Décision 1ère chambre c

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délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

1ère Chambre C

(anciennement dénommée 1° Chambre section D)

ARRET DU 08 NOVEMBRE 2016

Numéro d'inscription au répertoire général : 14/05180

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 JUIN 2014

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 12/02390

APPELANTE :

SCI LE LOUISIANE inscrite au registre du commerce et des sociétés de MONTPELLIER sous le n° 417598125, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Me Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM, avocat a u barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de Me Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

INTIMES :

Maître [I] [A]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 3]

représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de Me Hélène BAUMELOU de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 1]INS pris en la personne de son syndic en exercice la SARL VIAGENCE CEVENNES, inscrit au RCS de BEZIERS sous le numéro B 477 535 678, elle-même représentée par son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représenté par Me Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de Me Sandrine BOURDAROT-COUSY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 07 Septembre 2016

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 28 SEPTEMBRE 2016, en audience publique, madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Chantal RODIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

La marque [Localité 1] appartient au groupe LES VILLAGES D'OR spécialisé dans la réalisation d'ensembles immobiliers destinés à accueillir des occupants seniors, leur offrant des prestations spécifiques ainsi que des services collectifs.

Ce groupe a fait réaliser la construction d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé LES PATIOS D'OR DE LAMALOU situé sur la commune de [Localité 2]. La résidence comprend outre des parkings et des appartements répartis sur plusieurs étages, une salle pouvant être à destination de salle de gymnastique, salon, club house, bar, bureau constituant le lot 48 de l'ensemble immobilier. Ce lot a été acquis par acte notarié en date du 4 mars 2010 par la SCI LE LOUISIANE.

Le règlement de copropriété, état descriptif de division a été dressé le 7 mai 2008 par Maître [A] notaire à [Localité 2] qui a également régularisé les actes de ventes en l'état futur d'achèvement. Dans ce cadre le local à usage de services internes, lot 48 est destiné à être mis à la disposition du syndicat des copropriétaires dans le cadre d'un bail annexé.

Par acte en date du 12 juillet 2012, la SCI LE LOUISIANE a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Localité 1] et Maître [A] devant le tribunal de grande instance de Béziers, aux fins d'obtenir la nullité de la 14ième résolution de l'assemblée générale de la copropriété du 30 mars 2012, aux termes de laquelle les copropriétaires ont refusé de ratifier le bail de location du club house et de dire que ce bail est opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] qui est aussi tenu au paiement des loyers.

Le jugement rendu le 30 juin 2014 par le tribunal de grande instance de Béziers énonce :

'Dit que la clause insérée dans le règlement de copropriété de la résidence LES PATIOS D'OR sise à [Adresse 3] aux termes duquel « le propriétaire du lot N° 48 devra s'engager à mettre à la disposition du syndicat des copropriétaires ledit local, dans les termes et conditions fixés au projet de bail annexé au présent règlement de copropriété, soumis volontairement aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce. En outre chaque copropriétaire reconnaissant expressément aux termes de l'acte notarié constatant son

acquisition, avoir pris connaissance du présent règlement et s'engager à le respecter est réputé avoir accepté les termes du projet de bail susvisé, lequel fait partie intégrante dudit règlement de copropriété. » est réputée non écrite.

' Déboute la SCI LE LOUISIANE de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions.

' Rejette toutes prétentions plus amples ou contraires.

' Condamne la SCI LE LOUISIANE aux entiers dépens de l'instance.

' Rejette la demande d'exécution provisoire.

' Condamne la SCI LE LOUISIANE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal de grande instance considère tout d'abord sur la nullité de la clause du bail après avoir rappelé les dispositions de l'article 39 du décret du 17 mars 1967 reprises dans l'article 87 du règlement de copropriété, qu'il n'est pas contesté que le premier syndic de copropriété la SARL SAGESTIMM appartient au même groupe que la SCI LE LOUISIANE et que l'assemblée générale doit donc ratifier le bail locatif signé entre la SARL SAGESTIMM et la SCI LE LOUISIANE, comme d'ailleurs mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 30 mars 2012.

Le tribunal ajoute que l'assemblée générale ne peut être contrainte de ratifier un bail.

Il précise que le défaut de majorité invoqué ne peut suffire à emporter l'annulation de la résolution 14.

Le tribunal de première instance considère également sur la responsabilité du notaire que le défaut d'annexion du bail au règlement de copropriété n'est pas directement constitutif de préjudice, que la validité du bail est conditionnée au vote conforme de l'assemblée générale et qu'en l'absence d'un tel vote le bail n'est pas opposable aux copropriétaires, la clause étant réputée non écrite.

Il ajoute que c'est spécifiquement le défaut de mention du vote nécessaire de l'assemblée générale qui peut causer un préjudice à la SCI LE LOUISIANE mais que le tribunal ne peut substituer un moyen nouveau aux prétentions des parties.

La SCI LE LOUISIANE a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 8 juillet 2014.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 septembre 2016.

MOTIFS :

Sur la validité de la clause du règlement de copropriété relative au

lot 48:

Il est constant que le groupe LES VILLAGES D'OR a fait réaliser la construction d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé LES PATIOS D'OR DE LAMALOU situé sur la commune de [Localité 2] et que cette résidence comprend outre des parkings et des appartements répartis sur plusieurs étages, une salle pouvant être à destination de salle de gymnastique, salon, club house, bar, bureau constituant le lot 48 de l'ensemble immobilier, acquis par acte notarié en date du 4 mars 2010 par la SCI LE LOUISIANE.

Il est également constant que le règlement de copropriété, état descriptif de division, dressé le 7 mai 2008 par Maître [A] notaire à [Localité 2] qui a également régularisé les actes de ventes en l'état futur d'achèvement mentionne que le local à usage de services internes, lot 48, est destiné à être mis à la disposition du syndicat des copropriétaires dans le cadre d'un bail annexé. Cette disposition figure en pages 39 et 40 du règlement de copropriété au chapitre CHARGES SPECIFIQUES.

Il est enfin constant qu'un projet de bail de location du lot 48 entre la SCI LE LOUISIANE d'une part et le Syndicat des copropriétaires de la de la résidence [Localité 1] d'autre part a été établi, projet qui toutefois n'a pas été annexé au règlement de copropriété comme celui-ci le prévoyait.

Si une clause prévoyant la location par le syndicat des copropriétaires d'un local à usage de services est conforme à la destination d'un immeuble accueillant des seniors et si le règlement de copropriété a valeur contractuelle c'est sous réserve que ses dispositions ne soient pas contraires aux dispositions légales.

L'article 39 du décret du 17 mars 1967 dispose :

Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale.

Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes ci-dessus visées sont propriétaires ou associés, ou dans lesquelles elles exercent les fonctions de gérant, d'administrateur ou de directeur, de salarié ou de préposé.

Cet article a été édicté dans le but d'éviter des éventuels conflits d'intérêts et ne distingue pas contrairement à ce que soutient l'appelant selon que la convention préexiste ou pas à la mise en copropriété de l'immeuble.

Il ressort des pièces produites aux débats et plus particulièrement du règlement de copropriété, du projet de bail,

des statuts de la SCI LE LOUISIANNE et du procès-verbal des décisions de l'associé unique de la SAGESTIMM en date du 23 mai 2008, que le projet de bail concernant la location du lot 48 a été conclu entre d'une part la SCI LE LOUISIANE en qualité de bailleur et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] d'autre part en qualité de preneur, que le bailleur, la SCI LE LOUISIANE était représenté par son gérant-associé [T] [I], qui est également associé unique de la société SAGESTIMM, représentant en qualité de syndic le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] lors de la signature du projet de bail.

Ainsi comme relevé par les premiers juges en réponse aux moyens soulevés par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1], le projet de bail commercial conclu entre la SCI LE LOUISIANE et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] représenté par SAGESTIMM devait être ratifié par l'assemblée générale.

En outre comme déjà relevé l'article 39 du décret ne distingue pas selon que la convention préexiste ou pas à la mise en copropriété de l'immeuble et ce d'autant que le projet de bail n'a pas été annexé au règlement de copropriété comme prévu et ne peut donc être considéré comme faisant partie intégrante du règlement de copropriété.

Par conséquent si le clause du règlement du copropriété relative au lot 48 ne doit pas être réputée non écrite comme jugée en première instance elle s'avère inopposable au syndicat sous réserve d'autorisation par l'assemblée générale.

Sur l'annulation de la 14ième résolution de l'assemblée générale du 30 mars 2012 :

Par procès-verbal en date du 30 mars 2012 dans sa 14ième résolution l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas renouvelé le mandat de syndic de la SAGESTIMM et n'a pas ratifié le bail de location à l'unanimité des parties présentes ou représentées.

Il sera tout d'abord relevé que la SCI LE LOUISIANE semble mal fondée à critiquer le fait qu'il ait été mis à l'ordre du jour de ladite assemblée la question de la ratification du bail alors qu'elle est à l'origine de cette demande selon le courrier adressé le 12 août 2011 par son gérant [T] [I] au syndic alors en exercice la SAGESTIMM.

La SCI LE LOUISIANE demande l'annulation de la résolution 14 au motif que le refus de ratification du bail requiert un vote unanime car il est contraire à la destination de l'immeuble et s'analyse en une modification du règlement de copropriété.

Tout d'abord l'article 39 du décret du 17 mars 1967 ne prévoit pas que les conventions concernées doivent être autorisées par l'assemblée générale statuant à l'unanimité.

En outre les dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles l'assemblée générale ne peut statuer qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sont limitées aux décisions relatives à l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

Or en l'espèce le lot 48 n'est pas une partie commune et même si la mise à disposition d'un local à usage de services est conforme à la destination d'un immeuble de résidence senior, le refus de ratification d'un bail sur ce local ne peut requérir un vote unanime.

La décision de première instance sera donc confirmée en ce qu'elle a rejetée la demande d'annulation de la 14ième résolution l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2012 et par voie de conséquence débouté la SCI LE LOUISIANE de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement des loyers et charges pour la location du lot 48.

Sur la responsabilité du notaire :

Il est constant que Maître [A], notaire est intervenu non seulement en qualité de rédacteur du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, mais a également dressé l'acte authentique de vente du lot n° 48 au bénéfice de la SCI LE LOUISIANE.

Le notaire en sa qualité de rédacteur d'actes est selon l'article 1147 du code civil tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, il est également tenu à une obligation de conseil.

En l'espèce Maître [A] a omis de s'assurer de l'annexion au règlement de copropriété du projet de bail litigieux comme prévu au règlement et a également omis de prévoir les conditions dans lesquelles ce contrat de bail devrait être approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que les conséquences en cas de non approbation.

Si le notaire doit alors réparer le préjudice lié au défaut d'efficacité des actes qu'il a rédigés et au manquement à son obligation de conseil il convient aux juges dans le cadre de leur pouvoir souverain d'appréciation de déterminer l'étendue du préjudice réparable.

En l'espèce celui de la SCI LE LOUISIANE ne peut comme elle le soutient être égal à l'intégralité des loyers et des charges qu'elle aurait dû recevoir pour la période du 1er avril 2010 au 31 mars 2019 soit 192 600 €.

En effet il pèse tout d'abord un aléa sur le paiement des loyers par un locataire et d'autre part la SCI LE LOUISIANE qui dispose d'un bien immobilier ne démontre pas qu'elle s'est trouvée devant le refus du syndicat des copropriétaire de valider le projet de bail dans l'impossibilité de disposer de son local et d'en tirer des revenus.

Par conséquent le préjudice subi par la SCI LE LOUISIANE en raison du non respect par le notaire de ses obligations sera fixée à hauteur de 30 % du préjudice locatif invoqué, soit à la somme de 57 780 €.

La décision de première instance sera donc infirmée en ce qu'elle a intégralement déboutée la SCI LE LOUISIANE de sa demande de condamnation du notaire, et Maître [A] sera condamnée à lui payer la somme de 57 780 €.

Sur les demandes accessoires :

La décision de première instance sera infirmée sur ses dispositions concernant les sommes sollicitées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de condamner Maître [A] à payer la somme de 1500 € à la SCI LE LOUISIANE et celle de 3000 € au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe.

Infirme le jugement rendu le 2014 par le tribunal de grande instance de Béziers sauf en ce qu'il a débouté la SCI LE LOUISIANE de l'ensemble de ses demandes à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1].

S'y substituant :

Dit que la clause insérée dans le règlement de copropriété de la résidence LES PATIOS D'OR sise à [Adresse 3] aux termes duquel « le propriétaire du lot N° 48 devra s'engager à mettre à la disposition du syndicat des copropriétaires ledit local, dans les termes et conditions fixés au projet de bail annexé au présent règlement de copropriété, soumis volontairement aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce. En outre chaque copropriétaire reconnaissant expressément aux termes de l'acte notarié constatant son acquisition, avoir pris connaissance du présent règlement et s'engager à le respecter est réputé avoir accepté les termes du projet de bail susvisé, lequel fait partie intégrante dudit règlement de copropriété. » est inopposable au Syndicat des copropriétaires de la de la résidence [Localité 1].

Dit que Maître [A] a manqué à ses obligations.

Condamne Maître [A] à payer à la SCI LE LOUISIANE la somme de 57 780 € en réparation de son préjudice.

Condamne Maître [A] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel.

Condamne Maître [A] à payer à la SCI LE LOUISIANE la somme de 1500 € et au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 1] la somme de 3000 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

MM/NA