Décision chambre 1-7

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 (Anciennement dénommée 11ème chambre A) ARRÊT AU FOND DU 20 JUIN 2019 N°2019/ 307 Rôle N° RG 17/05732 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAIBR Jonction au RG 18/2468 R... X... C/ V... L... Société CRISTAL Copie exécutoire délivrée le : à : SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON Me Philippe-Laurent SIDER Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 07 Mars 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/13845. Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 23 janvier 2018 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/10691 (RG 18/2468). APPELANT Monsieur R... X... (intimé dans le RG 18/2468) né le [...] à MARSEILLE, demeurant [...] représenté par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté par Me Jean-michel Q..., avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant INTIMES Monsieur V... L..., (appelant dans le RG 18/2468) demeurant [...] représenté par Me Sandra Y... de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE asssité par Me LABI Fabrice, avocat au barreau de Marseille S.A.R.L. CRISTAL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis, (appelante dans le RG 18/2468) demeurant [...] (défaillante dans le RG 17/5732 assignée en étude d'huissier le 14 août 2017) représentée dans le RG 18/2468 par Me Sandra Y... de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE asssitée par Me LABI Fabrice, avocat au barreau de Marseille, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Avril 2019 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Frédérique BRUEL, Conseillère, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport. Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre Madame Frédérique BRUEL, Conseillère Madame Carole MENDOZA, Conseillère, Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2019. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2019. Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 septembre 1977, Monsieur R... X... a donné à bail commercial à Madame W... X... un local sis 91 promenade de la plage à Marseille (13008). Le bail été conclu pour une durée de trois ans. Un nouveau bail a été conclu le 16 août 1988 pour une durée de neuf années. Par décision du 09 février 1999, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme de 43.447,97 euros le prix du bail renouvelé. Par décision rendue le 14 juin 2010, le prix du bail a été fixé à la somme annuelle de 58.254 euros à compter du 29 septembre 2006. Par jugement du 03 novembre 2014, le juge des loyers commerciaux a constaté l'accord de Madame X... pour verser un loyer annuel de 69.432 euros à compter du 21 octobre 2013. Par décision du 09 mars 2015, le juge des référés a ordonné une expertise à la demande du bailleur qui faisait état de travaux réalisés sans son autorisation. Dans la nuit du 29 au 30 mars 2015, un incendie a détruit une partie du local. La mission d'expertise a été étendue aux désordres résultant de l'incendie. Madame X... a été placée en liquidation judiciaire par décision du tribunal de commerce de Marseille du 19 octobre 2015 et Maître T... a été désigné en qualité de liquidateur. Le 19 février 2016, le fonds de commerce a été vendu à Monsieur V... L..., qui s'est porté adjudicataire pour le compte de la société CRISTAL en formation. Monsieur X... a assigné à jour fixe la société CRISTAL et Monsieur L... par actes des 24 et 25 novembre 2016 en résiliation du bail. Par acte des 28 et 29 novembre 2016, Monsieur X... a délivré à Monsieur L... et à la société CRISTAL un congé avec refus de renouvellement pour le 30 juin 2017, sans offre d'indemnité d'éviction. Il les a, par la suite, assignés devant le tribunal de grande instance, en validation de son congé. Par jugement contradictoire du 07 mars 2017, le tribunal de grande instance de Marseille a : - déclaré Monsieur X... irrecevable en sa demande de résiliation du bail pour faute de Madame W... X..., - débouté Monsieur X... de ses demandes dirigées contre Monsieur L... et la SARL CRISTAL, -condamné Monsieur X... à faire procéder aux travaux de remise en état du bien loué selon les préconisations de l'expert S... soit : * la reconstruction complète de la couverture après dépose et évacuation de la couverture existante, la démolition du mur en agglo et la reconstruction d'un nouveau mur avec fondations et raidisseurs pour un montant de 179.597, 55 euros TTC, * outre la reprise des faux plafonds, de l'installation éelctrique et des embellissements dans la zone incendiée évaluée à 11.000 euros TTC - ordonné la diminution provisoire du prix du loyer dont est redevable Monsieur L... à la somme de 40.000 euros par an, jusqu'à la fin des travaux, - déclaré la SARL CRISTAL irrecevable en ses demandes en l'absence de justification de sa personnalité morale, - condamné Monsieur X... à payer à Monsieur L... la somme de 1300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Monsieur X... aux dépens, - rejeté les autres demandes plus amples ou contraires. S'appuyant sur le rapport d'expertise déposé par Monsieur S... le 31 août 2016, les premiers juges ont retenu que le bien loué n'avait été que partiellement détruit par l'incendie du 30 mars 2015 et relevé que les autres désordres rendant le local inexploitable résultaient des travaux réalisés par l'ancien preneur. Les premiers juges ont estimé que seul le preneur pouvait se prévaloir du caractère inexploitable des locaux. Ils ont également débouté le bailleur de sa demande de résiliation du bail au visa de l'article 1728 du code civil, relevant qu'aucune faute ne pouvait être reprochée au preneur actuel et que Madame X... n'avait pas été appelée en la cause. Ils ont ajouté que Monsieur X... était forclos à solliciter la résiliation du bail à raison des fautes de l'ancien preneur survenues antérieurement au jugement de liquidation judiciaire, en application de l'article L 641-12 du code du commerce. Ils ont relevé que la preuve de la personnalité morale de la SARL CRISTAL n'était pas rapportée si bien qu'ils ont déclaré irrecevables les demandes de cette dernière. Ils ont condamné le bailleur, tenu contractuellement aux grosses réparations, à faire réaliser les travaux nécessaires à la destination convenue au bail et ont fait droit à la demande de diminution provisoire du loyer sollicité par Monsieur L.... Le 23 mars 2017, Monsieur X... a formé un appel total de cette décision. Monsieur L... a constitué avocat. La SARL CRISTAL, assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas constitué avocat.

MOTIVATION Sur la jonction des procédures En application de l'article 367 du code de procédure civile, il convient d'ordonner la jonction des deux instances enregistrées sous les numéros RG 17/05732 et RG 18/02468, compte tenu du lien existant entre les litiges. Sur la résiliation du bail en application de l'article 1722 du code civil L'article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. Est assimilée à une perte totale de la chose louée l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur. Le bail commercial a pour destination un usage de 'restauration-bar-dancing'. Il ressort du rapport d'expertise que l'incendie, dont la cause est indéterminée et qui s'est déclaré au cours de la nuit du 29 au 30 mars 2015, a détruit deux fermes de la charpente de la couverture du local, fortement détérioré une troisième et détruit les faux-plafonds de la piste de danse. Ce même rapport indique que le local est en l'état inexploitable et ne peut être loué, par l'effet combiné de l'incendie qui s'est déclaré dans le local et de malfaçons liés à des travaux effectués par un sous-locataire non autorisé de l'ancien preneur en liquidation judiciaire. Dès lors, il convient de considérer que les locaux ont été détruits par cas fortuit en totalité, compte tenu de l'impossibilité absolue et définitive d'user du local conformément à sa destination, alors que le coût des travaux de la remise en état du bien, qui ne peuvent s'analyser en de simples réparations, chiffré à une somme supérieure à 180.000 euros, excède très largement le montant du loyer annuel qui s'élevait à la somme de 69.432 euros. En conséquence, et en application de l'article 1722 du code civil, il y a lieu de dire que le bail est résilié de plein droit. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Le bail étant résilié de plein droit, le jugement du 24 janvier 2017 sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur X... à effectuer des travaux de remise en état du local et en ce qu'il a ordonné une diminution du loyer. Sur les demandes de la SARL CRISTAL Ainsi que l'ont relevé les premiers juges dans leur décision du 07 mars 2017, Monsieur L... ne justifie pas de la création et de l'immatriculation au registre du commerce et des société de la SARL CRISTAL, si bien que les demandes de cette dernière sont irrecevables. En l'absence de démonstration de la personnalité morale de la société CRISTAL, il n'y a pas lieu de prononcer de condamnation à son encontre. Sur la demande d'indemnité d'occupation et d'expulsion Le bail étant résilié à la date du sinistre (soit le 30 mars 2015), il convient de condamner Monsieur L... à verser une indemnité d'occupation pour la période courant du 19 février 2016 (date de la vente du fonds de commerce) jusqu'à la restitution des lieux, intervenue le 23 mai 2018 (selon les écritures du 04 décembre 2018 de Monsieur X... dans l'affaire enregistrée sous le RG n° 18.02468). Monsieur X... ne chiffre pas le montant de l'indemnité d'occupation qu'il sollicite. Cette indemnité, déterminable, est destinée à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. Ce dernier a récupéré les lieux loués le 23 mai 2018. Les locaux ne pouvaient permettre à un locataire commercial d'exercer un commerce depuis l'incendie du 30 mars 2015. Le préjudice du bailleur est donc uniquement constitué par son impossibilité d'avoir pu reprendre son local afin, le cas échéant, d'y faire des travaux de remise en état. Lorsque Monsieur L... est devenu adjudicataire des lieux loués en février 2016, le local commercial était déjà sinistré. Dès lors, l'indemnité d'occupation sera justement réparée par la somme de 2000 euros à laquelle sera condamné Monsieur L.... La demande d'expulsion est désormais sans objet puisque Monsieur X... a récupéré son local depuis le 23 mai 2018. Sur le congé avec refus de renouvellement sans offre d'éviction délivré les 28 et 29 novembre 2016 et les demandes subséquentes Le bail est résilié de plein droit en application de l'article 1722 du code civil, à une date antérieure à la délivrance du congé sans offre de renouvellement. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement du 23 janvier 2018 en ce qu'il a statué sur le sort du congé délivré les 28 et 29 novembre 2016, dit n'y avoir lieu à indemnité d'éviction et fixé l'indemnité d'occupation due par le preneur à compter du 30 juin 2017 à la somme mensuelle de 6596 euros jusqu'à son départ effectif des lieux loués. Les demandes en lien avec la délivrance du congé sans offre de renouvellement sont sans objet. Pour les mêmes motifs et alors que les locaux ont été repris par Monsieur R... X..., le jugement rendu le 27 février 2018 qui ordonne l'expulsion de la SARL CRISTAL ainsi que celle de Monsieur L... du local sis 91 promenade de la plage à Marseille sera infirmé. Sur la demande formée par Monsieur R... X... tendant à voir condamner in solidum Monsieur L... et la société CRISTAL à lui verser la somme de 79.327, 31 euros Monsieur X... justifie avoir déboursé diverses sommes pour entretenir son bien et le sécuriser. Il ne peut non plus solliciter le remboursement de ces travaux à l'encontre de Monsieur L... et de la société CRISTAL (dont la personnalité morale n'est de surcroît pas démontrée), puisque le bail est résilié de plein droit depuis le 30 mars 2015, soit antérieurement à la date de l'acquisition du fonds de commerce par Monsieur L.... Monsieur X... ne justifie pas d'une faute délictuelle dont se serait rendu coupable Monsieur L... qui aurait justifié les travaux qu'il a fait effectuer et dont il demande le remboursement. Il sera en conséquence débouté de cette prétention. Sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, qu'il s'agisse des frais irrépétibles exposés par les parties en première instance que devant la cour d'appel. Les parties seront en conséquence déboutées de leurs demandes sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, ORDONNE la jonction des deux instances enregistrées sous les numéros RG 17/05732 et RG 18/02468, INFIRME le jugement rendu le 07 mars 2017, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la société CRISTAL, INFIRME le jugement rendu le 23 janvier 2018, sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, INFIRME le jugement rendu le 27 mars 2018, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT PRONONCE au 30 mars 2015 la résiliation du bail concernant le local situé 91 promenade de la plage à Marseille en application de l'article 1722 du code civil, DEBOUTE Monsieur R... X... de ses demandes formées à l'encontre de la société CRISTAL, CONDAMNE Monsieur V... L... à verser à Monsieur R... X... une somme de 2000 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 19 février 2016 et jusqu'au 23 mai 2018, DIT n'y avoir lieu à prononcer l'expulsion de la société CRISTAL et de Monsieur L... des lieux sis 91 promenade de la plage à Marseille, les locaux ayant été repris par Monsieur R... X... le 23 mai 2018, DIT sans objet la demande de résiliation du bail sur le fondement de l'article 1728 du code civil, DEBOUTE Monsieur V... L... tendant à voir condamner Monsieur R... X... à effectuer des travaux de remise en état du local, DIT sans objet les demandes en lien avec la validation du congé sans offre de renouvellement, DEBOUTE Monsieur R... X... de sa demande tendant à voir condamner in solidum Monsieur L... et la société CRISTAL à lui verser la somme de 79.237,31 euros, DEBOUTE Monsieur V... L... de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Monsieur R... X... de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, DIT que les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge de Monsieur V... L.... LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,