Décision 4e chambre a

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

4e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 15 NOVEMBRE 2018

hg

N° 2018/ 842

Rôle N° RG 17/05241 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAG5Y

[T] [A]

C/

[Z] [E] [O]

Caisse de Crédit Mutuel CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]

SCP J.P [J] & A. [H]

SCP [Z] [P] - [L] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

ASSOCIATION CABINET ROUSSEL-CABAYE

Me Alexandra BOISRAME

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 06 Mars 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/11699.

APPELANT

Monsieur [T] [A]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Danielle SOMOLDERS, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMES

Maître [Z] [E] [O]

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Nicolas GILLET, avocat au barreau de POITIERS, plaidant

SCP [O] [Z] - [L] [N] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 3]

représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Nicolas GILLET, avocat au barreau de POITIERS, plaidant

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1], dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Me Hubert ROUSSEL de l'ASSOCIATION CABINET ROUSSEL-CABAYE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Marie-Joseph ROCCA SERRA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SCP J.P [J] & A. [H] Mandataire Judiciaire pris en la personne de Maître [G] [J] en sa qualité de Mandataire Liquidateur de la SARL CLOSERIE DE CARREIRASSE, [Adresse 5]

représentée par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Eric SEMELAIGNE de l'AARPI LOMBARD / SEMELAIGNE / DUPUY, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 25 Septembre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Hélène GIAMI, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre,

Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller

Monsieur Luc BRIAND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2018.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2018,

Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Ayant été démarché à domicile par la SARL la closerie de Carreirasse, [T] [A] a, par acte sous seings privés du 5 décembre 2007, signé un contrat de réservation de lots dans une résidence hôtelière avec services, sous le régime des articles L261-10 et suivants du code de la construction et de l'habitation, pour des biens en l'état futur de rénovation.

Par acte authentique du 27 décembre 2007 établi par Maître [Z] [O], [T] [A] a acquis par procuration, de la SARL la closerie de Carreirasse les dix lots n°6, 7, 9, 12, 14, 57, 58, 60, 63 et 65 situés dans la résidence hôtelière dite [Établissement 1] au prix global de 492 469 € (dont 49 036 € pour les meubles) financé au moyen de plusieurs prêts souscrits auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1].

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2007 également, [T] [A] a donné à bail commercial les biens acquis à la SARL la closerie de Carreirasse avec faculté de substitution au profit de la SAS VBEST.

Des incidents de paiement de loyers se sont produits à partir du 1er janvier 2009 et les paiements ont cessé en fin d'année 2009.

Depuis le second trimestre de l'année 2011, des travaux ont été engagés dans la résidence, lesquels ont été jugés insuffisants par les services de la Préfecture du Gard concernant notamment l'évolution de la réglementation incendie des petits hôtels.

La société Socotec a établi le 10 août 2012 un diagnostic sécurité visant un certain nombre de non-conformités au regard de la nouvelle législation.

Après une visite de la commission de sécurité le 1er août 2012 visée dans une lettre adressée par la mairie de [Localité 2] à la SARL la closerie de Carreirasse, il a été constaté que l'établissement n'était pas exploité et qu'il ne pouvait accueillir du public, étant en travaux.

Cette lettre a invité la SARL la closerie de Carreirasse à présenter ses observations dans un délai fixé en indiquant : « au terme du délai, et en l'absence de réponse de votre part, il pourra être mis en 'uvre, en application de l'article R. 123-52 du code de la construction et de l'habitation, un arrêté de fermeture de votre établissement ».

En l'absence de réaction positive de la SARL la closerie de Carreirasse, le maire de [Localité 2] a pris le 29 octobre 2012 un arrêté de fermeture de la résidence hôtelière notifié le 30 octobre 2012.

Par jugement du 15 mai 2014, le tribunal de commerce de Marseille a placé la SARL la closerie de Carreirasse en redressement judiciaire convertie en liquidation judiciaire par jugement du 29 septembre 2014.

Par lettre du 27 novembre 2014, le liquidateur a résilié le bail commercial.

Par acte d'huissier du 14 septembre 2015, [T] [A] a fait assigner la SARL la closerie de Carreirasse représentée par son liquidateur, la SCP [J]-[H], Maître [Z] [O], la SCP [O]-[L] et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] aux fins que :

- la SARL la closerie de Carreirasse, Maître [Z] [O] et la SCP [O]-[L] soient condamnés à lui verser la somme de 492 469 € au titre de la restitution du prix de vente et honoraires avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation.

- Maître [Z] [O] et la SCP [O]-[L] soient condamnés à lui verser les sommes de :

. 103 891,70 € au titre des charges et des frais inutilement engagés,

. 172 201,91 € au titre de la perte de loyers,

. 67 886 € au titre de la perte de l'avantage fiscal,

. 2 467,79 € au titre des frais supportés en raison de la carence du preneur,

. 30 000 € au titre du préjudice moral,

. toute somme qui serait laissée à sa charge au titre des cotisations d'assurance et des participations financières,

. 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] soit condamnée à lui rembourser les frais et intérêts du prêt avec compensation.

Par jugement contradictoire du 6 février 2017, le tribunal de grande instance de Marseille a statué en ces termes :

« rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée par Maître [Z] [O] et par la SCP [O]-[L],

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la recevabilité de l'action en résolution de la vente immobilière conclue entre [T] [A] et la SARL la closerie de Carreirasse :

[T] [A] justifie de la publication au service chargé de la publicité foncière de ses conclusions remises au greffe et notifiées le 16 juin 2017 intégrant sa demande subsidiaire en résolution de la vente immobilière.

Ayant de la sorte satisfait aux dispositions de l'article 30-5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, aucune cause d'irrecevabilité n'est encourue de ce chef .

Cette demande a été présentée pour la première fois le 16 juin 2017 alors que la vente date du 27 décembre 2007.

Il n'est pas discuté que la prescription applicable en l'espèce est de cinq ans à partir de l'entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, soit du 19 juin 2008.

La seule question débattue est celle du point de départ de ce délai.

L'article 2224 du code civil tel que modifié par la loi du 17 juin 2008 prévoit que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

[T] [A] fonde son action en résolution de la vente sur un défaut de délivrance et d'information.

En principe, le point de départ de l'action en résolution de la vente immobilière pour défaut de délivrance court à compter de la remise des clés ou des titres de propriété, la délivrance impliquant la remise d'une chose conforme au contrat.

En l'espèce, [T] [A] a reçu les lots achetés le 27 décembre 2007, les a confiés en gestion le jour même à la SARL la closerie de Carreirasse et indique avoir perçu les loyers escomptés du 8 février 2008 au 30 septembre 2009.

Il ne peut dans ces conditions valablement prétendre au report du point de départ du délai de prescription aux motifs qu'il n'a eu connaissance de l'absence de mise aux normes de la résidence et de son état de délabrement que par les conclusions de référé du 13 septembre 2013 alors qu'un état de délabrement est nécessairement visible, que l'acte de vente ne soumettait pas sa réalisation à une mise aux normes et que l'absence de conformité des biens vendus à l'accueil du public n'est mise en évidence que postérieurement à la vente.

En effet, la chronologie des faits est la suivante :

Par courrier du 30 novembre 2010, le préfet du Gard informait la SARL la closerie de Carreirasse de l'avis défavorable émis par la commission pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public pour la poursuite de l'exploitation de l'hôtel et la sommait d'élaborer un planning de travaux avec dossier de mise en sécurité de l'établissement si nécessaire.

Par contrat du 3 février 2011, la SARL la closerie de Carreirasse confiait à la société Conseils Maitrises Etudes la maîtrise d'oeuvre d'exécution pour la réhabilitation de l'hôtel de 49 chambres et du restaurant.

Par courrier du 9 janvier 2012, le maire de [Localité 2], sur demande du préfet du Gard informait la SARL la closerie de Carreirasse de l'évolution de la réglementation incendie des petits hôtels, issue de l'arrêté ministériel du 27 mai 2011 faisant suite à celui du 24 juillet 2006.

Le 10 août 2012, la société Socotec établissait un diagnostic sécurité pointant les non-conformités à la réglementation.

Le 13 septembre 2012, le maire de [Localité 2] sommait la SARL la closerie de Carreirasse de déposer un dossier conforme au code de la construction et de l'habitation afin de régulariser les travaux effectués et ceux restants, en relevant que « l'établissement n'était pas exploité et ne pouvait accueillir du public, étant en travaux » .

Le 29 octobre 2012, un arrêté de fermeture de la résidence hôtelière était pris par le maire de [Localité 2].

Il ressort de ces éléments que le premier avis administratif défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'hôtel est nettement postérieur à la vente puisqu'il est en date du 30 novembre 2010, qu'à partir de ce moment, la situation était régularisable par des travaux et que l'arrêt de l'exploitation n'a été imposé que deux ans plus tard le 29 octobre 2012.

En outre et ainsi que le premier juge l'a souligné, il suffisait de comparer les actes de réservation et de vente pour constater que la référence à l'état futur de rénovation n'était pas reprise dans l'acte de vente qui précisait au contraire qu'elle intervenait dans l'état actuel des biens.

Par conséquent aucune raison ne justifie de reporter le point de départ de la prescription de l'action en résolution de la vente immobilière pour défaut de délivrance au delà de la vente elle même.

Cette action est donc prescrite car engagée seulement le 16 juin 2017 alors que la prescription était acquise depuis le 19 juin 2013.

Sur la recevabilité de l'action en nullité de la vente immobilière conclue entre [T] [A] et la SARL la closerie de Carreirasse :

[T] [A] invoque en premier lieu la violation des dispositions des articles L 261-10 et suivants du code de la construction et de l'habitation à l'appui de sa demande en nullité de la vente.

L'article 2224 du code civil tel que modifié par la loi du 17 juin 2008 prévoit que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

Dès lors que l'acte de vente lui même ne fait plus référence à un état futur de rénovation, mais consacre une vente ferme dans l'état actuel des biens, la violation invoquée est clairement apparente depuis cet acte, en sorte qu'aucun report du point de départ de la prescription ne peut être valablement invoqué.

La prescription a donc couru de ce chef à compter de la vente et était donc acquise au moment de l'assignation du 14 septembre 2015.

[T] [A] invoque en second lieu l'erreur et le dol à l'appui de sa demande en nullité de la vente.

Son action se prescrit dans les conditions précitées de cinq ans à partir de l'entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, soit du 19 juin 2008, le point de départ de ce délai pouvant être, en application de l'ancien article 1304 du code civil, le « jour où l'erreur ou le dol ont été découverts ».

En ce qui concerne le dol ou l'erreur, [T] [A] n'a reçu ses loyers à partir du 8 février 2008 qu'avec retard, puis a cessé de les recevoir, selon ses propres déclarations le 30 septembre 2009, ce qui a donné lieu tout au long de l'année 2009 et en 2010 à des échanges de courriers entre son conseil et son locataire commercial ou son conseil.

Il prétend à un vice de son consentement en ce que les lots lui ont été vendus « en l'état » sans que son attention ait été attirée sur le changement par rapport à la vente en état futur de rénovation prévue à l'origine.

Mais sur ce point, il sera répété que dès la conclusion de la vente, [T] [A] a pu se rendre compte de la différence et n'a pas entendu ériger en condition substantielle de son engagement la rénovation des biens vendus.

Quant à l'absence de conformité de l'établissement aux normes d'accessibilité et de sécurité pour l'exploiter en résidence-services, et dès lors bénéficier des avantages fiscaux qui y sont liés, [T] [A] aurait pu se rendre compte de l'exploitation réelle en hôtel, café restaurant, puis selon ses propres déclarations de l'ampleur des travaux engagés postérieurement à la vente pour satisfaire aux normes, par un simple déplacement sur les lieux qu'il reconnaît ne pas avoir fait, ayant choisi d'être un simple investisseur ayant délivré procuration pour la signature de la vente et du bail commercial.

Dans ces conditions, alors qu'il a subi des impayés quasi-immédiats, il ne peut valablement prétendre ne pas avoir connu les conditions réelles d'exploitation des biens et ainsi bénéficier du report du délai de prescription au 13 septembre 2013, près de six ans après son achat aux motifs qu'il n'a eu connaissance de l'absence de mise aux normes de la résidence et de son état de délabrement que par les conclusions de référé à l'occasion d'une des instances en paiement de loyers.

Son action en nullité engagée seulement le 14 septembre 2015, plus de sept ans après la vente et la répétition d'impayés n'est pas recevable, pour être prescrite, ainsi que jugé en première instance.

Le jugement ayant déclaré cette action prescrite sera donc confirmé.

Sur la recevabilité de l'action en nullité des prêts souscrits par [T] [A] :

L'action en nullité des prêts étant accessoire à l'action en nullité de la vente, est également prescrite.

Sur la recevabilité de l'action en responsabilité introduite par [T] [A] à l'encontre de Maître [Z] [O] et de la SCP [O]-[L] :

Le raisonnement développé à propos de la prescription de l'action en nullité de la vente est valable à l'égard de l'action dirigée contre les notaires.

[T] [A] a pu se rendre compte dès son acquisition de la différence entre le contrat de réservation et la vente en ce qu'il n'était plus question de « vente en état futur de rénovation » mais uniquement de « vente en l'état ».

S'il reproche aux notaires de ne pas avoir attiré son attention sur ce point, rien ne permet d'admettre le report du délai de prescription au 13 septembre 2013, date à laquelle il dit avoir pris conscience du mauvais état et de l'absence de mise aux normes de ses biens à l'occasion d'une des instances en paiement de loyers alors que ceux-ci étaient impayés depuis 2009 et qu'un simple déplacement sur les lieux avant l'expiration du délai de prescription lui aurait permis de constater l'exploitation réelle en hôtel, café restaurant plutôt qu'en résidence-services, ou ensuite la cessation totale de l'exploitation.

Ayant engagé son action dirigée contre les notaires le 14 septembre 2015, [T] [A] est irrecevable en sa demande d'indemnisation fondée sur leur faute, plus de cinq ans après la vente.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

[T] [A] succombant en son appel, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

[T] [A] sera en outre condamné aux dépens d'appel avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile, mais il ne sera pas mis d'indemnité supplémentaire à sa charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Toutes autres demandes formées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevable pour prescription l'action en résolution de la vente immobilière conclue entre [T] [A] et la SARL la closerie de Carreirasse,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Condamne [T] [A] aux dépens d'appel avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile,

Rejette toute demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le Conseiller faisant fonction de Président