Décision chambre 1-1

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 02 AVRIL 2019

A.V

N° 2019/

Rôle N° RG 17/10095 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BATJI

[U] [Z]

C/

[Y] [B]

SNC DOMAINE DU VAL DE SEINE

SAS ACTIFS & ASSOCIES

SAS GLOBAL PATRIMOINE INVESTISSEMENT

SCP [V] - [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Me MAGNAN

Me GARIBALDI-RIBES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 30 Mai 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 12/05311.

APPELANT

Monsieur [U] [Z]

né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN

JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté par Me Julien SCHAEFFER, avocat au barreau de STRASBOURG

substitué par Me Louise RAMENAH, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant

INTIMES

Monsieur [Y] [B]

pris en sa qualité d'administrateur judiciaire de la société GLOBAL PATRIMOINE INVESTISSEMENT

demeurant [Adresse 2]

défaillant

SNC DOMAINE DU VAL DE SEINE,

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège,

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Frédérique GARIBALDI-RIBES de la SCP M.GARIBALDI/ F.GARIBALDI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SAS ACTIFS & ASSOCIES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

demeurant [Adresse 4]

défaillante

SAS GLOBAL PATRIMOINE INVESTISSEMENT prise en son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, actuellement sous procédure de sauvegarde suite à un jugement du Tribunal de Commerce de Paris du 23/08/2016, demeurant [Adresse 5]

défaillante

SCP [V] - [F] en la personne de Maître [O] [F], pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la société GLOBAL PATRIMOINE INVESTISSEMENT,

demeurant [Adresse 6]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 19 Février 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame VIDAL, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2019.

ARRÊT

Réputé contraictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2019,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

M. [U] [Z] a, sur les conseils de la société Legendre Patrimoine, conclu, le 3 juillet 2009, un contrat de réservation pour acquérir un appartement dans une résidence de tourisme située à [Localité 2] (77) réalisée par la SNC Domaine du Val de Seine et commercialisée par la société Actifs et Associés, dans le cadre d'une opération de défiscalisation. Il a acquis le lot 14 de cet ensemble immobilier suivant acte authentique du 21 septembre 2009 moyennant le prix de 202 414 euros TTC, soit 169 242,47 euros HT. Dans le même temps, il a régularisé un bail commercial d'une durée de 11 années minimum prenant effet au 2ème trimestre 2009 avec la société Cap Sensoria, choisie par le promoteur vendeur. A la suite de la mise en redressement judiciaire de cette société prononcée le 29 novembre 2010, la gestion de la résidence a été reprise par la société Chateauform.

Suivant actes d'huissier des 1er, 2 et 3 août 2012, M. [U] [Z] a fait assigner devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence la SNC Domaine du Val de Seine, la SAS Global Patrimoine Investissement dite Legendre Patrimoine et la société Actifs et Associés pour obtenir leur condamnation in solidum à lui verser diverses sommes en réparation de ses préjudices, à raison du dol dont il dit avoir été victime et du manquement de ces professionnels à leur obligation d'information et de conseil, les reproches formulés tenant à la situation obérée de la société Cap Sensoria, gestionnaire, et aux pertes locatives subies.

Par jugement réputé contradictoire en l'absence de comparution de la SAS Global Patrimoine Investissement en date du 30 mars 2017, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a :

- déclaré recevable l'action intentée par M. [U] [Z] à l'encontre de la SNC Domaine du Val de Seine, la société Actifs et Associés et la SAS Global Patrimoine Investissement,

- débouté M. [U] [Z] de l'ensemble de ses prétentions dirigées contre la SNC Domaine du Val de Seine, la société Actifs et Associés et la SAS Global Patrimoine Investissement,

- débouté la SNC Domaine du Val de Seine de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts et production de pièces,

- condamné M. [U] [Z] à payer à la SNC Domaine du Val de Seine la somme de 1 500 euros et à la société Actifs et Associés celle de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la décision.

Il a jugé que l'absence de déclaration de créance de loyers au passif de la société Cap Sensoria n'est pas exclusive de recevabilité de l'action en responsabilité contre les défendeurs.

Il a retenu, pour écarter le dol, que M. [U] [Z] ne rapporte pas la preuve qu'à la date de la signature du contrat de réservation et du bail commercial, le 3 juillet 2009, la situation de la société gestionnaire, la société Cap Sensoria, était lourdement obérée ni que la société Actifs et Associés et la SAS Global Patrimoine Investissement avaient connaissance de ce que cette société ferait l'objet d'une procédure collective plus d'un an après la vente, la SNC Domaine du Val de Seine démontrant au contraire que la société Cap Sensoria était un un acteur spécialiste du secteur en pleine expansion en 2009 et ayant dégagé un chiffre d'affaires de 5 millions d'euros en 2008 ; que l'allégation selon laquelle la société Cap Sensoria aurait dû emprunter auprès de la SNC Domaine du Val de Seine pour payer le mobilier destiné à garnir la résidence n'est étayée par aucun élément de preuve ; que ni l'acte de réservation ni le contrat de vente ne comportent l'obligation pour la venderesse de garantir le paiement des loyers.

Il a considéré, s'agissant des manquements au devoir d'information et de conseil reprochés aux intervenants, que la santé financière de la société Cap Sensoria était favorable à la date des contrats, en juillet 2009, que la prétendue surévaluation de la valeur vénale de l'immeuble n'est pas démontrée et que la rentabilité de l'investissement ne pouvait être garantie eu égard à l'aléa existant quant au versement régulier des loyers, enfin que le bail commercial a été signé en même temps que l'acte de vente et que M. [U] [Z] était informé de ce que ce contrat était régi par le régime juridique des baux commerciaux.

M. [U] [Z] a interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 26 mai 2017.

¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu'il convient de manière liminaire de constater que M. [U] [Z] a communiqué 9 pièces suivant bordereau en date du 19 décembre 2017, en même temps que ses conclusions au fond et qu'aucun incident de communication n'a été élevé devant le conseiller de la mise en état ; qu'il convient en conséquence de retenir ces 9 pièces, à l'exclusion de toute autre, notamment des pièces numérotées 11 et 11 bis visées dans les écritures de M. [U] [Z] et non communiquées ;

Attendu que M. [U] [Z] a conclu avec la SNC Domaine du Val de Seine , les 3 et 31 juillet 2009, un contrat de réservation portant sur un cottage dans un ensemble immobilier situé à [Localité 2] (77) constitué de 125 logements d'une résidence de tourisme avec services destinés à la location, moyennant le prix de 210 308 euro TTC, se décomposant en 169 243 euros HT (202 414 euros TTC) pour l'immeuble et 6 600 euros HT (7 893,60 euros TTC) pour les meubles ;

Que la vente a été conclue suivant acte authentique reçu le 21 septembre 2009, le transfert de propriété et la jouissance s'opérant le jour même par la perception du loyer versé par le preneur commercial en exécution du bail commercial conclu le même jour au profit de la société Cap Sensoria ;

Qu'en effet, M. [U] [Z] a consenti à la société Cap Sensoria, le 21 septembre 2009, un bail commercial de biens immobiliers meublés au terme duquel le preneur devait lui verser un loyer annuel de 9 232 euros HT payable par trimestre et devait exercer dans les lieux une activité d'hébergement à caractère para-hôtelier consistant en la sous-location meublée des logements situés dans la résidence avec fourniture de services ;

Que les deux contrats ont été passés dans le cadre d'une opération de défiscalisation permettant notamment à l'investisseur de bénéficier du statut de loueur en meublé, de récupérer immédiatement la TVA à hauteur de 19,60% et d'être exonéré d'impôts sur les revenus locatifs pendant plus de 20 ans ;

Que l'acquisition a été réalisée sur les conseils de la SAS Global Patrimoine Investissement dite Legendre Patrimoine et sur la commercialisation opérée par la société Actifs et Associés ;

Attendu que M. [U] [Z] entend obtenir le versement de dommages et intérêts de la part de sa venderesse, la SNC Domaine du Val de Seine, et des intermédiaires à l'opération de vente et de défiscalisation, la société Actifs et Associés et la SAS Global Patrimoine Investissement, la première sur le fondement du dol, les secondes sur le fondement du manquement à l'obligation d'information et de conseil, en mettant en avant le préjudice financier résultant du fait qu'il a perdu des loyers en raison de la mise en redressement judiciaire de la société Cap Sensoria, son preneur commercial, intervenue en novembre 2010 suivie de sa liquidation judiciaire en mars 2011 ;

Attendu, sur le dol reproché à la SNC Domaine du Val de Seine, que le tribunal a justement rappelé les conditions nécessaires pour que puisse être retenu le dol du vendeur et l'obligation faite au demandeur de rapporter la preuve du fait matériel caractérisant le dol, à quoi il doit être ajouté qu'il doit également démontrer l'élément intentionnel, à savoir l'intention de tromper son cocontractant ;

Que M. [U] [Z] fait grief à la SNC Domaine du Val de Seine d'avoir emporté son consentement à grand renfort de documents commerciaux et publicitaires trompeurs sur la rentabilité garantie, sans lui rappeler les aléas de l'opération, et de lui avoir caché les difficultés financières de la société Cap Sensoria avec laquelle le bail commercial devait être signé et dont elle avait parfaitement connaissance à la date à laquelle le contrat de vente a été conclu ; qu'il soutient que s'il avait été informé de ces aléas et difficultés il n'aurait pas contracté ;

Mais que l'acte de vente informe très expressément l'acheteur que les locaux seront loués suivant bail commercial à la société Cap Sensoria, qu'il a l'obligation de maintenir cette exploitation jusqu'au commencement de la 20ème année suivant l'achèvement ou l'acquisition, afin de conserver l'avantage fiscal de la restitution de la TVA sur le prix et que l'acheteur fera son affaire personnelle de la poursuite et du renouvellement du bail commercial pour maintenir dans les lieux l'activité économique de résidence para-hôtelière, le vendeur déclarant ne prendre aucun engagement sur la poursuite de l'exploitation ni sur le maintien du régime fiscal ;

Que la SNC Domaine du Val de Seine n'a jamais pris quelque engagement garantissant à M. [U] [Z] le paiement du loyer commercial, la plaquette commerciale indiquant seulement que la rentabilité est assurée par le fait que l'investisseur souscrira 'un bail ferme de 11 ans avec la société de gestion Cap Sensoria, spécialiste reconnu du séminaire résidentiel.' ;

Qu'il n'est pas contesté que la société Cap Sensoria était alors une professionnelle reconnue dans le secteur de l'exploitation de parcs d'affaires et de loisirs ; qu'un article du journal Les Echos de 2009 fait état de ses compétences dans le domaine, rappelant que depuis sa création en 2005, elle a autofinancé son développement, qu'elle gère quatre parcs et qu'elle dégage un chiffre d'affaires d'environ 5 M Euros ; que la société Cap Sensoria a fait l'objet d'une augmentation de capital de plus d'1 M euros suivant pacte d'actionnaires du 26 février 2009 ; que les comptes sociaux arrêtés au 31 décembre 2008 font état d'un chiffre d'affaires 2008 en progression de 224 % par rapport à celui de 2007 ; que ceux arrêtés au 31 décembre 2009 déposés au greffe du tribunal de commerce de Melun en juillet 2010 révèlent, certes, un ralentissement du développement de la société du fait de la crise économique, mais que le rapport fait état d'un chiffre d'affaires en progression au début de l'année 2010 ;

Que, certes, la société Cap Sensoria a fait l'objet d'un jugement la plaçant en redressement judiciaire le 29 novembre 2010 puis a été mise en liquidation judiciaire le 28 mars 2011 ; mais que rien ne permet de retenir que les partenaires commerciaux de cette société pouvaient avoir connaissance, en 2008 et en 2009, et plus précisément en septembre 2009, date du contrat de vente conclu avec M. [U] [Z], des difficultés financières qui conduiraient cette société à déposer le bilan plus d'une année plus tard et à manquer à ses obligations contractuelles de preneur commercial ;

Que les écrits évoqués par M. [U] [Z] dans ses conclusions émanant de la SNC Domaine du Val de Seine et établissant, selon lui, la connaissance en cours de réalisation du programme des difficultés financières de la société Cap Sensoria ne sont pas produits aux débats ; que certes, la société IBCT (filiale de la société Cap Sensoria) et associée dans la SNC Domaine du Val de Seine n'a pas contribué à hauteur de ses parts dans le financement des travaux de construction mais que le retrait financier de cette société ne permettait pas de mettre en doute les facultés financières et la capacité de la société Cap Sensoria à exploiter la résidence après sa livraison ; que les sociétés se sont d'ailleurs retrouvées en juin 2009 pour signer un protocole d'accord marquant la confiance de la SNC Domaine du Val de Seine sur la poursuite de l'opération ;

Que M. [U] [Z] est en conséquence défaillant à démontrer que la SNC Domaine du Val de Seine lui aurait volontairement caché une information qu'elle aurait eue sur la mauvaise santé financière de la société Cap Sensoria et sur le fait qu'une procédure collective pourrait être ouverte plus d'un an après la conclusion du contrat de vente et du bail commercial ;

Que le jugement qui a débouté M. [U] [Z] de sa demande de dommages et intérêts contre la SNC Domaine du Val de Seine sur le fondement du dol sera donc confirmé ;

Attendu, sur les manquements reprochés à la société Actifs et Associés et à la SAS Global Patrimoine Investissement, qu'il sera retenu, pour les mêmes raisons qu'exposées ci-dessus, que ces sociétés ne pouvaient avoir connaissance, lors de la présentation, en début de l'année 2009, du programme de construction et de l'opération de défiscalisation qui comprenait le bail commercial consenti à la société Cap Sensoria, que cette société serait en procédure collective à la fin de l'année 2010, soit plus d'un an plus tard, au regard de sa notoriété, de son développement et des résultats alors affichés ;

Que M. [U] [Z] ne peut prétendre ne pas avoir été informé de ce que l'opération impliquait pour lui la signature d'un bail commercial, celui-ci étant le préalable nécessaire à l'obtention du statut de loueur de meublé dans une résidence de tourisme lui permettant de prétendre au remboursement de la TVA ainsi qu'à d'autres avantages fiscaux ; qu'il ne peut sérieusement soutenir qu'il ignorait l'aléa tenant au versement régulier du loyer par un locataire, qu'il soit preneur commercial ou locataire d'un bail d'habitation, même si cet aléa est moindre face à une société commerciale ayant une assise financière bien établie ;

Qu'il était informé du montage financier, juridique et fiscal qui, hors la période pendant laquelle il a été privé du loyer commercial, a fonctionné et lui a permis de bénéficier des avantages fiscaux escomptés ;

Qu'il ne peut donc prétendre à un manquement des intervenants, notamment du conseil en gestion de patrimoine, à leur obligation d'information et de conseil et que le jugement qui l'a débouté de ses demandes contre la société Actifs et Associés et la SAS Global Patrimoine Investissement sera confirmé ;

Attendu qu'il n'est pas établi par la SNC Domaine du Val de Seine qu'en engageant la présente instance et en interjetant appel, M. [U] [Z] aurait été animé de l'intention de lui nuire ou aurait commis une faute équipollente au dol de nature à justifier sa condamnation à lui verser des dommages et intérêts ; que la seule allégation d'un préjudice moral et financier subi par la SNC Domaine du Val de Seine du fait de la présente action ne suffit pas à fonder une action en responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil ;

Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Vu l'article 696 du code de procédure civile,

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire,

et en dernier ressort,

Constate que M. [U] [Z] a régulièrement communiqué 9 pièces suivant bordereau du 19 décembre 2017, en même temps que ses conclusions au fond et dit ces 9 pièces recevables, à l'exclusion de toute autre ;

Confirme le jugement du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [Z] à payer à la SNC Domaine du Val de Seine la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le condamne aux dépens d'appel qui seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRESIDENT