Décision 1ère chambre civile b

R.G : 15/05742

Décision du

Tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE

Au fond

du 03 juin 2015

RG : 13/01913

ch n°1

SARLMONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE

C/

SCP [Q] [F] [Y] [V] NOTAIRES A SSOCIES

SA MMA IARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 28 Février 2017

APPELANTE :

La SARL MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE, MPI, représentée par son gérant en exercice, M. [E] MONTMEAS, domicilié de droit audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]

Représentée par SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON

Assistée de Me Pascale BURDY-CLEMENT, avocat au barreau de LYON

INTIMEES :

SCP [Q] [F] [Y] [V], société civile professionnelle titulaire d'un office notarial, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualité audit [Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée par la SCP TACHET, avocats au barreau de LYON

MMA IARD, SA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 5]

[Adresse 6]

Représentée par la SCP TACHET, avocats au barreau de LYON

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Date de clôture de l'instruction : 16 Juin 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Janvier 2017

Date de mise à disposition : 28 Février 2017

Audience tenue par Françoise CARRIER, président et Michel FICAGNA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Fabrice GARNIER, greffier

A l'audience, Françoise CARRIER a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Françoise CARRIER, président

- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

- Michel FICAGNA, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DE L'AFFAIRE

Par acte du 22 mars 2011 rédigé par Me [Y], notaire associé au sein de la SCP [Q], [F], [Y], [V], titulaire d'un office notarial à SAINT-ETIENNE, la SCI DE MARGARAT a conclu une promesse synallagmatique de vente avec la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE, portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 7], cadastré section BX, numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], d'une superficie totale de 4 738m², moyennant le prix de 665 000 €. Ce terrain était issu d'une division parcellaire intervenue au terme d'un acte de partage successoral en date du 3 juillet 1975.

Diverses conditions suspensives étaient stipulées à la promesse de vente, parmi lesquelles l'obtention d'un permis de construire avant le 28 février 2012 et la purge d'un droit de préférence au profit des copartageants parties à l'acte de partage successoral du 3 juillet 1975. Cette condition stipulait que si les bénéficiaires du pacte de préférence ne manifestaient pas leur intention d'acheter le bien dans le délai de 15 jours suivant la réception de la notification de la vente, ou s'ils renonçaient expressément à leur droit de préférence avant l'expiration de ce délai, la condition serait réputée accomplie.

La société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE était autorisée à procéder à des sondages, études de sol, prélèvements et analyses. Suivant contrat d'architecte du 10 octobre 2011, elle a confié une mission complète de maîtrise d'oeuvre à M. [C].

Elle a déposé une demande de permis de construire le10 novembre 2011 qui a fait l'objet d'un refus, par arrêté du 3 janvier 2012, pour défaut d'agrément de l'architecte des bâtiments de France.

Le 18 juin 2012, elle a déposé une nouvelle demande de permis de construire, après modification des règles d'urbanisme de la commune. Le permis de construire a été accordé le 18 octobre 2012.

Par lettre recommandée du 6 octobre 2012, l'un des copartageants de la parcelle originaire, Mme [L] [I], a informé la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE que la convention de partage du 3 juillet 1975 limitait les droits de construire sur le terrain qu'elle avait acquis, de sorte que l'édification des immeubles prévus était impossible. Elle joignait a son courrier un extrait du pacte de partage, lequel stipulait que la hauteur des constructions ne devait pas dépasser celle correspondant à un niveau habitable, en partant du point le plus haut du terrain naturel, à l'emplacement de la construction, sauf les constructions projetées dans la part numéro 7, qui pouvaient comporter deux niveaux habitables sur sous-sol.

Le 18 octobre 2012, la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE a sollicité le retrait du permis de construire qui lui avait été accordé. Celui-ci a été abrogé par un arrêté du 4 janvier 2013.

Elle a proposé à la venderesse d'acquérir l'immeuble au prix de 320 000 € en considération de la réduction de SHON résultant de la limitation des droits à construire, proposition qui a été refusée par la SCI DE MARGARAT qui a, par la suite, vendu l'immeuble à un tiers au prix de 450 000 €.

Reprochant au notaire de n'avoir pas avoir porté à sa connaissance l'intégralité des stipulations de l'acte de partage du 3 juillet 1975, régulièrement publié, la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE a, par acte du 14 mai 2013, fait assigner la SCP [Q], [F], [Y], [V] devant le tribunal de grande instance de SAINT-ETIENNE à l'effet d'obtenir l'indemnisation des préjudices qu'elle lui avait causé par sa faute.

La compagnie d'assurances MMA IARD, assureur de la SCP [Q], [F], [Y], [V], est intervenue volontairement à l'instance.

Par jugement du 3 juin 2015, le tribunal a condamné la SCP [Q], [F], [Y], [V] in solidum avec la société MMA IARD à payer à la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE la somme de 73 920 € à titre de dommages et intérêts, celle de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par acte du 10 juillet 2015, la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE a interjeté appel de cette décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 1382 (devenu 1240) du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de cette disposition, la responsabilité civile d'un notaire ne peut être engagée que si la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité direct et certain entre les deux est apportée.

Le notaire est tenu à un devoir de conseil et d'information en vertu duquel il doit éclairer les parties et appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il prête son concours ou est requis de donner la forme authentique. Le notaire doit procéder à toutes les recherches relevant de sa compétence.

En l'espèce, le premier juge a justement retenu que le notaire avait commis une faute en ne procédant pas à une analyse complète de l'acte de partage du 3 juillet 1975 portant limitation des droits à construire sur le terrain s'agissant du même acte que celui instaurant le privilège des copartageants.

La perte de chance est la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. Ne constitue pas une perte de chance mais un préjudice financier intégralement consommé les dépenses et investissements réalisés en pure perte en raison de l'inefficacité du montage instrumenté.

En l'espèce, la SARL MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE ne saurait prétendre que la faute du notaire lui aurait fait perdre une chance de réaliser son projet de construction dès lors que celui-ci était irréalisable compte tenu de la clause limitant les droits à construire et du refus du vendeur d'accepter la réduction de prix proposée.

Pas plus elle ne démontre la disparition actuelle et certaine d'opportunités d'acquisition de terrains constructibles et de concrétisation d'autres projets et ne saurait dès lors prétendre que son préjudice correspondrait à la perte de chance de réaliser sa marge bénéficiaire habituelle sur d'autres opérations qu'elle aurait pu engager au cours de la période concernée.

La faute du notaire l'a par contre amenée à s'engager dans un projet voué à l'échec, peu important que le compromis soit devenu caduc par la suite faute de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire dans le délai convenu, de sorte que son préjudice est constitué des frais exposés en vue de l'élaboration de son projet et de l'obtention du permis de construire ainsi que des tracas et pertes de temps tenant aux démarches diverses effectuées inutilement.

S'agissant des frais exposés en vain, il ressort du contrat d'architecte souscrit le 10 octobre 2011 que les honoraires convenus jusqu'à la phase d'établissement du dossier de permis de construire étaient de 52 800 € HT et d'une attestation de l'architecte en date du 4 avril 2014, non discutée par l'intimée, que cette somme a été acquittée.

La SARL MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE récupérant la TVA, il convient de retenir cet élément du préjudice pour son montant hors taxes.

C'est à ses risques et périls que la SARL MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE a fait le choix de confier une mission complète à l'architecte avant d'avoir vérifié la viabilité du projet de sorte que les frais de résiliation du contrat d'architecte ne constituent pas un préjudice en lien de causalité certaine et directe avec la faute du notaire et ne sauraient être mis à la charge de ce dernier.

Les éléments de la cause permettent à la cour de fixer le préjudice global de la SARL MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE y compris les démarches inutiles et le temps perdu à la somme de 73 920 € de sorte que le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

CONFIRME le jugement déféré ;

Y ajoutant,

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;

CONDAMNE la société la SARL MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE aux dépens d'appel ;

AUTORISE la SCP TACHET, avocats, à recouvrer directement à son encontre les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE