Décision chambre 1-9

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

(anciennement 15e Chambre A)

ARRÊT AU FOND

DU 07 FEVRIER 2019

N° 2019/107

N° RG 18/14728 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BDBJT

SARL [4]

C/

SARL [3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me LIONS

Me VEYRAC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de NICE en date du 27 Février 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 2016F00845.

APPELANTE

SARL [4] prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Elie LIONS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

SARL [3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Françoise VEYRAC, avocat au barreau de NICE substitué par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 20 Décembre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, [professionnel X] [professionnel O], Magistrat honoraire a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame [professionnel S] [professionnel T], Président

Madame [professionnel J] [professionnel D], Conseiller

Monsieur [professionnel X] [professionnel O], Magistrat honoraire

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame [professionnel N] [professionnel I].

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Février 2019.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Février 2019,

Signé par Madame [professionnel S] [professionnel T], Président et Madame [professionnel N] [professionnel I], greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par ordonnance en date du 25 juillet 2016, le président du tribunal de commerce de Nice autorisé la prise d'inscription de nantissement provisoire sur le fonds de commerce de la société [4].

Par exploit en date du 20 octobre 2016, la SARL [3] a fait assigner la SARL [4] au fond devant le tribunal de commerce de Nice aux fins de voir constater que les conditions suspensives de la promesse de vente du 29 mai 2015 ne sont pas remplies, de voir condamner la SARL [4] à lui restituer la somme de 85 000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation et de voir ordonner la conversion du nantissement provisoire en saisie définitive, outre condamnation de cette dernière au paiement d'une somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par jugement du 27 février 2017 dont appel du 1er mars 2017, le tribunal de commerce de Nice a :

- Condamné la SARL [4] à rembourser la somme de 45 000 € à la SARL [3] outre intérêts à/c de l'assignation,

- Ordonné la conversion du nantissement provisoire en saisie conservatoire pour un montant de 45 000 €,

- Débouté la SARL [4] de ses demandes de paiement des loyers et de dommages et intérêts pour procédure abusive

- Dit que l'inscription provisoire de nantissement portant sur le fonds de commerce devient définitive,

- Dit que ces condamnations sont assorties de l'exécution provisoire,

- Condamné la SARL [4] au paiement d'une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Le tribunal de commerce énonce en ses motifs :

- les mail et courrier du [2] et du [1] qui montrent que l'acquéreur a bien instruit ses demandes de prêt et que le refus de financement ne lui est pas imputable,

- les parties ont librement convenu que l'indemnité d'immobilisation restait au vendeur même en cas de non réalisation des conditions suspensives,

- la location-gérance ayant régulièrement été exécutée par les parties, le vendeur n'a pas eu à souffrir de préjudice pendant cette période et celui-ci ne peut arguer d'une perte d'exploitation substantielle dans la mesure où rien ne l'empêchait de reprendre l'exploitation lui-même, comme auparavant.

- l'indemnité d'immobilisation de 85 000 €, soit environ 53 % du prix de vente, apparaît manifestement excessive eu égard au chiffre d'affaires, au prix de vente, aux pratiques constatées en la matière et aux préjudices subis par la SARL [4].

L'affaire a été radiée du rôle de la cour sur le fondement de l'article 526 du code de procédure civile par ordonnance du 15 mars 2018 puis ré-enrôlée par décision du 10 septembre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que l'article 9 de la promesse de vente du 29 mai 2015 prévoit que la totalité de l'indemnité d'immobilisation, soit 85 000 €, restera acquise au promettant en cas de non réalisation de la cession du fait du cessionnaire et ce, pour couvrir le promettant du préjudice qu'il éprouverait par suite de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur ;

Que la société [3] verse aux débats copie de courriels attestant de ses démarches et du refus des banques à l'obtention du prêt destiné à financer l'achat du fonds de commerce ;

Qu'il est relevé que le 7 mars 2016, M. [W], représentant la société [3], informait Me [S], l'avocat rédacteur de l'acte, que rendez-vous était pris le jour même avec le [1] et demandait que lui soit précisé le montant des divers frais à prévoir tels que débours, droits d'enregistrement ; qu'il n'obtiendra une réponse que le 5 avril 2016, après relance par téléphone et courriel du 5 avril 2016, date à laquelle Me [S] l'informait enfin de ce qu'elle faisait purger le droit de préemption, répondant ainsi à une demande formulée depuis le 11 mars 2016 et qui rappelait que ces éléments étaient nécessaires notamment pour le prêt ;

Que ce même 5 avril 2016, M. [W] informait M. [O] que le [1] souhaitait le renouvellement du bail avant acquisition pour sécuriser le montant du loyer et par courriel du 20 mai 2016, il obtenait de M. [V] le règlement de copropriété et le bail commercial contenant des restrictions avant, par courriel du 1er juin 2016, d'informer le syndic que le [1] estimait que le bail est trop restrictif concernant l'activité et que le financement pourrait être accepté mais à la condition qu'intervienne un nouveau bail sans restriction ;

Que par courriel du 1er juin 2016 M. [W] informait Mme [L] qu'il avait envoyé une demande de modification du bail au syndic et qu'il rencontrait le courtier le lendemain et ce, après avoir informé Me [S] par courriel du même jour que le [1] lui avait annoncé la veille par téléphone que leur service juridique n'était pas favorable au financement du fait des restrictions d'activités mentionnées dans le bail actuel et que le [2] a refusé également le financement du fait du risque qui pèse sur ce type d'activités vis-à-vis de la copropriété, preuve de ce refus résultant d'un courriel du 1er juin 2016 émanant effectivement du [2] ;

Que par un courriel du 1er juin 2016 également, M. [W] avait demandé à Me [S] d'intervenir auprès du [1] AFIN de les convaincre qu'il n'est pas nécessaire de rédiger un nouveau bail, précisant à cette dernière qu'il avait contacté le syndic qui devait se rapprocher des propriétaires des murs afin de savoir si la rédaction d'un nouveau bail sans restriction était envisageable ; que M. [W] informait également Me [S] qu'il avaient rendez-vous le lendemain avec un courtier afin de vérifier si un financement était possible auprès d'autres établissements bancaires ;

Que dès le lendemain, par courriel du 2 juin 2016, le syndic informait M. [W] que le propriétaire ne voulait rien changer au bail et par courrier du 13 juin 2016, le [1] notifiait à la société [3] sa décision de refus du prêt ;

Que le tribunal de commerce a donc considéré à bon droit que la société [3] a bien instruit ses demandes de prêt et que le refus de financement ne lui est pas imputable et l'affirmation selon laquelle le locataire gérant ne voulait plus à acheter n'est corroborée par aucun élément ou pièce et même contredite par les courriels évoqués ci avant ;

Attendu qu'il résulte des termes de l'article 9 de la promesse de vente du 29 mai 2015, que l'indemnité d'immobilisation qui y est prévue, a vocation à indemniser le vendeur du préjudice qui pourrait résulter de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur ;

Que cette fonction indemnisatrice convenue entre les parties n'a pas pour effet de faire perdre à la clause qui la prévoit sa nature de clause pénale au sens de l'article 1226 du code civil, l'objectif d'une telle clause étant en effet double, à savoir constituer un moyen de pression et servir à indemniser d'une éventuelle inexécution ou comme au cas d'espèce, d'une non réalisation de la vente ;

Qu'il est en effet relevé que par rapport à l'acte du 13 avril 2015, qui prévoyait une indemnité d'immobilisation de 50 000 € qui se trouvait toutefois inférieure aux causes d'un nantissement inscrit par le [2] qui refusait donc d'en donner mainlevée, l'acte du 29 mai 2015, qui prévoit une indemnité d'un montant de 85 000 € permettant d'obtenir la mainlevée du nantissement, contient un paragraphe supplémentaire où il est dit que l'indemnité d'immobilisation est acquise au vendeur dans le cas où la condition suspensive relative au prêt n'est pas remplie ;

Que l'indemnité a donc bien vocation à réparer un préjudice en cas de non réalisation de la vente mais c'est au regard des difficultés rencontrées par le vendeur, et du préjudice qui en est résulté que doit s'apprécier le quantum de l'indemnité, la qualité de commerçant des deux contractants n'ayant pas pour effet de priver la clause de sa nature de clause pénale, fût-elle rédigée en prévoyant que l'indemnité reviendra en totalité au vendeur ;

Que la société [4], qui fait valoir qu'elle ne pouvait reprendre l'exploitation du fonds à la fin de la location-gérance car ses associés avaient pris d'autres engagements professionnels et que le fonds avait perdu sa clientèle de sorte qu'elle n'a pu le vendre qu'au prix de 49 000 €, ne versent toutefois aucune pièce aux débats pour en justifier, alors qu'elle était informée depuis juin 2016 que le prêt était refusé et alors que la location-gérance était arrivée à son terme depuis le 31 mai 2016, ce qui lui laissait alors toute latitude pour rechercher un nouvel acquéreur ; que la société [4] soutient qu'elle a dû vendre le fonds à vil prix à cause du comportement des locataires gérants mais sans en justifier, notamment quant au vil prix allégué puisqu'aucun élément de comparaison n'est versé au débat, et l'affirmation selon laquelle le matériel a été dégradé est en outre contredite par l'annonce publiée le 29 novembre 2016 aux fins de vente du fonds où il est précisé que les matériel et fournitures sont en excellent état ;

Qu'il ne peut être fait pour autant abstraction du fait que le fonds s'est trouvé immobilisé quelque temps du seul fait de la non réalisation de la vente qui a contraint le vendeur à rechercher un nouvel acquéreur mais l'indemnité d'immobilisation telle qu'elle est prévue à l'acte du 29 mai 2015 est manifestement excessive dans la mesure où elle représente environ 53 % du prix de vente, sans contrepartie le justifiant et en contradiction avec les usages en la matière, ainsi qu'au regard du chiffre d'affaires qui était de l'ordre de 90 000 €, de sorte il y a lieu de la réduire à la somme de 15 000 € ;

Que le jugement dont appel doit être en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné la SARL [4] à rembourser la somme de 45 000 € à la SARL [3] et statuant à nouveau, la SARL [4] sera condamnée au remboursement d'une somme de 70 000 € au titre de la clause pénale contenue dans l'acte du 29 mai 2015 ;

Attendu que c'est sans aucun fondement, ni d'ailleurs demande en ce sens, que le tribunal de commerce a ordonné la conversion du nantissement provisoire en saisie conservatoire ; que cette décision mérite donc réformation ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement dont appel, mais seulement en ce qu'il a :

- Condamné la SARL [4] à rembourser la somme de 45 000 € à la SARL [3] outre intérêts à/c de l'assignation,

- Ordonné la conversion du nantissement provisoire en saisie conservatoire pour un montant de 45 000 €,

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Condamne la SARL [4] à rembourser la somme de 70 000 € à la SARL [3] outre intérêts à/c de l'assignation ;

Dit n'y avoir lieu d'ordonner la conversion du nantissement provisoire en saisie conservatoire ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL [4] à payer à la SARL [3] la somme de 2000 € (deux mille euros) ;

Déboute les parties de leurs demandes autres ou plus amples ;

Condamne la SARL [4] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT