] [S] à payer à l'établissement public Paris Habitat OPH la somme de 211.545,67 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés au mois de janvier 2012,

- débouté les parties pour le surplus de leurs prétentions,

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné M. [I] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 3 décembre 2010.

M. [S] a relevé appel de ce jugement suivant déclaration du 2 novembre 2012, enrôlée sous le n°12/19677.

Suivant décision du 26 février 2013, le conseiller de la mise en état a ordonné l'exécution provisoire du jugement du 18 septembre 2012.

La procédure de conciliation ouverte suivant ordonnance du 1er avril 2013 et prorogée par ordonnance du 1er août de la même année, ont également échoué.

Par ordonnance du 8 septembre 2014, l'affaire a été radiée du rôle de la cour. Le dossier a été réinscrit sous le n°14/18 910 après déclaration de saisine en date du 16 septembre 2014.

SUR CE

Sur le respect par le bailleur de son obligation de délivrance :

M [S] soutient que le premier juge a opéré une confusion entre la délivrance juridique des locaux et la remise des clefs, que les locaux ne sont pas propres à l'exploitation commerciale pour l'activité prévue au bail et qu'aucune clause de prise des locaux en l'état ne peut décharger le bailleur de son obligation, que si, aux termes du protocole d'accord litigieux, les locaux ont bien été donnés à bail bruts de béton sur trois niveaux, le bail précise toutefois qu'ils sont loués afin d'y exercer une activité de charcuterie, cave, traiteur, restaurant, que le cahier des charges architecturales prescrit divers travaux à la charge du bailleur en vue de rendre les lieux propres à l'exploitation envisagée avant remise des clefs, que ce document est visé au projet de bail n°8 ratifié par M. [S], qu'en conséquence, les travaux sont inclus dans le champ contractuel, de même que les plans du 15 avril 2000, versés en annexes du bail, mentionnant que la surface en sous-sol sera commerciale et accessible au public pour 59 m², qu'en omettant de réaliser des travaux permettant une telle exploitation et en donnant à bail des locaux impropres à l'activité prévue, nonobstant l'indication que les travaux d'aménagement intérieur restent à la charge du locataire, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

Il ne conteste pas avoir cessé de payer ses loyers afin de pouvoir entreprendre des travaux dans des locaux conformes, mais soutient qu'en l'état des lieux, le bail n'a pu prendre valablement effet et les loyers ne sont pas dus.

L'Office public Paris Habitat fait valoir en premier lieu que les demandes de M [S] concernant la conformité des locaux sont nouvelles en cause d'appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile .

Or le premier juge a statué sur le défaut allégué de délivrance des locaux, M [S] soutenant en première instance que les locaux n'étaient pas exploitables en l'absence d'aménagements nécessaires à leur exploitation et il importe peu que les arguments soulevés en appel ne soient pas strictement les mêmes que ceux invoqués en première instance, chaque partie pouvant invoquer devant la cour au soutien des prétentions déjà soumises au premier juge des moyens nouveaux et a fortiori des arguments nouveaux, des nouvelles pièces et des nouvelles preuves .

Il s'ensuit que le moyen d'irrecevabilité soulevé est inopérant .

M [S] soutient que l'activité spécifique de 'charcuterie, cave, traiteur et restaurant' telle que prévue au bail induit à la charge du bailleur certaines obligations, les locaux devant être pourvus d'installations spécifiques, indispensables à l'exercice de l'activité; il relève à cet égard que les locaux ne disposent pas d'une installation électrique suffisante, qu'il n'existe pas de conduit de cheminée permettant l'extraction de l'air vicié, qu'il n'existe pas de pompe de relevage, que les locaux ne sont pas accessibles aux handicapés en dépit des prescriptions de la loi du 13 juillet 1991 et du décret du 26 janvier 1994 en vigueur au jour de la conclusion du bail (étant relevé que M. [S] lui-même est handicapé et que l'OPAC s'était engagé à construire des locaux conformes à l'occasion de sa demande de permis ) particulièrement ceux du sous sol, que notamment l'escalier d'accès est impraticable par un handicapé, que les portes ne possèdent pas les largeurs suffisantes, que les surfaces des parkings ne sont pas elles mêmes conformes; il fait observer enfin que la superficie des locaux par rapport aux surfaces indiquées dans le protocole est inférieure de 14% .

Au terme des articles 1719 et 1720 du code civil , le bailleur est obligé sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute espèce. Il peut toutefois par le bais d'une clause expresse relative aux travaux à exécuter dans les lieux loués s'affranchir au moins en grande partie de son obligation, à la condition que la clause soit précise.

En l'espèce, le protocole d'accord signé entre les parties prévoit qu'il est donné à bail une boutique de 58 m² environ de surface utile, au rez- de- chaussée et 59 m² environ au sous sol suivant plan annexé; M [S] a signé ultérieurement le projet de bail intitulé projet n° 8 conforme au protocole ainsi qu'il a été définitivement jugé et qui prévoit au niveau de la désignation des lieux loués:

-un local de béton brut d'une surface de 54, 50m² environ, au rez- de- chaussée, soit une surface pondérée de 54, 50m²,

-un sous sol 1 d'une surface de 50m² environ, soit un surface pondérée de 25m², -un sous sol 2 de 6, 50m² soit une surface pondérée de 0, 65m²

soit une surface totale de 111m² et une surface pondérée de 80,15m² (conforme à la surface retenue par la cour d'appel dans son arrêt du 6 février 2007) .

Le bail dispose en outre que le preneur devra avoir soumis au bailleur les plans d'aménagement et le descriptif de travaux en ce qui concerne les revêtements de sols, devantures de boutique et installations diverses .

Le bail précise encore dans les conditions générales que le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité.

Le cahier des charges architecturales qui s'inscrit dans le champ du contrat passé entre les parties pour avoir été joint au projet de bail n° 8 signé par le preneur, définit les caractéristiques des lieux et les équipements techniques, prévoit notamment que les locaux du rez- de -chaussée sont accessibles par la rue, que la façade est à la charge du preneur, que l'usage de la cour est interdite au preneur qui fera son affaire du stockage de ses ordures et de leur évacuation, que le sous sol est accessible par un escalier privatif de l'immeuble constituant une issue de secours, strictement interdite au public en période normale, et à tout professionnel, que les sols et murs sont livrés bruts de béton;

Il énumère les équipements du sous sol qui sont constitués de l'arrivée bouchonnée d'eau froide, l'attente bouchonnée des évacuations des eaux usées et eaux vannes, étant précisé qu'un bac à graisses à charge du preneur devra être interposé avant raccordement sur l'attente d'eaux usées, dans l'hypothèse d'un commerce alimentaire et d'un restaurant, une attente gaz, un carneau privatif sur toute la hauteur jusqu'au toit avec tubage avant tout début d'exploitation à la charge du preneur, les extracteurs et fluides ne pouvant être implantés que dans l'emprise de la surface commerciale;

Il se déduit de ce projet de bail signé du preneur, conforme au protocole d'accord complété par le cahier des charges valant bail, que le bailleur ne s'est obligé à livrer que des locaux nus, bruts de béton, sans aménagement particulier, le preneur devant faire son affaire de l'aménagement des locaux de nature à les rendre conformes, notamment par raccordement avec les entrées bouchonnées des divers réseaux dont dispose l'immeuble ;

Il apparaît que M [S] a dans un premier temps, en conformité avec ces dispositions, déposé une demande de travaux concernant la vitrine, que celle-ci a reçu l'approbation des services de l'urbanisme de la ville de Paris; qu'il a donné mission à un cabinet d'architecture PS&T et associés pour procéder aux divers aménagements indispensables à l'activité prévue au bail et que ce cabinet a été en relations avec le bailleur pour procéder aux aménagements nécessaires à l'exploitation commerciale des lieux mais ne lui a cependant pas fourni de devis descriptif de travaux, que la bailleresse produit un courrier du 6 octobre 2009 adressé au cabinet d'architecture choisi par M [S] indiquant que les ventilations seront validées après présentation des plans, qu'il existe un boîtier EDF à l'entrée de l'immeuble et que les locaux sont alimentés en courant électrique 42KW conformément à la demande de M [S]; que des discussions étaient alors en cours pour l'installation d'une VMC dans les locaux, le cabinet d'architecture prévoyant un passage dans le carneau jusqu'en toiture pour permettre l'extraction de l'air vicié.

Le bailleur n'étant tenu qu'à la fourniture du courant électrique, le choix de la puissance appartient au preneur qui ne peut faire aucun grief au bailleur concernant la conformité ou non de l'installation intérieure .

Le bail n'indique pas par ailleurs l'affectation précise des locaux en sous sol et M [S] ne précise pas davantage que le sous sol devait être accessible à la clientèle ; dans ces conditions, leur seul accès étant un escalier de secours inaccessible en temps normal au public et aux professionnels, le preneur devait nécessairement prévoir un accès direct pour lui-même et son personnel, depuis la boutique jusqu'au moins au premier sous sol, à partir de la trémie réalisée par le bailleur, accès dont les caractéristiques étaient à définir avec le bailleur mais dont la mise en oeuvre lui incombait comme les autres travaux d'aménagements incluant les sanitaires et la pompe de relevage, le réseau d'évacuation des eaux vannes et des eaux usées étant présent et en attente de raccordement ;

M [S] échoue ainsi à démontrer que le bailleur qui a accepté de réaliser la trémie dans le plancher pour permettre l'accès au sous sol s'est opposé à toute installation de sanitaires conformes ou encore de portes de séparation respectant les normes d'accès aux handicapés et ne lui aurait pas communiqué les informations nécessaires à l'exécution des travaux d'aménagement en général, étant observé que le bailleur indique sans être sérieusement démenti que les premières demandes concernant les plans des fluides lui ont été adressées en 2009.

La restriction d'accès du seul escalier de l'immeuble conduisant au sous sol et le fait qu'il ne soit pas accessible aux handicapés n'intéresse pas en conséquence les rapports entre d'une part l'Office public Paris Habitat es qualités de bailleur et d'autre part le preneur lequel a ainsi la charge de prévoir pour lui-même et ses salariés une sortie conforme des locaux commerciaux depuis le sous sol .

Enfin, la surface utile telle que prévue dans le bail est strictement conforme à celle indiquée dans le protocole d'accord valant bail .

Il s'ensuit que le bailleur a satisfait à son obligation de délivrance, que le seul retard mis dans l'aménagement des locaux et partant leur exploitation incombe à M [S] ainsi qu' il a été à bon droit jugé de sorte qu'il sera débouté de ses demandes en exécution de travaux à la charge du bailleur, aucune expertise n'étant nécessaire .

2- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences:

L'Office public Paris Habitat demande la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le cinquième commandement de payer délivré le 3 décembre 2010 à M [S] qui n'a pas payé les causes du commandement dans le délai d'un mois prévu par la clause résolutoire rappelée dans l'acte .

M [S] n'a moyen opposant à cette constatation .

Il s'oppose en revanche au montant des charges réclamées qui selon lui ne sont pas justifiées à défaut de toute régularisation et à défaut de correspondre au montant du plus récent des commandements de payer, pris sur le fondement d'un jugement du tribunal de commerce de Paris du 14 mai 2014 frappé d'appel.

Ce faisant, il n'a pas contesté précédemment les charges qui lui ont été réclamées à maintes reprises; sa demande de justification est ainsi particulièrement tardive et non étayée alors que le commandement de payer du 3 décembre 2010 et les décomptes produits comportent l'indication tant des loyers que des charges, aucune contestation précise quant au caractère excessif ou injustifié desdites charges n'étant précisément formulée .

Il sera débouté de cette demande ainsi que de celle en restitution des sommes versées au titre des loyers et des charges et paiera à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des locaux une somme égale au montant du loyer augmenté des charges, et autres accessoires .

Il résulte du décompte précis produit par Paris Habitat que M [S] reste ainsi devoir une somme de 288 843, 86€ au titre des loyers et charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtée au 11 février 2013.

3- Sur les demandes en dommages intérêts :

M [S] sollicite condamnation de Paris Habitat à lui verser une somme de 2.040.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice économique subi du fait de l'absence d'exploitation des lieux, et verse à l'appui de sa demande une évaluation comptable de son préjudice pour un montant de 1,4 million d'euros, une attestation du cabinet Uzan établissant que les charges réglées depuis la création de l'entreprise de M. [S] s'élèvent à 484.731 euros hors taxes et que les sommes exposées au titre du bail commercial s'élèvent à 155.488,49 euros hors taxes.

Or M [S] est mal fondé à invoquer un préjudice résultant d'un défaut d'exploitation et du versement de loyers et charges qu'il a cessé de payer alors qu'il échoue à démontrer une attitude fautive de la part du bailleur .

Il sera également débouté de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive de la part de l'Opac alors qu'il succombe en son recours .

4-Sur les autres demandes :

M [S] supportera les entiers dépens qui incluront le seul coût du commandement de payer qui a conduit à la résiliation du bail ; il paiera à Paris Habitat la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Reçoit M [I] [S] en ses demandes en appel,

Confirme le jugement déféré, sauf en ses dispositions relatives à la condamnation de M [S] au paiement des loyers et charges, accessoires et indemnités d'occupation,

Réformant sur ce point et statuant à nouveau,

Condamne M. [I] [S] à payer à l'établissement public Paris Habitat OPH la somme de 288 843, 86 € au titre des loyers et charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtée au 11 février 2013.

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M [I] [S] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à payer à l'OPH Paris Habitat la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du même code.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE