Décision chambre 1-1

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 02 AVRIL 2019 L.V N° 2019/ Rôle N° RG 17/09921 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BASZY I... Y... B... G... R... B... O... X... B... C/ D... Q... U... J... épouse Q... P... H... Société SA AXA FRANCE IARD SARL PROVENCIA Copie exécutoire délivrée le : à :Me Badie Me Baffert Me Dupielet Me Boulan Me Kalifa Mercyano Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 25 Avril 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/00193. APPELANTS Madame I... Y... B... née le [...] à MARSEILLE (13000), demeurant [...] représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur G... R... B... né le [...] à MARSEILLE (13000), demeurant [...] représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur G... X... B... né le [...] à MARSEILLE (13000), demeurant [...] représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMES Monsieur D... Q... né le [...] à MARSEILLE (13000), demeurant [...] représenté par Me Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocat au barreau de MARSEILLE Madame U... J... épouse Q... née le [...] à MARSEILLE (13000), demeurant [...] représentée par Me Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur P... H... exploitant sous l'enseigne ESPACE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, demeurant [...] représenté par Me Fabien DUPIELET de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE Société SA AXA FRANCE IARD, dont le siège social est [...] représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE SARL PROVENCIA, dont le siège social est [...] représentée par Me Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 25 Février 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame VIGNON, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président Madame Danielle DEMONT, Conseiller Madame Laetitia VIGNON, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2019. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2019, Signé par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller , faisant fonction de Président et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*** EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 12 novembre 2012, M. D... Q... et Mme U... J... épouse Q... ont acquis de l'indivision B... composée de M.G... R... B..., M. G... X... B... et Mme I... B... une maison à usage d'habitation située [...] pour un prix de 410.000 €. La vente est intervenue par l'intermédiaire de la société PROVENCIA, exerçant une activité d'agent immobilier. Etait annexé à l'acte de vente, le dossier de diagnostic technique établi par M. H..., exerçant sous l'enseigne ESPACE DIAGNOSTICS IMMOBILIER, assuré auprès de la compagnie AXA, comportant un rapport de l'état de l'installation intérieure d'électricité en date du 08 août 2012 ne mentionnant aucune anomalie ainsi qu'un constat de repérage amiante concluant à l'absence d'amiante. A l'occasion de travaux de rénovation, les époux Q... ont découvert un certain nombre de désordres et non conformités, confirmés par un rapport établi par un cabinet d'expertise. Par ordonnance de référé en date du 17 mai 2013, rendue au contradictoire des consorts B... et la société PROVENCIA et de M. H..., M. N... était désigné en qualité d'expert judiciaire. La compagnie AXA est intervenue volontairement aux opérations d'expertise. L'expert a déposé son rapport définitif le 28 mai 2014. Par acte d'huissier en date des 13 et 23 décembre 2014, les époux Q... ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Marseille les consorts B... et M. H..., en réparation de leurs différents préjudices. Les consorts B... ont appelé en garantie, par exploit du 09 avril 2015, la société PROVENCIA. Enfin, par acte du 30 novembre 215, M. H... a assigné son assureur, la compagnie AXA. Les procédures ont été jointes par le juge de la mise en état. Par jugement contradictoire en date du 25 avril 2017, le tribunal de grande instance de Marseille a: -rejeté les demandes des consorts B... dirigées contre la société PROVENCIA, - condamné in solidum les consorts B... à verser à M. et Mme Q... la somme de 36.847 € représentant le coût hors taxe des travaux, la taxe à la valeur ajoutée en vigueur au jour du jugement étant à leur charge, la somme étant en outre indexée en fonction des variations de l'indice BT 01 entre mai 2014 et le jour du parfait paiement, - condamné in solidum les consorts B... à verser à M. et Mme Q... la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, - condamné in solidum M. H... et la société AXA à verser à M. et Mme Q... la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts, - condamné in solidum les consorts B... et M. H..., in solidum avec la société AXA à verser à M. et Mme Q... la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum les consorts B... et M. H..., in solidum avec la société AXA aux dépens, lesquels comprendront ceux des instances en référé et les frais d'expertise, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Les consorts B... ont interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 23 mai 2017. M. H... a également interjeté appel de cette décision le 25 juillet 2017. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 08 février 2018.

MOTIFS Sur les demandes présentées par les époux Q... à l'encontre des consorts B... A. Sur les vices cachés Selon l'article 1641 du code civil , le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. La notion de vice caché suppose la démonstration de l'existence d'un défaut grave inhérent à la chose vendue, compromettant son usage et antérieur à la vente. L'article 1642 du code civil dispose par ailleurs que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Les parties sont en l'état d'un acte notarié en date 12 novembre 2012 aux termes duquel M. et Mme Q... ont acquis des consorts B..., sur la commune de Marseille ( 13012), [...] , une maison à usage d'habitation sur deux niveaux, avec dépendances et jardin d'agrément moyennant un prix de vente de 410.000 €. L'acte de vente comporte la clause d'exclusion insérée en page 9 et rédigée en ces termes ' L'acquéreur prendre l'immeuble , sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le vendeur, dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages s'ils existent, pourraient être affectés ( ....) Le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il s'est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles ou encore s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé des vices cachés connus de lui.' Il n'est pas contesté que les acquéreurs, suite à la signature de l'acte authentique de vente, ont souhaité entreprendre des travaux de rénovation et ont fait appel à diverses entreprises qui ont signalé un certain nombre de désordres et de malfaçons. Le rapport d'expertise de M. N... réalisé au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète des questions posées dans sa mission, et retenant des conclusions motivées par des arguments techniques, doit servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties. L'expert, aux termes de ses investigations, a objectivé la matérialité des désordres suivants: - mur Nord sur rue Charlotte: humidité extérieure, moisissure, fissure, absence de gouttières ou chéneau, - non- conformité de l'installation électrique à la norme C 15-100 et défaut de sécurité des personnes: absence prise de terre et de câblages tirés sans protection dans les doublages, absence de capot de protection sur le tableau de dérivation, - mezzanine dans les deux chambres Sud du 1er étage, dépourvue de support adéquat, donc présentant un risque certain d'effondrement, - absence de reprise en sous-oeuvre du mur ancien par l'absence d'encadrement de reprise des efforts horizontaux et verticaux, - absence de mise hors d'eau du sous-sol rendant impossible toute occupation de ses locaux pour tout usage autre que vide-sanitaire, alors que ceux-ci ont été pourtant vendus comme étant une cave. M. N..., confirme que l'ensemble de ces vices, dont la gravité n'est discutée par aucune des parties, n'étaient pas apparents au jour de la vente, pour les acquéreurs, non professionnels de la construction. Les vendeurs prétendent en premier lieu que les époux Q... ont été en possession des clés de la maison dès la signature du compromis afin qu'ils puissent la faire visiter à des entreprises en vue de faire chiffrer les travaux de réfection, de sorte qu'étant accompagnés de professionnels, ils ont nécessairement eu connaissance des désordres affectant le bien, alors qu'il ressort des pièces produites que: - l'humidité du mur Nord résulte notamment de l'existence d'un doublage avec un espace d'un mètre avec la mise en place d'un enduit ne permettant d'assurer l'étanchéité, - la non conformité de l'installation électrique n'était visible ni pour les acquéreurs, ni pour le diagnostiqueur lui-même en raison de cloisons montées pour les dissimuler, - les malfaçons ont été mises à jour lors des travaux de rénovation entrepris par les acquéreurs après la vente, - il a été nécessaire de procéder à une réunion technique avec l'expert pour matérialiser certains vices ( mezzanine notamment), - l'absence de confortement dans le mur ancien a été mise à jour par le cabinet LAMY, professionnel du bâtiment, missionné par les époux Q..., dès la constatation des premiers désordres, - la seule présence d'une pompe à eau dans un local vendu comme une cave ne permet pas à un profane d'en déduire l'absence de drainage et un relevage des écoulements. L'expert attribue l'origine de l'ensemble de ces désordres à des malfaçons et inobservations des règles de l'art lesquelles ont été commises par M. G... R... B..., qui a procédé lui-même aux travaux, exerçant la profession de maçon, étant souligné que son fils, M. G... X... B... exerce également la profession de maçon, ainsi qu'il en résulte de ses propres déclaration tant dans le compromis que l'acte de vente définitif. Il en résulte que: - les différents vices préexistaient nécessairement à la vente, - ils étaient connus des vendeurs, en leur qualité de professionnels ayant précisément réalisé les travaux à l'origine des désordres, - ils n'étaient pas apparents pour les acquéreurs, même accompagnés de professionnels lors de leurs visites. La responsabilité des consorts B... sur le fondement de la garantie des vices caché est donc engagée, la clause d'exclusion de garantie ne pouvant recevoir application, de sorte que les époux Q... sont fondés à obtenir la condamnation des appelants au paiement de la somme globale de 36.847 € représentant le coût hors taxe des travaux tel que chiffré par l'expert judiciaire, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. B. Sur les autres préjudices invoqués par les consorts B... Les époux Q... sollicitent la condamnation des vendeurs à leur verser la somme de 100.000 € au titre du préjudice résultant de l'absence d'autorisation de construire pour les travaux considérés. En cause d'appel, les consorts B... ont communiqué les pièces 10 et 11, à savoir l'arrêté de permis de construire délivré par la Mairie de Marseille le 24 novembre 1994 à M. G... R... B... pour les travaux litigieux, le rapport relatif à ce permis établi par la ville le 08 novembre 1994, l'avis favorable de la commune, la déclaration d'ouverture de chantier signée le 10 février 1995 de M. G... B..., agissant en qualité de constructeur ainsi que l'ensemble des plan qui étaient joints au dossier de permis de construire. Au regard de ces éléments, la demande formée par les époux Q... ne peut qu'entrer en voie de rejet, les travaux réalisés ayant bien fait l'objet d'une autorisation en bonne et due forme. Les acquéreurs sollicitent la réparation de divers préjudices financiers, demande qu'ils avaient formulée en première instance mais sur laquelle le tribunal a omis de statuer. Les préjudices invoqués à ce titre ( frais de restauration, frais d'hébergement) par les acquéreurs ne sont justifiés par aucune pièce probante, n'ont pas été invoqués lors des opérations expertales et n'ont donc été soumis ni la discussion des parties, ni à l'examen, de M. DE PENGUREN, à l'exception: - des frais d'expertise du cabinet LAMY :1.495 €, - des frais de constat d'huissier: 346,34 €. Soit un total de 1.841,34 € C'est à bon droit que les époux Q... font état d'un préjudice moral résultant des différents tracas imposés par cette procédure et par les soucis générés par les dissimulations auxquelles se sont livrées le vendeurs, à l'origine de troubles de tous ordres. En revanche, la somme de 6.000 € allouée par le tribunal à ce titre est manifestement excessive et sera ramenée à la somme de 3.000 €. Sur les demandes présentées par les époux Q... à l'encontre de M. P... H... et de son assureur, la compagnie AXA Le tribunal a considéré que: - la faute commise par M. H... au niveau du diagnostic électrique n'a généré aucun préjudice et n'a donc alloué aux époux Q... aucune somme à ce titre, - la faute commise par M. H... s'agissant du diagnostic afférent à la présence d'amiante était certaine et a alloué aux acquéreurs une somme de 6.000 € ( et non 600 € comme indiquée à tort par ces derniers dans leurs conclusions devant la cour) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice consistant en l'absence de possibilité de prendre en compte la présence d'amiante pour évaluer leur achat. Devant la cour, si M. et Mme Q... formulent un certain nombre de considérations relativement à l'intervention de M. H... au niveau du diagnostic de l'installation électrique, ils n'en tirent aucune sur un plan indemnitaire puisqu'ils réclament uniquement la condamnation de ce dernier et de son assureur au titre de leur préjudice résultant de la présence d'amiante non décelée par le diagnostiqueur, de sorte que la question de la faute ou non dans l'établissement du diagnostic de l'installation électrique ne sera pas examinée. Il y a lieu en premier lieu de rappeler que les époux Q... ne peuvent rechercher la responsabilité du diagnostiqueur que sur un fondement délictuel et non contractuel, en l'absence de contrat signé entre eux, aucune subrogation n'étant possible. Il ressort du diagnostic établi par M. H... qu'il n'a pas repéré de matériaux susceptibles de contenir de l'amiante et a indiqué, dan son rapport technique, que les combles avaient été visités. Les deux rapports d'analyse sur prélèvements effectués par l'expert ont révélé la présence d'amiante dans les plaques sous tuile en fibro-ciment. M. N... conclut que ces plaques étaient ' visibles à partir des premiers échelons d'une échelle de diagnostiqueur posé sur le balcon devant les deux chambres. L'isolant mince en rampant des combles;, pouvait être écarté facilement à la jonction des deux laies et on pouvait constater la présence de ces plaques, ce qui est une mission fondamentale du diagnostiqueur.' Au regard de ces considérations, la faute commise par M. H... est certaine, celui-ci -ci ne pouvant utilement soutenir que le contrôle qu'il doit effectuer est purement visuel, puisque s'il ne lui appartient pas d'effectuer des vérifications impliquant des travaux destructifs,le diagnostiqueur reste tenu d'une recherche approfondie. En revanche, l'expert relève que les plaques litigieuses sont en bon état de conservation, de sorte que seule une obligation d'évaluation périodique s'impose et non une obligation de désamiantage. En d'autres termes la présence de cette amiante ne nécessite, selon l'expert, qu'une surveillance selon les recommandations en vigueur, ne générant pas une obligation de travaux de désamiantage, les travaux de rénovation pouvant de surcroît être effectués sans retrait mais en prenant des précautions particulières avec l'intervention d'une entreprise spécialisée. Il convient de rappeler que même en cas d'erreur, le diagnostiqueur n'est pas tenu de prendre en charge des travaux qui auraient dû être effectués sans son intervention, de sorte que les travaux de désamiantage ne peuvent être mis à la charge de M. H..., une telle opération ne s'imposant pas concernant la toiture qui n'est pas susceptible de libérer de fibre d'amiante, étant souligné que même en cas de remplacement de la toiture, le désamiantage n'est pas impératif, la couverture des tuiles pouvant être remplacée sans action mécanique sur les plaques amiantées. Par conséquent, la faute commise par M. H... a généré un préjudice pour les époux Q... consistant non seulement en l'absence de possibilité de prendre en compte la présence d'amiante pour évaluer leur achat et par là de négocier le prix de vente du bien mais aussi tenant au fait que compte tenu de cette obligation de surveillance qui leur incombe, ils ont acquis un bien dans lequel ils n'ont pas une totale confiance dans la pérennité de sa qualité. Ce préjudice sera évalué à la somme de 12.000 €, montant que M. H... et son assureur, AXA seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme Q..., la condamnation intervenant s'agissant de la compagnie AXA, dans les limites des termes de la police souscrite par son assuré. Sur les appels en garantie Les consorts B... formulent un appel en garantie à l'encontre de la société PROVENCIA, agence immobilière mandatée dans le cadre de la vente de leur bien. Comme l'a relevé à juste titre le tribunal, il n'entre nullement dans les missions d'un agent immobilier d'appeler l'attention des acquéreurs sur des malfaçons ou des désordres qui n'étaient nullement apparents puisqu'ils ont été découverts à la suite de travaux destructifs, d'autant que les vendeurs ne démontrent nullement avoir informé la société PROVENCIA de l'existence des vices litigieux. Enfin, l'agent immobilier ne peut être considéré comme le garant de la qualité des constatations et diagnostics techniques , lesquels ne relèvent aucunement de sa compétence. En conséquence, les demandes des consorts B... à l'encontre de la SARL PROVENCIA ne peuvent qu'entrer en voie de rejet. La société AXA sollicite la condamnation des vendeurs à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ainsi que M. H... et en tout état de cause, dans des proportions qui ne sauraient être inférieures à 50%. Elle motive cet appel en garantie, dans ses conclusions, au regard de la ' réticence dolosive ' de ces derniers, sans aucune précision ou explication sur le dol qui aurait été commis par les vendeurs. Sa demande ne sera donc pas accueillie. En définitive le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a: - condamné in solidum les consorts B... à verser à M. et Mme Q... la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, - condamné in solidum M. H... et la société AXA à verser à M. et Mme Q... la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Vu l'article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Marseille sauf en ce qu'il a: - condamné in solidum les consorts B... à verser à M. et Mme Q... la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, - condamné in solidum M. H... et la société AXA à verser à M. et Mme Q... la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts, Et statuant à nouveau sur ces points: Condamne in solidum M.G... R... B..., M. G... X... B... et Mme I... B... à payer à M. D... Q... et Mme U... J... épouse Q... la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, Condamne in solidum M. E... H... et la société AXA France IARD à verser à M. D... Q... et Mme U... J... épouse Q... la somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts, étant rappelé que la société AXA France IARD est fondée à opposer à son assuré les limites de la police souscrite par ce dernier et notamment les franchises, Y ajoutant, Condamne in solidum M.G... R... B..., M. G... X... B... et Mme I... B... à payer à M. D... Q... et Mme U... J... épouse Q... la somme de 1.841,34 € au titre de leurs préjudices financiers, Déboute la SA AXA France IARD de son appel en garantie formé à l'encontre de M.G... R... B..., M. G... X... B... et Mme I... B..., Condamne in solidum M.G... R... B..., M. G... X... B... et Mme I... B... et M. E... H..., in solidum avec la société AXA France IARD à verser à M. D... Q... et Mme U... J... épouse Q... la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M.G... R... B..., M. G... X... B... et Mme I... B... à payer à la société PROVENCIA la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M.G... R... B..., M. G... X... B... et Mme I... B... et M. E... H..., in solidum avec la société AXA France IARD aux dépens de la procédure d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT