Décision 1re chambre 2e section

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 JANVIER 2017

R.G. N° 15/06794

AFFAIRE :

[W] [L]

C/

[H] [G] [F]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Novembre 2014 par le Tribunal d'Instance de MONTMORENCY

N° Chambre : 0

N° Section : 0

N° RG : 1113000671

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Stéphane CHOUTEAU de l'ASSOCIATION AVOCALYS

Me Vincent LECOURT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [W] [L]

né le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 1] ([Localité 1])

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 2]

représenté par Me Stéphane CHOUTEAU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 620 - N° du dossier 002492

assisté de Me Christophe DAYRAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0650

APPELANT

****************

Monsieur [H] [G] [F]

né le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 2] ([Localité 2])

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Me Vincent LECOURT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 218 - N° du dossier 2012107

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Octobre 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DURIGON, Vice-présidente placée, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

Madame Delphine BONNET, Conseiller,

Madame Pauline DURIGON, Vice-présidente placée,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,

FAITS ET PROCÉDURE,

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2009, M. [L] a consenti à M. [F] un bail concernant deux caves n°13 et 14 de l'immeuble situé [Adresse 4].

Par exploit d'huissier en date du 24 mai 2012, M. [L] a fait délivrer à M. [F] un commandement de payer la somme de 980 euros correspondant aux loyers et charges échus impayés de février 2012 à mai 2012 inclus. Les causes du commandement n'ont pas été honorées.

Par assignation du 21 août 2012, M. [L] a fait citer M. [F] devant le juge des référés du tribunal d'instance de Montmorency.

Par ordonnance du 8 octobre 2013, le juge des référés a renvoyé l'affaire au fond en application de l'article 849-1 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 14 novembre 2014, le tribunal d'instance de Montmorency a :

- prononcé la nullité du contrat de bail en date du 1er mars 2009 liant les parties faute d'objet,

- débouté M. [L] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné M. [L] à payer à M. [F] la somme de 385 euros au titre des loyers indûment perçus,

- condamné M. [L] à verser à M. [F] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

- condamné M. [L] à payer à M. [F] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- condamné M. [L] aux entiers dépens.

M. [L] a interjeté appel de ce jugement le 29 septembre 2015.

MOTIFS

Sur la validité du bail conclu le 1er mars 2009

En application de l'article 1108 du code civil, quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention :

Le consentement de la partie qui s'oblige ;

Sa capacité de contracter ;

Un objet certain qui forme la matière de l'engagement ;

Une cause licite dans l'obligation.

L'article 1126 du même code dispose que tout contrat a pour objet une chose qu'une partie s'oblige à donner ou qu'une partie s'oblige à faire ou ne pas faire.

En l'espèce, par convention en date du 1er mars 2009, M. [L] a donné à bail à M. [F] deux caves n°13 et 14 situés [Adresse 4]) moyennant un loyer initial mensuel de 35 euros.

A titre liminaire, il convient de préciser qu'un jugement n'a d'autorité de la chose jugée qu'à l'égard des parties au dit jugement. Ainsi, les jugements dont fait état M. [L] ne peuvent constituer la preuve de sa propriété des lots de cave litigieux dans la mesure où M. [F] n'était pas partie aux instances.

M. [L] produit un acte authentique établi le 16 mai 1983 duquel il ressort qu'il a acquis les lots n°1, 2, 3, 4, 12, 13, 14, 15, 21, 22, 23, 27 et 28 dans l'immeuble situé [Adresse 4]. Le certificat de la conservation des hypothèques établi suite à la demande de renseignement déposée par M. [L] le 8 juin 2012 est incomplet (seules sont produites les pages 1, 5 et 6). En tout état de cause, cet élément ne permet pas de rapporter la preuve du titre de propriété de M. [L] à cette époque.

Par acte authentique en date du 19 mars 1999, M. [L] et la SCI [Adresse 7] ont vendu à M. [S] et Melle [H] les lots n°1, 2, 3, 21 et 22. Il y est précisé que s'agissant des lots n°1, lot n°2 et lot n°3 : les « trois lots ont été réunis pour former un logement à usage d'habitation désigné de la façon suivante : un appartement de type F3, comprenant : entrée, séjour, cuisine, salle de bains, water-closet, lave-mains, cave, terrasse ».

Il résulte de cet acte que les lots ainsi vendus comprenaient bien une cave comme l'a mentionné le notaire, ce qui ne peut être raisonnablement contesté. Si le numéro du lot de la cave n'est pas précisée c'est en raison du fait que M. [L] a réuni deux lots de cave sans obtenir d'autorisation préalable.

En effet, il résulte de l'acte authentique du 31 août 2014 que les consorts [S]/[H] ont vendu aux consorts [O]/[A] les mêmes lots que ceux acquis le 19 mars 1999. Or, il ressort de l'acte notarié que : « le vendeur déclare qu'il bénéficie du droit d'utilisation des caves correspondants aux lots 13 et 14 du règlement de copropriété, dans lesquelles sont installés la chaufferie, la machine à laver, les compteurs EDF et GDF, desservant les lots 1, 2 et 3 objet des présentes.

Les dites caves formant les lots 13 et 14, bien que parties privatives, sont utilisées par l'ensemble des copropriétaires.

Le vendeur déclare que cette situation existe depuis son acquisition, soit le 19 mars 1999.

Une photocopie du plan du sous-sol sur lequel figurent lesdites caves lots 13 et 14 va demeurer jointe et annexée aux présentes après mention. »

Par ailleurs, ces mêmes éléments ont été repris dans l'acte authentique du 27 février 2009 aux termes duquel les consorts [F]/ [V] ont acquis le bien.

Il convient en outre de relever, qu'à la demande de M. [L], une Assemblée générale extra-ordinaire s'est tenue le 8 novembre 2004, l'ordre du jour étant relatif à des travaux :

« 1) remise en état initial des caves 13 et 14 conformément au règlement de co-propriété,

2) Modification de l'emprise dans ces caves des installations des compteurs à GAZ et électriques, afin qu'elles correspondent au plan de co-propriété,

3) Questions diverses. »

Il ressort du procès-verbal de cette Assemblée générale extra-ordinaire que M. [L] a effectivement transformé les caves portant les lots n°13 et 14, en les réunissant. Il y est précisé que la secrétaire du bureau considère que les caves 13 et 14 faisant partie intégrante des appartements, elles auraient dû être vendues par M. [L] à chaque co-propriétaire concerné.

En outre, les lots vendus étant destinés à une habitation individuelle, l'obligation de délivrance du vendeur incluait, outre le principal, les accessoires, à savoir tout ce qui était destiné à l'usage de la chose. Or, il ressort des actes authentiques de vente produits que la chaufferie, la machine à laver, les compteurs EDF et GDF, desservant les lots vendus sont situés dans les caves n°13 et 14 qui ont été réunies. Ces éléments, indispensables à l'habitation effective d'un appartement, en constituent des accessoires à sa vente.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les deux lots de cave n°13 et 14, réunis sans autorisation de la copropriété par M. [L], ont été vendus par ce dernier aux termes des actes authentiques tels que rappelés précédemment.

Ainsi, M. [L] n'avait pas la qualité de propriétaire des caves portant les lots n° 13 et 14 lors de la conclusion du contrat de bail avec M. [F] le 1er mars 2009, relatif aux caves n°13 et 14. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que le bail conclu le 1er mars 2009 par M. [L] et M. [F] est dépourvu d'objet et qu'il y a lieu d'en prononcer la nullité.

Sur la demande de restitution des loyers

Compte-tenu de la nullité du contrat de bail, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [L] à payer à M. [F] la somme de 350 euros représentant le montant de loyers indûment perçus.

Sur la demande de dommages et intérêts

* Une action en justice peut être déclarée abusive dès lors qu'est caractérisée l'intention de nuire ou la mauvaise foi ou simplement un comportement fautif.

Il résulte de l'ensemble des développements précédents que c'est à juste titre que le tribunal d'instance a jugé que M. [L] ne pouvait ignorer que le contrat de bail conclu était sans objet et qu'en conséquence il adopté un comportement fautif en donnant à bail à M. [F] les lots de cave n°13 et 14 dont il savait nécessairement ne pas avoir la propriété.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [L] à payer à M. [F] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

* En application de l'article 559 alinéa 1 du code de procédure civile, en cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui lui seraient accordés.

M. [F] demande, aux termes de ses dernières conclusions, la condamnation de M. [L] à lui payer la somme de 2.500 euros de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire.

Une action en justice peut être déclarée abusive dès lors qu'est caractérisé l'intention de nuire, la mauvaise foi ou simplement un comportement fautif.

En l'espèce, M. [L] a relevé appel du jugement rendu le 14 novembre 2014 par le tribunal d'instance de Montmorency. Or, il apparaît qu'au vu des développements précédents, de la genèse des ventes des appartements et de la réunion des caves n°13 et 14 par M. [L], ce dernier ne pouvait raisonnablement soutenir, de nouveau en appel, être le propriétaire des caves portant les lots n°13 et 14.

Cette attitude procédurale fautive constitue un abus qui sera réparé par l'octroi d'une somme de 1.000 €.

M. [L] sera condamné à payer à M. [F] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Le jugement entrepris étant confirmé sur le fond, il le sera également s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

S'agissant de la procédure d'appel, les circonstances d'équité justifient de condamner M. [L] à payer à M. [F] la somme de 2.000 euros au titre de l'article l'article 700 du code de procédure civile.

M. [L] sera condamné à payer les dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamne M. [L] à payer à M. [F] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute M. [L] de ses demandes,

Condamne M. [L] à payer à M. [F] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [L] aux entiers dépens d'appel.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame Marine COLAS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,