Décision 1ère chambre

1ère Chambre

ARRÊT N°89/2018

R.G : 16/05737

Mme [M] [O] épouse [D]

M. [X] [D]

C/

Mme [Q] [P] épouse [I]

M. [Y] [I]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Monsieur Marc JANIN, Conseiller, entendu en son rapport

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Décembre 2017

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 20 Février 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [M] [O] épouse [D]

née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS., avocat au barreau de QUIMPER

Monsieur [X] [D]

né le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS., avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉS :

Madame [Q] [P] épouse [I]

née le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Jean-Claude GOURVES de la SELARL CABINET GOURVES-D'ABOVILLE & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Monsieur [Y] [I]

né le [Date naissance 4] 1947 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Jean-Claude GOURVES de la SELARL CABINET GOURVES-D'ABOVILLE & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

FAITS ET PROCÉDURE:

Monsieur [X] [D] et Madame [M] [O], épouse [D], ont, par acte sous seing privé du 19 juillet 2012 réitéré par acte authentique du 24 septembre 2012, acquis de Monsieur [Y] [I] et Madame [Q] [P], épouse [I], une maison d'habitation située à [Localité 7] (Finistère), [Adresse 3], au prix de 450 000 €, pour en faire leur résidence secondaire.

Les époux [D] ont, en octobre 2012 et avril 2013, observé l'apparition de traces d'humidité en plafonds et murs des pièces du rez-de-chaussée, ce qu'ils ont fait constater par huissier de justice, puis ils ont sollicité et obtenu, le 9 octobre 2013, la désignation d'un expert par voie de référé.

L'expert désigné, Monsieur [Z] [S], architecte, a déposé son rapport le 28 avril 2014.

Les époux [D] ont, le 24 septembre 2014, fait assigner les époux [I] devant le tribunal de grande instance de Quimper aux fins de voir prononcer la nullité de la vente de l'immeuble, ou à défaut sa résolution, et ordonner les restitutions et indemnisations subséquentes.

Par jugement du 12 juillet 2016, le tribunal a:

débouté les époux [D] de toutes leurs demandes,

débouté les époux [I] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

rejeté toutes autres demandes,

condamné les époux [D] à payer aux époux [I] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

condamné les époux [D] aux dépens, comprenant les frais de l'expertise judiciaire ordonnée en référé, et dit qu'ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code,

dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Les époux [D] ont interjeté appel de ce jugement le 20 juillet 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION DE LA COUR:

1/: - Sur la recevabilité de l'action des époux [D]:

Il a été justifié de la publication de l'assignation au service de la publicité foncière.

La fin de non recevoir soulevée par les époux [I] sur le fondement des dispositions du décret du 4 janvier 1955 sera écartée.

2/: - Au fond:

Monsieur [S], expert commis par le juge des référés, a fait les constatations et analyses suivantes:

Seul le rez-de-chaussée de la maison présentait des traces de moisissures importantes sur l'ensemble des plafonds, à l'exception de celui de la salle de bains, alors qu'à l'étage, seul le plafond du couloir présentait de telles traces, en plus faible quantité.

Les désordres observés proviennent du développement de moisissures favorisé par l'humidité présente sur les parois, principalement sur les plafonds.

Cette humidité résulte du fait que les époux [D], acquéreurs, avaient laissé ouvertes les baies vitrées pour aérer la maison, et elle s'est condensée au plafond du rez-de-chaussée dès lors que la dalle de ce plafond reste durablement à une température plus faible que celle de l'air introduit par les ouvertures.

La remise en état des lieux se ferait simplement par l'assèchement des pièces en faisant fonctionner la ventilation et les radiateurs, puis en procédant au lessivage des plafonds et à une reprise de peintures, pour un coût total de 2 800 € TTC.

Les désordres ne préexistaient pas à la vente mais sont apparus à la suite de la mauvaise ventilation du bien acquis.

L'expert n'a reçu aucune observation des parties à la suite de la diffusion de son pré-rapport.

Les époux [D] sollicitent la résolution de la vente pour vices cachés en application de l'article 1641 du Code civil, ou à défaut son annulation pour dol sur le fondement de l'article 1110, ou à défaut encore sa résolution pour défaut d'information loyale, sur le fondement de l'article 1184.

A/: - Sur l'action rédhibitoire pour vices cachés:

L'expert a estimé que les désordres n'existaient pas au moment de la vente, et que c'est seulement la ventilation naturelle créée par les époux [D], postérieurement à celle-ci, qui est à l'origine de ces désordres.

On ne saurait considérer que le fait qu'il soit préférable de laisser fonctionner en automne et en hiver, dans une maison exposée face à la mer, à une centaine de mètres de celle-ci, dans une région comme celle de [Localité 7] dans le Finistère, en l'absence d'occupation, un chauffage minimum et le dispositif de ventilation mécanique dont elle est dotée, est en soi révélateur d'un vice inhérent à cette maison, au sens des dispositions de l'article 1641 du Code civil.

Au surplus, l'acte de vente du 24 septembre 2012 contient une clause d'exonération de la garantie par le vendeur des vices cachés, dont les effets ne pourraient être écartés que s'il était prouvé que les époux [I] avaient connaissance d'un vice quelconque antérieur à la vente et demeuré caché aux acquéreurs.

Une telle preuve n'est nullement rapportée par les époux [D], alors au contraire qu'il résulte de l'expertise comme des attestations et photographies versées aux débats, qu'aucun désordre ne s'était manifesté aux époux [I].

La demande de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés n'est pas fondée.

B/: - Sur la demande d'annulation de la vente pour vice du consentement:

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, les époux [D] sollicitent à titre subsidiaire l'annulation de la vente sur le fondement de l'article 1110 du Code civil à raison du dol.

L'article 1110 (ancien) du Code civil invoqué concerne l'erreur, qui n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.

En l'occurrence, les époux [D] ne démontrent pas avoir commis une erreur sur la substance de la chose vendue puisque, ainsi qu'il a été dit, les désordres dont ils se plaignent ne sont pas liés à un défaut intrinsèque de la maison.

S'il y eu erreur de leur part, c'est, comme l'a justement relevé le tribunal, dans l'interprétation des préconisations du diagnostiqueur de performance énergétique annexé à l'acte authentique de vente, selon lesquelles, s'il était suggéré d'aérer quotidiennement la maison en ouvrant les fenêtres sur une courte durée, il était conseillé, en cas d'absence prolongée, de maintenir une température d'environ 8°C, ce dont il se déduisait sans ambiguïté qu'il convenait alors de maintenir les fenêtres fermées, sans qu'il soit nécessaire de le préciser.

S'agissant du dol, il est quant à lui visé par l'article 1116 (ancien), dont il résulte qu'il est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté, mais également qu'il ne se présume pas et doit être prouvé.

Pour qu'il y ait dol en l'espèce, il faudrait que les époux [I] aient volontairement caché un élément qui, s'il avait été connu des époux [D], aurait déterminé ceux-ci à ne pas acheter, ou pas dans les conditions où ils l'ont fait.

Or d'une part, le diagnostic énergétique dont les préconisations ont été rappelées était annexé à l'acte authentique de vente, et les époux [D] ne soutiennent pas ne pas en avoir eu connaissance, et d'autre part, il résulte de l'attestation de l'entrepreneur de peinture plâtrerie qui a réalisé des travaux de peinture dans la maison au printemps 2010 qu'il n'y avait alors pas de traces d'humidité ni de taches de moisissures, de sorte que les époux [D] ne peuvent valablement soutenir que ces travaux étaient destinés à dissimuler des désordres.

En outre, les époux [I] démontrent par de multiples attestations de personnes reçues par eux en hiver comme en été, et photographies, que la maison était parfaitement saine et sans aucune trace ni odeur d'humidité.

La demande d'annulation de la vente pour erreur sur la substance de la chose vendue ou pour dol n'est pas davantage fondée.

C/: - Sur la demande de résolution de la vente pour manquement au devoir d'information:

Invoquant les dispositions de l'article 1184 (ancien) du Code civil, les époux [D] prétendent voir prononcer la résolution de la vente pour inexécution par les époux [I] de leur devoir d'information.

Mais en vendant leur maison, les époux [I] n'avait souscrit aucun engagement d'avoir à informer les époux [D] de ce qu'il n'y avait pas lieu, lorsqu'ils laissaient cette maison inhabitée en automne ou en hiver, périodes auxquelles il a été constaté des traces de moisissures, de maintenir les fenêtres ouvertes pendant plusieurs semaines ou mois.

Et s'agissant de l'existence d'un chauffage et d'un dispositif de ventilation mécanique, dont les acquéreurs avaient pu se convaincre de l'existence lors de leurs visites, il va de soi que cette existence même devait permettre aux époux [D] d'en faire usage sans avoir à y être spécialement invités, au regard, faut-il le rappeler, de la situation effective de la maison.

Mais au surplus, comme il a été dit, les époux [D] avaient disposé de toutes les informations nécessaires, par l'annexion du diagnostic énergétique à l'acte de vente, relativement à des contraintes d'usage de la maison qui ne présentait, de ce point de vue, aucune particularité et dont les époux [D] devaient avoir connaissance, même n'étant pas originaires du Finistère.

D/: - Sur les demandes indemnitaires:

a): - Sur la demande des époux [D]:

Les époux [D] sollicitent la condamnation des époux [I] à les indemniser des préjudices subis, selon eux, du fait de leur manquement à leur devoir d'information.

Mais il a été dit que le manquement allégué n'était pas établi; il s'ensuit que la demande indemnitaire n'est pas fondée.

b): - Sur la demande des époux [I]:

Ainsi que l'a dit le tribunal, l'exercice d'une action en justice constitue un droit, et le fait d'échouer en sa demande ne constitue pas en soi un abus de ce droit, qui ne peut être considéré comme tel qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur équivalente au dol.

Tel n'est pas le cas de l'action engagée par les époux [D].

3/: - Sur les frais et dépens:

Le jugement sera confirmé en ses dispositions sur les dépens de première instance et les frais non compris en ceux-ci.

S'agissant de l'instance d'appel, il convient de condamner les époux [D], in solidum, à payer aux époux [I] une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Après rapport fait à l'audience;

Rejette la fin de non recevoir soulevée par Monsieur [Y] [I] et Madame [Q] [P], épouse [I];

Au fond, déboute Monsieur [X] [D] et Madame [M] [O], épouse [D], de toutes leurs demandes;

Déboute Monsieur [Y] [I] et Madame [Q] [P], épouse [I], de leur demande de dommages-intérêts ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;

Y ajoutant, condamne in solidum Monsieur [X] [D] et Madame [M] [O], épouse [D], à payer à Monsieur [Y] [I] et Madame [Q] [P], épouse [I], une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur [X] [D] et Madame [M] [O], épouse [D], aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT