Décision chambre 1-1

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1 - 1

(anciennement dénommée 1ère Chambre A)

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2019

L.V

N° 2019/

Rôle N° RG 17/05614 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAHWO

Christophe X...

C/

SCI TEOCALCO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Me Simon

Me Y...

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 14 Mars 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/07670.

APPELANT

Monsieur Christophe X...

né le [...] à AJACCIO (CORSE), demeurant [...]

représenté par Me Roselyne D... de la Z..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté par Me Odile A..., avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

SCI TEOCALCO

prise en la personne de son gérant, Monsieur Jean-Luc B...,domicilié [...]

représentée par Me Françoise Y... de la C..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Fabien B..., avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 04 Décembre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame VIGNON, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de:

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2019.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2019,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 avril 2014, la SCI TEOCALCO s'est engagée à vendre à M. Christophe X... [...], pour un prix de 550.000 €. Ce compromis était soumis à la réalisation des conditions suspensives ordinaires en pareille matière, l'acquéreur déclarant cependant renoncer expressément à la condition suspensive d'obtention d'un prêt.

La réitération par acte authentique, fixée au 18 juillet 2014, n'a pas eu lieu.

Deux sommations à comparaître devant le notaire ont été signifiées à M. X..., en date des 1er septembre 2014 et 1er octobre 2014, sans que celui-ci ne se présente à l'étude.

La SCI TEOCALCO a saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance d'Ajaccio aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire de la vente, outre des dommages et intérêts, prétentions rejetées par ordonnance rendue le 31 mars 2015.

La société URBAN DEVELOPPEMENT, agent immobilier mandaté par le vendeur, a fait assigner M. X... devant le juge des référés de Marseille afin que soit constatée l'absence de réitération de l'acte et sa condamnation au paiement d'une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, demandes rejetées par ordonnance du 22 mai 2015.

Enfin, la SCI TEOCLACO a fait l'objet d'une condamnation par le tribunal de grande instance de Marseille, confirmée par un arrêt de la cour de céans en date du 25 novembre 2014, à payer au locataire des lieux, M. E... une somme de 230.000 €.

Par acte d'huissier délivré le 21 juin 2015, M. X... a fait assigner la SCI TEOCALCO devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de la voir condamner à réaliser la vente, outre divers dommages et intérêts.

Le 10 mars 2016, la vente a été réitérée pour un montant de 550.000 €.

Par jugement contradictoire en date du 14 mars 2017 , le tribunal de grande instance de Marseille a:

- débouté M. Christophe X... de l'ensemble de ses demandes,

- condamné M. Christophe X... à payer à la SCI TEOCALCO la somme de 55.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la clause pénale stipulée au compromis de vente intervenu entre les parties en date du 30 novembre 2014,

- débouté la SCI TEOCALCO du surplus de ses demandes,

- rejeté toute demande plus ample ou contradictoire,

- condamné M. Christophe X... à payer à la SCI TEOCALCO la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.

M. X... a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 22 mars 2017.

MOTIFS

Par acte du 30 avril 2014, la SCI TEOCALCO s'est engagée à vendre à M. X... un bien immobilier situé sur la commune de Marseille ( 13006), [...] , pour un prix de 550.000 €.

Aux termes de cette promesse, M. X... a indiqué renoncer expressément à la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt.

La réalisation de la vente était subordonnée aux conditions suspensives suivantes énoncées en pages 6 et 7 de l'acte:

- urbanisme et plus particulièrement que le certificat ou la note de renseignements d'urbanisme et le certificat d'alignement et de voirie ne révèlent pas l'existence d'une servitude susceptible de rendre le bien impropre à sa destination,

- purge de tout droit de préemption,

- l'état hypothécaire ne doit pas révéler l'existence d'inscription pour un montant supérieur au prix de vente et d'une publication de commandement de saisie, ni d'autres droits réels que ceux énoncés dans l'acte,

- condition suspensive d'amiante : production par le vendeur d'un rapport établi par une société agréée,

- état parasitaire négatif : délivrance par un professionnel agréé d'une attestation certifiant que le bien n'est pas infesté par les termites,

- obtention d'un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble vendu.

La réitération de l'acte authentique était fixée au 18 juillet 2014 au plus tard, en l'étude de Me Ludovic-Alexandre F..., notaire à Marseille.

Il n'est pas contesté que la vente n'a pas eu lieu à cette date et n'interviendra finalement que 10 mars 2016, chacune partie imputant cette situation au comportement fautif de l'autre et réclamant des dommages et intérêts à hauteur de 55.000 € correspondant au montant de la clause pénale prévue au compromis, en réparation de son préjudice.

M. X... soutient que, dès lors que le compromis de vente n'avait aucune date de réalisation des conditions suspensives, la date de réitération ne peut valoir date butoir et qu'il a légitimement refusé de réitérer l'acte authentique en raison de la non réalisation des conditions suspensives consistant en la remise des diagnostics techniques dont il n'a eu communication qu'en février 2015, lors de la procédure en référé initiée par l'agent immobilier en vue du paiement de sa commission.

En l'occurrence, par acte d'huissier en date du 1er septembre 2014, la SCI TECOCALCO a fait délivrer sommation à M. X... d'avoir à comparaître le 08 septembre 2014 à 17 heures, en l'étude de Me F..., date à laquelle un procès-verbal de carence a été dressé en l'absence de comparution de l'acquéreur.

Une seconde sommation a été notifiée à l'appelant, par acte d'huissier en date du 10 octobre 2014, d'avoir à comparaître le 29 octobre 2014 à 11 heures, toujours en l'étude de Me F....

Celui-ci va dresser un procès-verbal, au constat de l'absence de M. X... , mentionnant expressément que ' Réalisation des conditions suspensives- Le notaire soussigné constate que l'ensemble des conditions suspensives stipulées aux termes de l'avant-contrat en date du 30 avril 2014, sont à ce jour réalisées et que l'acte authentique réitérant les termes dudit contrat est à ce jour régularisable.'[souligné par nous]

Contrairement à ce que soutient M. X..., il ne s'agit pas d'une simple ligne ' sybilline' mais bien d'une mention apposée par un officier public ministériel qui fait foi jusqu'à inscription de faux. Au demeurant, la liste des documents techniques dont l'acquéreur prétend n'avoir eu connaissance qu'en février 2015 au travers d'un bordereau de pièces communiquées par l'agent immobilier, démontre qu'à la date du 29 octobre 2014, ils avaient bien tous été effectués ( le dernier relatif à l'amiante datant du 27 octobre 2014), de sorte que le notaire les avait nécessairement en sa possession lorsqu'il a établi le second procès-verbal de carence constatant que toutes les conditions suspensives étaient levées.

L'acquéreur a fait le choix de ne pas se déplacer en l'office notarial, alors que s'il avait comparu, il aurait pu constater que les conditions suspensives étaient levées et, dans la négative, refuser de signer en faisant dresser un procès-verbal de difficultés pour forcer le cas échéant le vendeur à s'exécuter.

Aucune démarche n'a été accomplie en ce sens et c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que M. X..., en ne se rendant pas à l'étude notariale chargée de la réitération de l'acte authentique en dépit deux sommations à comparaître, est bien à l'origine de la non réitération de l'acte dans des délais plus conformes aux termes du compromis.

M. X... ne peut davantage reprocher à la SCI TEOCLACO de l'avoir trompé lors de l'acte du 30 avril 2014 sur la nature de la procédure en cours avec le locataire commercial, alors que la promesse litigieuse décrit précisément en pages 4 et 5, le litige pendant entre le vendeur et M. E..., et mentionne plus particulièrement l'assignation délivrée par le locataire 'dont copie demeurera ci-annexée' , le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 26 novembre 2013 'dont copie demeurera ci-annexée' reprenant les condamnations mises à la charge du vendeur, ainsi que l'appel interjeté par ce dernier devant la cour de céans. Il est ensuite expressément indiqué que ' l'acquéreur déclare être parfaitement informé de la procédure en cours et dispense le notaire rédacteur des présentes de la relater plus longuement aux présentes'.

En conséquence, l'acquéreur disposait bien d'une copie, tant de l'assignation que du jugement du 26 novembre 2013, la lecture de ce dernier document qu'il produit au dossier permettant de comprendre que le litige ne portait pas sur un problème d'indemnité d'éviction du locataire sortant.

Il en résulte que la SCI TEOCACO n'a pas commis de manquement à ses obligations contractuelles, de sorte que la demande de condamnation à hauteur de 55.000 € à titre de dommages et intérêts présentée par l'appelant ne peut qu'entrer en voie de rejet.

En revanche et au regard des développements qui précèdent, la SCI TEOCALCO est fondée à solliciter l'application à son profit de la clause insérée à l'acte du 30 avril 2014 correspondant à 10% du montant de la vente et due au ' cas où l'une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles' ( page 12).

En effet, la non réitération de la vente au-delà du 29 octobre 2014, date à laquelle les conditions suspensives étaient levées, le notaire attestant que la vente est en l'état d'être finalisée, est exclusivement imputable à M. X..., qui sera donc condamné à payer à l'intimée la somme de 55.000 € au titre de la clause pénale insérée au compromis.

La SCI TEOCALCO sollicite en outre la condamnation de l'appelant au versement d'une somme de 92.410,03 € au titre des condamnations prononcées à l'encontre du vendeur suivant arrêt rendu par la cour de céans le 25 novembre 2014, au motif que l'acquéreur s'est engagé à les prendre en charge aux termes du compromis signé entre les parties et que son refus fautif de signer l'acte de vente était motivé par l'existence de cette clause.

La promesse du 30 avril 2014 rappelle en page 4 que, suivant jugement du tribunal de grande de Marseille du 26 novembre 2013, la société TEOCALCO a été condamnée à payer à M. E... la somme de 230.000 €, outre 51.179,94 € à titre de dommages et intérêts et 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et que le vendeur déclare que la somme de 140.589,97 € a d'ores et déjà été versée en application de ce jugement mais qu'il a interjeté appel, la procédure étant pendante devant la cour d'appel d'Aix-ne-Provence.

Il est stipulé à la suite, en page 5, que ' il est expressément convenu entre les parties que le vendeur sera subrogé par l'acquéreur dans tous les droits et obligations de toutes les procédures liées à l'immeuble, y compris la procédure susvisée pendante devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, à compter de la réitération des présentes par acte authentique.'

Contrairement aux affirmations de la SCI TEOCLACO, il ne peut être tiré déduit que par cette clause, dont la rédaction est particulièrement peu claire, que l'acquéreur se serait engagé à prendre à sa charge le paiement du complément des sommes auxquelles le vendeur avait été condamné en première instance, par un jugement assorti de l'exécution provisoire, de sorte que ce dernier était bien le seul débiteur de la totalité des condamnations prononcées à son encontre.

C'est également en vain que la SCI TEOCLACO prétend qu'il s'agissait d'une condition déterminante de son consentement et que le prix de vente tenait compte de cette clause, alors que ladite condition particulière érigée comme déterminante du consentement du vendeur ne concerne, à la lecture de l'acte, que l'engagement de l'acquéreur de faire son affaire personnelles et de prendre à ses frais exclusifs tous les travaux rendus nécessaires par deux arrêtés ou tout autre arrêté qui serait rendu nécessaire par la suite.

Dans ces conditions, la SCI TEOCALCO sera déboutée de ce chef de prétention.

En définitive, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu l'article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Marseille déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. Christophe X... à payer à la société TEOCLACO la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. Christophe X... aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT