Décision 1re chambre 1re section

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

1ère chambre 1ère section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 63B

DU 17 SEPTEMBRE 2019

N° RG 18/02725

N° Portalis DBV3-V-B7C-SKOA

AFFAIRE :

[F] [G] [O] [N]

C/

[B] [T]

SCP [T] & [M]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Mars 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Nanterre

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 16/01465

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

-la SELARL CAUSIDICOR,

-Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [F] [G] [O] [N]

né le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par Me Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocat postulant plaidant - barreau de PARIS, vestiaire : J133 - N° du dossier BVN 5305

APPELANT

****************

Maître [B] [T]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

SCP [T] & [M]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentés par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat postulant plaidant - barreau de PARIS, vestiaire : D0848 - N° du dossier 216.012

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Mai 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, Président chargé du rapport et Madame Nathalie LAUER, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, Président,

Madame Anne LELIÈVRE, Conseiller,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 15 mars 2018 qui a statué ainsi :

Dit M. [F] [N] recevable en son action en responsabilité professionnelle au titre des manquements liés au défaut de gestion et de tenue de comptabilité conformes, au défaut d'entretien de l'immeuble dépendant de la succession et au manquement à l'obligation d'information s'agissant de la situation de cet immeuble, et irrecevable au titre du surplus des manquements allégués,

Déboute M. [F] [N] de l'ensemble de ses demandes,

Déboute Maître [B] [T] et la SCP [B] [T]-[J] [M] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. [F] [N] à payer à la SCP [B] [T]-[J] [M] une indemnité de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire,

Condamne M. [F] [N] aux dépens, lesquels pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu la déclaration d'appel en date du 18 avril 2018 de M. [N].

Vu les dernières conclusions en date du 8 janvier 2019 de M. [N] qui demande à la cour de :

-Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Dire recevable et bien fondée son action,

Constater les carences de Maître [T] et la SCP [B] [T] & [J] [M] engageant leur responsabilité pour :

- n'avoir pas rempli leur obligation d'information et leur devoir de conseil,

- n'avoir pas pris toutes les dispositions utiles permettant à M. [N] seul héritier acquéreur du bien, de réaliser l'acquisition,

- n'avoir pas mis en 'uvre tous les moyens utiles empêchant la dégradation et la perte de la maison,

Constater que le préjudice est constitué à l'égard de M. [N],

Condamner Maître [T] et la SCP [B] [T] & [J] [M] à lui payer les sommes suivantes :

Préjudice de perte de la maison : 607.385 euros ' 32.361,04 euros = 575.023,96 €

Perte des loyers de la maison : 322.216 euros

Préjudice moral : 10.000 euros.

Condamner Maître [T] et la SCP [B] [T] & [J] [M] à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Dire que les sommes porteront intérêt à compter de l'assignation du 8 février 2016.

Condamner Maître [T] et la SCP [B] [T] & [J] [M] en tous dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la Selarl Causidicor en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions en date du 9 octobre 2018 de Maître [T] et la SCP [B] [T] & [J] [M] qui demandent à la cour de :

Les juger recevables et bien fondés en leurs conclusions.

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

En tant que de besoin,

Déclarer prescrite l'action de M. [N] sur le fondement de l'article 2224 du code civil.

A tout le moins,

Juger que M. [N] ne justifie pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager la responsabilité des notaires.

Le débouter de l'intégralité de ses demandes.

Le condamner au paiement des sommes de :

10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner le même aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain de Hautecloque en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 14 mars 2019.

***************************

Faits et moyens

La société civile professionnelle de notaires [C] [X] [Y]-[B] [T], devenue la SCP [T]-[M] (ci-après la SCP) a été chargée de la succession de [L] [J], décédé en 1978.

Informée du décès de l'épouse de [L] [J], [N] [K] survenu le [Date décès 1] 1985, et en l'absence d'héritier et de légataire déclaré de celle-ci, la SCP a fait mener en mai 1992 une recherche d'héritiers par M. [Q], membre de l'étude généalogique [G], à l'issue de laquelle elle a dressé le 11 janvier 1994 1'acte de notoriété du décès, recensant 46 héritiers dont M. [F] [N], petit neveu et héritier au 1/11ème de [N] [K].

Il fait valoir qu'il revient aux héritiers de décider de la forme du partage selon l'ancien article 819 du code civil, qu'il faut privilégier le partage amiable entre les héritiers et que le partage judiciaire des biens en nature est la règle avant d'ordonner la licitation d'un bien indivis.

Il fait grief au notaire de n'avoir pas cherché à organiser un partage amiable entre les héritiers.

Il ajoute que la maison était commodément partageable en nature et pouvait être facilement attribuée à un héritier intéressé et qu'il était seul acquéreur de la maison, les autres héritiers étant décidés à la vendre.

Il estime donc que le notaire aurait dû donner suite à sa proposition d'acquisition, au besoin en actualisant l'évaluation et en la portant à la connaissance du seul héritier qui avait manifesté son intérêt pour le bien.

Il affirme, citant l'article 815-3 du code civil, que le consentement de tous les indivisaires était nécessaire pour décider de la vente du bien et que, s'agissant d'une vente aux enchères publiques du bien indivis, il appartenait au tribunal d'ordonner cette vente en cas d'échec du partage judiciaire des biens en nature.

Il relève que le notaire ne produit pas un mandat spécial des indivisaires l'ayant autorisé à prendre cette initiative mais invoque une procuration générale datée de 1997 qui contient, selon lui, une clause équivoque d'obligation de vente du bien aux enchères publiques n'ayant pas l'adhésion des héritiers ni l'autorisation du tribunal.

Il fait valoir que la demande en licitation d'un bien indivis prévue par l'article 1686 du code civil ne peut être formée qu'à l'occasion d'une instance en partage judiciaire.

Il affirme par ailleurs que celui-ci fonde l'essentiel de sa défense sur le défaut de retour de la procuration non conforme qu'il lui a demandé de signer alors qu'elle ne pouvait produire aucun effet juridique.

Il soutient donc que le notaire l'a empêché d'exercer ses droits d'héritier sur le bien successoral, étant précisé qu'il n'a pas été en mesure de proposer un autre prix.

Il réitère que si le notaire avait réagi immédiatement et avec efficacité, il lui aurait permis d'hériter du bien et la maison n'aurait été ni saisie, ni vendue à un tiers par la mairie.

Il fait valoir qu'avant la saisie, il aurait dû, au regard du temps passé, solliciter le juge pour régler les soi-disant difficultés empêchant le partage, sur le fondement des anciens articles 822 et suivants du code civil qui donnaient compétence exclusive au tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour mettre fin aux contestations et réaliser un partage judiciaire.

Il fait valoir qu'après la saisie et avant la vente du bien réalisée en octobre 2007, le notaire aurait dû, compte tenu de la situation critique du bien et de la mise en péril de l'intérêt de l'indivision, saisir le tribunal du lieu de situation de l'immeuble auquel les articles 840 et suivants du code civil donnent compétence exclusive pour réaliser un partage judiciaire, ces textes issus de la loi du 23 juin 2006 s'appliquant à cette succession ouverte et non encore partagée à cette date.

Il conclut qu'il a engagé sa responsabilité pour ne pas avoir utilisé les moyens mis par la loi à sa disposition pour liquider la succession et notamment ne pas avoir sollicité le tribunal de Nanterre pour résoudre les problèmes qu'il dit avoir rencontrés et qui l'auraient empêché d'attribuer le bien à l'appelant et réaliser le partage.

En réponse à l'intimé, concernant le défaut d'établissement de l'inventaire et d'accomplissement des formalités hypothécaires et fiscales, il rappelle qu'il il s'était, dans l'acte de notoriété du 11 janvier 1994, engagé à les accomplir avec l'assistance du généalogiste et qu'il n'a pas informé les héritiers de ces carences, ni de la nécessité d'estimer le bien ni soumis au juge les difficultés qu'il aurait rencontrées.

Il conteste que le blocage de la succession soit dû à son refus de signer une nouvelle procuration.

Il rappelle, excipant de la procuration et de courriers, qu'il avait exprimé la volonté d'acheter le bien et dénie tout refus de vendre.

Il dément avoir reconnu que les héritiers s'opposaient à son projet.

Il fait grief au notaire de ne pas avoir accompli de diligences pour débloquer la situation.

Il souligne que dans ses courriers qu'il lui a adressés à partir de septembre 2013, le notaire n'a invoqué que deux arguments pour expliquer le blocage de la succession ayant entraîné la perte du bien immobilier soit son refus de vendre le bien et l'absence d'accord des héritiers sur la valeur du bien.

Il réitère que ces éléments ne sont pas prouvés et relève que le notaire n'a pas fait pas mention des démarches entreprises pour régler ces prétendues difficultés ni de l'information délivrée aux héritiers.

Concernant le défaut de réception d'une nouvelle procuration qui aurait bloqué la succession, il reproche au notaire d'avoir refusé d'utiliser la procuration reçue le 31 décembre 1992 pour effectuer les autres opérations successorales et d'avoir négligé l'instruction qu'elle contenait relative à l'achat de la maison.

Il réitère que cette procuration demeurait valable, qu'elle ne comportait aucune rature et qu'elle contenait seulement un ajout manuscrit aux termes duquel il faisait savoir qu'il était acquéreur du bien.

Il réitère que, dans le pouvoir général que lui a transmis le notaire, la formule sur sa volonté d'acquérir le bien avait été remplacée par une clause équivoque ainsi rédigée : "Cette maison devra être mise aux enchères publiques et le mandataire s'engage à prévenir le mandant un mois avant cette adjudication".

Il en infère que le généalogiste lui a demandé de valider la décision du notaire de vendre le bien immobilier aux enchères publiques au mépris des instructions contraires qu'il lui avait données dans la procuration de 1992 non révoquée.

Il explique ainsi qu'il avait un motif légitime de refuser de signer cette nouvelle procuration qui, en tout état de cause, ne pouvait produire aucun effet juridique puisqu'elle ordonnait une vente aux enchères publiques du bien indivis avant toute tentative du notaire de partage amiable puis judiciaire des biens en nature.

Il conteste donc avoir commis une faute et être à l'origine du blocage de la succession.

Il réitère ses développements sur la possibilité pour le notaire, nonobstant l'absence d'une procuration, d'accomplir des actes.

Il ajoute qu'en tout état de cause, la faute du client n'exonère pas le notaire de sa responsabilité.

Il relève enfin que l'héritier n'a aucune obligation de donner procuration au généalogiste dont la mission était achevée.

Il soutient donc que le notaire n'avait pas besoin d'une nouvelle procuration remise au généalogiste pour liquider la succession et pouvait le contacter afin de régler les opérations successorales directement avec lui, sans intermédiaire.

Il soutient également que les contrats passés par un héritier avec le généalogiste ne dispensent pas le notaire de ses obligations professionnelles.

Il rappelle qu'il a, en 1992, donné procuration au généalogiste pour le représenter dans les opérations successorales, sans limitation de durée, avec l'instruction qu'il se portait acquéreur de la maison sur la base de l'estimation de 170 000 francs sans s'opposer à une nouvelle estimation.

Il conclut que le notaire a, sans motif, rejeté sa décision d'acquisition du bien immobilier et tenté d'obtenir, dans une nouvelle procuration, son accord à une vente du bien aux enchères publiques en suivant une procédure non conforme à la loi.

Il réitère que la procuration du 31 décembre 1992 était régulière.

Il estime qu'en réalité, le notaire a délégué au généalogiste le règlement de la succession et excipe des informations-parcellaires- données par le généalogiste, du refus de celui-ci de le laisser visiter le bien au motif, injustifié, que la maison était envahie de ronces et que la succession ne disposait pas des fonds pour les faire retirer, des pressions exercées par lui pour lui faire signer la nouvelle procuration.

Il fait grief au notaire, garant de la protection des intérêts de l'héritier, d'avoir laissé son mandataire porter ces atteintes.

Il cite l'article 3-2-1 du règlement national précisant les devoirs du notaire et fait état de son mutisme à son égard, de sa totale inertie dans le règlement de la succession et de son choix de laisser le généalogiste être son unique interlocuteur.

Il rappelle que le règlement de la succession reste du seul ressort du notaire et que l'intervention d'un généalogiste ne le dispense pas de ses obligations professionnelles.

Il réitère ses griefs.

Il souligne que la maison a été appréhendée par la mairie dans le cadre de la procédure prévue par l'article L1123-1 du code général de la propriété des personnes publique, celle-ci étant considérée comme sans maître, cite l'acte de vente qui mentionne l'existence du syndic, relève que le notaire était en relation régulière avec celui-ci et estime qu'il pouvait, sans difficulté, être informé de la mise en péril du bien.

Il conclut que, hormis l'établissement de l'acte de notoriété en 1994 auquel il n'a donné aucune efficacité, le notaire n'a accompli aucune diligence utile, laissant la succession en état de déshérence jusqu'à la perte définitive du bien.

Il ajoute que la succession de M. [J] n'est toujours pas liquidée et que le notaire mélange les deux successions.

Il répond aux affirmations de l'intimé en reprenant ses développements précédents concernant l'ouverture tardive de la succession, la détérioration de la maison, le défaut d'accomplissement de toutes les opérations successorales et actes notariés dont l'attestation de propriété, son refus de donner suite à sa proposition d'achat et son absence de diligences.

Il ajoute que la mairie n'a pas reversé à la succession le solde du prix de vente et que le notaire n'a pas fourni la preuve de l'engagement municipal de reverser le prix ni le décompte fait par la mairie.

L'appelant invoque un défaut d'information et de conseil du notaire.

Il réitère ses griefs tirés du défaut d'information et de conseil.

Il reproche ainsi au notaire d'avoir manqué à son obligation d'information qui implique l'obligation de se renseigner afin de délivrer une information complète à son client pour l'éclairer, le conseiller et mener à bien sa mission.

Il affirme qu'avisé dès novembre 1985 du décès, il devait informer les héritiers connus - notamment le frère de la défunte- de leurs droits dans la succession.

Il ajoute qu'il a omis de les informer de la nécessité d'évaluer le bien qu'il a évalué d'autorité sans estimation officielle et de l'informer des raisons pour lesquelles il a rejeté sa proposition et de le conseiller sur les possibilités de réaliser cet objectif.

Il lui reproche de ne pas s'être renseigné sur la réalité des travaux de la maison qu'il a réglés au syndic mais qui n'ont pas été effectués, la maison se dégradant, de ne pas s'être renseigné sur les impôts fonciers et de ne pas l'avoir alerté de ce chef.

Il réitère que c'est parce qu'il n'a pas effectué les formalités administratives et fiscales permettant la publicité foncière du bien qu'il n'a pas reçu cette demande des services fiscaux, une telle déclaration ayant permis à la mairie de savoir que la maison était en indivision gérée par l'étude notariale.

Il conclut que le défaut de publicité foncière, cause de l'absence d'avis d'imposition et donc du défaut de paiement des impôts, a été la cause de la perte du bien.

Il ajoute que la saisie du bien a été publiée et qu'il aurait donc pu aisément s'informer de la vente.

Enfin, il affirme qu'après la saisie, le notaire ne s'est jamais inquiété du devenir du bien.

Il soutient que ni l'absence d'estimation immobilière ni le désaccord des héritiers ni une sous-estimation du bien ni un défaut de remise d'une procuration ne peuvent le dispenser de son devoir d'information et de conseil.

Il ajoute qu'il n'a pas sollicité l'avis des héritiers, que le généalogiste représentait les ayants- droit pour effectuer avec lui toutes les démarches, qu'il ne rapporte pas la preuve de conflits entre héritiers, qu'il a fixé lui-même le prix du bien sans proposer une réévaluation et que la procuration litigieuse était contraire à son intérêt et à l'article 1686 du code civil.

Il fait valoir, en tout état de cause, qu'il ne justifie pas de démarches pour trouver des solutions.

Il relève qu'il ne verse aux débats qu'un courrier qu'il lui a adressé le 1er juillet 2014 après la «réactivation» du dossier en 2013 ce qui confirme qu'il ne lui a auparavant délivré aucune information, celle-ci étant en outre imprécise, insuffisante voire inexacte et en tout état de cause trop tardive pour être utile.

Il affirme que les courriers du généalogiste ne contiennent aucune information sérieuse et utile relative à la succession.

L'appelant soutient également que les relevés de comptes sont contraires aux principes de la comptabilité.

Il affirme que le nom de Mme [K] n'y figure qu'à partir du 7 octobre 2016, le notaire ayant traité sa succession dans celle de son époux.

Il affirme qu'il ne produit aucune facture et qu'aucun numéro de facture ne justifie les écritures relatives aux dépenses.

Il fait état d'incohérences et de manquements dans la consignation tardive de fonds de la succession et lui fait grief d'avoir prélevé, sur ces fonds indivis, des sommes pour rémunérer les informations du généalogiste, sans l'accord des héritiers.

Il prétend qu'il ne fournit aucune information sérieuse ni preuve sur la consistance précise des avoirs bancaires et l'utilisation qui en est faite, le décompte produit étant incomplet, irrégulier, imprécis, voire incompréhensible et non justifié par des pièces comptables.

Il invoque des manquements à l'obligation de loyauté du notaire.

Il lui fait grief de n'avoir pas considéré sa proposition sans en outre lui en indiquer les motifs et de lui avoir, sept ans après, substitué un projet de vente obligatoire du bien aux enchères publiques en laissant le généalogiste exercer une pression pour qu'il renonce à son acquisition et adhère à ce projet de vente.

Il lui reproche, à ce titre, de lui faire grief d'avoir sous-évalué le prix alors que c'est le notaire qui l'a fixé, de dénaturer dans ses écritures les termes de son courrier du 30 mai 1999 et de lui faire grief de n'avoir pas retourné la deuxième procuration- équivoque et contraire à ses intérêts- et d'avoir bloqué toute une succession en l'absence de celle-ci.

M. [N] reprend les divers manquements imputés au notaire.

Il soutient qu'il existe un lien de causalité entre ceux-ci et son préjudice.

Il fait valoir qu'il a commis une faute en ne cherchant pas à lui attribuer le bien et que ce dommage a été aggravé par la perte du bien du fait du notaire.

Il réitère, à cet égard, que c'est parce que le notaire n'a pas établi l'attestation notariée ni procédé à la publicité foncière du transfert du bien aux héritiers, alors qu'il s'y était engagé dans l'acte de notoriété en vertu de l'article 29, que la mairie n'a pas identifié les propriétaires de la maison ni l'étude notariale chargée de la succession, n'a donc pas adressé les demandes de règlement des taxes locales ni au notaire, ni aux héritiers et a considéré que le bien était sans maître et pouvait être saisi.

Il souligne que les héritiers sont dispersés géographiquement et qu'ils ont, en conséquence, remis une procuration au généalogiste que leur a adressé le notaire pour agir en leur place.

Il en infère qu'il revenait au notaire, assisté du généalogiste mandataire ad hoc, de faire les actes d'administration et de préservation du patrimoine des héritiers.

Il estime qu'il ne pouvait ignorer le paiement des taxes foncières et qu'il aurait dû être alerté par l'absence d'avis d'imposition et agir en conséquence et ce, d'autant plus qu'il n'avait pas publié l'attestation immobilière.

Il considère donc son préjudice incontestable.

Il expose que, dans son courrier du 1er juillet 2014, le notaire a, pour réparer le dommage, proposé, reconnaissant ainsi l'existence d'une faute ayant causé le dommage subi, que la mairie rétrocède à la succession le prix de vente du bien, déduction faite des frais engagés pour sa remise en état.

Il conteste la nécessité d'un accord de tous les héritiers.

Il indique que la commune n'a rien versé à la succession, que le montant dû est inconnu, que le décompte des dépenses de remise en état du bien n'a pas été communiqué par les services municipaux et que la date de versement n'est pas fixée.

Il ajoute que l'établissement d'un nouveau tableau généalogique-qui conditionnerait cette indemnisation- n'est pas réalisé.

Enfin, il affirme que l'intimé ne produit aucun document permettant de vérifier la réalité de cette promesse d'indemnisation

Il estime qu'en tout état de cause, la faute de la mairie n'exonère pas le notaire de sa faute et de sa responsabilité dans la perte du bien.

Il lui fait grief en outre de persister «dans la même attitude de passivité et d'inefficacité», ne faisant aucune diligence et ne communiquant aucun élément permettant de penser qu'il a l'intention de régler cette succession rapidement et dans les meilleures conditions.

M. [N] détaille ses préjudices.

Il invoque un préjudice pécuniaire.

Il se prévaut de l'ancien article 724 du code civil aux termes duquel le partage a un effet rétroactif.

Il affirme donc qu'il était propriétaire du bien et que celui-ci a disparu de la succession du fait des imprudences et carences du notaire.

Il considère ainsi qu'il ne s'agit pas d'une perte de chance d'acquérir le bien car, s'agissant d'un héritier propriétaire, la perte du bien constitue le préjudice.

Il se prévaut de son offre et de la disponibilité de la maison que les autres héritiers voulaient vendre.

Il excipe donc d'un préjudice certain et direct car le bien est perdu et irrécupérable.

Il déclare qu'il pouvait acheter la maison en 1994 au prix communiqué par le notaire, soit 170'000 francs et que, compte tenu de sa part, il aurait payé la somme de 151'300 francs («valeur 2014 selon l'INSEE 32361,04 euros»).

Il estime que le bien aurait aujourd'hui une valeur supérieure à 600.000 euros, les biens étant estimés à la date la plus proche du partage.

Il fait état d'une estimation fiscale ne concernant pas des maisons neuves mais des maisons construites entre 1900 et 1930 et réitère que la réhabilitation de la maison a été nécessitée par les carences du notaire.

Il ajoute qu'il aurait pu louer la maison pendant son activité de médecin en Martinique.

Il chiffre, avec un observatoire des loyers, à 322.216 euros le montant des loyers perdus à compter de 1994.

Il calcule donc à 575.023, 96 euros (607.385 euros moins 32.361,04 euros) le préjudice dû à la perte de la maison et à 322.216 euros celui dû à la perte des loyers.

Il fait en outre état d'un préjudice moral important compte tenu des souvenirs et de son attachement à la maison et de son incompréhension face à l'attitude du notaire.

Aux termes de leurs écritures précitées, Maître [T] et la SCP notariale exposent que la SCP a été chargée du règlement de la succession de M. [J] décédé en 1978 et que son épouse est décédée le [Date décès 1] 1985, sans que le notaire n'en soit informé, nul ne s'étant manifesté auprès de lui et ne l'ayant chargé du règlement de la succession.

Ils indiquent que, le 4 mai 1992, informée du décès, la SCP a chargé l'étude généalogique [G] de rechercher des héritiers et précisent que 46 héritiers ont été retrouvés, dont M. [N] qui a signé un contrat de révélation de droits héréditaires.

Ils déclarent que, compte tenu des recherches importantes effectuées par l'étude généalogiste, l'acte de notoriété n'a pu être dressé que le 11 janvier 1994.

Ils indiquent que, pour permettre le règlement de la succession, cette étude a adressé à chacun des ayants-droit une procuration à l'effet d'administrer les biens de la succession et de procéder à leur cession.

Ils déclarent que tous les héritiers ont retourné le pouvoir en vue de la vente du bien immobilier sis à [Localité 2], moyennant le prix de 250.000 francs à l'exception de M. [N] qui a demandé que cette vente se fasse à son profit, au prix de 170.000 francs.

Ils affirment que le règlement de la succession a ainsi été bloqué faute pour M. [N] de retourner une procuration conforme et sans réserve, et ce, malgré les demandes répétées de l'étude de généalogistes et de l'avocat de celle-ci dont ils citent les courriers.

Ils ajoutent que, compte tenu du délai écoulé et du décès de certains héritiers, de nouvelles recherches ont été effectuées par le cabinet [G] pour connaître le nom des ayant-droits.

Ils déclarent que M. [N] a «'réactivé'» ce dossier auprès de la chambre des notaires par lettre du 26 août 2013 et que la SCP lui a exposé la situation dans sa lettre du 16 septembre 2013.

Ils relatent leurs échanges postérieurs.

Les intimés invoquent l'attitude fautive de M. [N].

Ils lui reprochent d'occulter les réclamations du généalogiste et de son avocat adressées de 1993 à 1999.

Ils affirment que le règlement de la succession a été bloqué parce qu'il n'a jamais retourné au cabinet [G] ou à l'office notarial, une procuration conforme.

Ils font valoir que la déclaration de succession et l'attestation immobilière ne peuvent être régularisées par le notaire, qu'à la condition que les parties aient donné leur accord sur l'évaluation du patrimoine immobilier.

Ils indiquent que tous les héritiers ont fait valoir leur acceptation de vendre le seul bien immobilier dépendant de la succession au prix de 250.000 francs sauf M. [N] qui a souhaité que ce bien lui soit vendu au prix de 170.000 francs.

Ils en infèrent que le pouvoir retourné au généalogiste le 31 décembre 1992 ne permettait pas de régulariser la déclaration de succession et l'attestation immobilière après décès et de procéder à la vente de l'immeuble.

Ils se prévalent également des courriers adressés par M. [Q] à M. [N] les 3 janvier et 9 octobre 1995 et à Maître [L], notaire de celui-ci, le 18 janvier 1995.

Ils font également état de la lettre que leur a adressée le généalogiste le 3 janvier 1996 aux termes de laquelle il indique que la situation est toujours bloquée compte tenu du refus de M. [N] de remettre son pouvoir.

Ils relèvent qu'en réponse à M. [N] qui s'étonnait de l'absence de prise en compte de sa procuration, M. [Q] lui a répondu, le 29 mars 1996, qu'il confondait la convention de révélation de succession, qui lui avait été retournée signée, et la procuration instituant le généalogiste comme mandataire de l'héritier pour procéder au règlement de la succession nécessaire à l'avancement du dossier.

Ils citent les autres courriers adressés à M. [N] ou à Maître [L] par M. [Q] et la mise en demeure émise, le 2 avril 1999, par Maître [E], avocat de plusieurs héritiers.

Ils ajoutent que le prix proposé par M. [N] en 1992 était vil même en prenant en compte l'état de la maison.

Ils affirment également que M. [N] ne justifie pas que ses cohéritiers ont accepté la cession à son profit au prix qu'il avait lui-même fixé et reconnaît lui-même qu'il y a eu opposition de ses co-indivisaires.

Ils estiment qu'il souhaitait acquérir le bien à un prix très inférieur à la valeur du marché de l'époque, ce qu'il ne pouvait imposer.

Ils soutiennent donc qu'il a sciemment fait obstruction au règlement de la succession, en n'obtempérant pas aux demandes du généalogiste et des avocats.

En réponse à l'appelant, ils réitèrent que la valeur du bien mentionnée par lui dans sa procuration était sous-évaluée et que le prix indiqué par lui n'était pas en concordance avec les mandats remis par les 46 autres héritiers, la succession se trouvant de ce fait totalement bloquée.

Ils en infèrent que la vente du seul bien de la succession n'a pu ainsi intervenir par la faute de l'appelant et qu'il ne saurait être reproché au notaire de ne pas avoir tenu compte de son offre d'achat.

Ils ajoutent que la situation de blocage créée par lui a entrainé des dépenses de travaux sollicités par la copropriété pour entretenir le bien et a contraint le généalogiste à effectuer de nouvelles recherches des ayant-droits, compte tenu du décès de certains des héritiers.

Les intimés concluent donc que M. [N] est seul à l'origine de l'impossibilité de régler la succession.

Ils soutiennent que l'action est prescrite en ce qu'elle concerne certains manquements invoqués.

Ils exposent, rappelant l'article 2224 du code civil, qu'en application de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, l'action en responsabilité professionnelle exercée à l'encontre d'un notaire, soumise antérieurement à la prescription trentenaire et, depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle loi à la prescription quinquennale, est prescrite pour tous les manquements commis antérieurement à l'entrée en vigueur de ladite loi, et avant le 19 juin 2013, dont le demandeur a eu ou aurait dû avoir connaissance.

Ils font valoir que certains faits opposés par M. [N] à la SCP ont été connus bien avant le 19 juin 2013.

Ils rappellent que Mme [K] est décédée en 1985 et que M. [N] a été, dans le courant des années 1990, à de multiples reprises, relancé, en vain, par les avocats et le généalogiste, afin d'obtenir une procuration permettant le règlement de la succession.

Ils estiment qu'il avait alors connaissance de l'impossibilité pour le notaire de procéder à la déclaration de succession et à la rédaction d'une attestation de transfert de propriété.

Ils se prévalent des courriers échangés entre M. [Q] et M. [N] les 3 janvier 1995, 9 octobre 1995, 28 février 1996 et 29 mars 1996 et de la mise en demeure qui lui a été adressée par Maître [E] le 2 avril 1999 et de sa réponse du 30 mai 1999.

Ils en infèrent que M. [N] avait été informé de ces actes qu'il estime tardifs, au fur et à mesure de leur déroulement.

Ils ajoutent qu'il a adressé une convention de révélation de succession annotée à l'étude généalogique le 31 décembre 1992 et qu' il ne conteste pas avoir été destinataire de l'acte de notoriété du 11 janvier 1994 qui a été adressé à ladite étude en qualité de mandataire des ayants-droit et soulignent que Maître [E] lui a rappelé l'existence de cet acte dans son courrier du 2 avril 1999 qu'il lui a envoyé afin d'obtenir son consentement et la mise en vente du bien immobilier dépendant de la succession.

Ils excipent des motifs du jugement et déclarent que M. [N] était assisté de plusieurs notaires qui sont rentrés en contact avec le généalogiste et qui ont été continuellement tenus informés de la nécessité pour lui de retourner la procuration permettant la mise en vente du seul bien de la succession.

Ils affirment qu'il a sciemment fait obstruction au règlement de la succession, en n'obtempérant pas aux demandes du généalogiste et des avocats.

Ils concluent que l'action menée par lui au titre de ces deux griefs, est irrecevable comme prescrite.

Sur le fond, ils rappellent le rôle du notaire.

Ils déclarent qu'il ne peut agir de sa propre initiative et n'intervient que s'il est mandaté.

Ils contestent avoir été avisés du décès de Mme [K] et soulignent que le notaire ne peut être mandaté que par un héritier pour ouvrir les opérations de succession.

Ils précisent avoir été avisés fortuitement en 1992 du décès de Mme [K] et avoir alors confié au cabinet [G] la recherche d'héritiers.

Ils ajoutent que M. [N] a signé un contrat de révélation avec ce cabinet qui est, dès lors, son seul mandataire et que l'acte de notoriété après décès a pu être établi le 11 janvier 1994, au vu des informations fournies par les généalogistes.

Ils en concluent qu'il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir déposé la déclaration de succession, de ne pas avoir effectué d'inventaire et de ne pas avoir publié l'attestation immobilière après décès.

S'agissant du dépôt de la déclaration de succession, ils font valoir que le notaire n'a jamais été requis à cet effet, seul le généalogiste ayant reçu mandat à ce titre, et que le dépôt a été rendu impossible compte tenu de l'obstination de M. [N] à mentionner dans sa procuration un prix nettement sous-évalué par rapport à la valeur du bien.

Ils ajoutent qu'il ne peut revendiquer aucun préjudice découlant de l'absence de déclaration de succession, aux motifs que l'action fiscale est prescrite et qu'il n'y aura aucun droit à acquitter et que le notaire n'a demandé aucun honoraires, ni frais dans ce dossier, M. [N] économisant ainsi les droits et les frais de succession.

S'agissant de l'inventaire, ils font valoir l'office notarial n'a pas été requis en ce sens.

S'agissant de l'attestation immobilière après décès, ils font valoir qu'elle n'a jamais pu être publiée, compte tenu de l'impossibilité pour l'office notarial de procéder à la vente du bien, comme il l'a été démontré ci-avant.

Ils réfutent les autres griefs pour lesquels le tribunal n'a pas retenu la prescription.

Ils relèvent que leur responsabilité ne peut être recherchée par les héritiers que sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil (anciennement 1147) et qu'elle suppose la preuve d'une faute du notaire dans le cadre de son activité professionnelle, d'un préjudice réel et certain et d'un lien de causalité entre les préjudices dont il est sollicité réparation et les griefs formulés.

Ils contestent toute faute.

Ils exposent que le notaire règle les factures qui lui sont adressées et qui sont incontestables et qu'il a réglé, ainsi, les charges de copropriété avec les fonds de la succession.

Ils précisent qu'il n'a reçu aucune demande des services fiscaux quant au paiement de l'impôt foncier.

Ils affirment que M. [N] ne tire aucune conséquence de ces allégations sur les comptes de l'office notarial et notamment les anciens relevés de compte établis du chef de la succession de M. [J].

Ils réfutent les critiques émises.

Ils contestent que le notaire soit tenu d'entretenir les biens de la succession s'il n'est pas mandaté à cet effet.

Ils estiment infondé le reproche fondé sur le fait que le notaire n'aurait pas entrepris les opérations de liquidation alors que le 3 Janvier 1995, M. [Q] lui a rappelé que la signature de la procuration était nécessaire.

Ils estiment que M. [N] ne peut leur reprocher de ne pas lui avoir rendu compte de sa gestion alors que son préjudice résulte de son refus de se conformer aux demandes du généalogiste et des avocats mandatés pour récupérer la procuration indispensable au règlement de la succession.

Ils soulignent que le bien a été vendu par la mairie en 2007 sans qu'ils aient été interrogés pour savoir si une succession a été ouverte du chef du propriétaire en titre alors que l'office notarial est situé dans la commune la plus proche.

Ils estiment que la commune ne pouvait, dans son arrêté du 28 juillet 2006, présumer que «le bien était sans maître» au sens de l'article 713 du code civil, sans avoir effectué un minimum de recherches auprès des notaires et des généalogistes.

Ils ajoutent qu'elle s'est nécessairement rapprochée du syndic de l'immeuble lors de la vente et s'étonnent que celui-ci n'ait pas donné les coordonnées du notaire qu'il connaissait.

Ils considèrent que la mise en vente du bien par la commune est inexplicable.

En tout état de cause, ils soutiennent que la décision d'incorporation du bien dans le domaine public par la commune et sa mise en vente sont sans lien avec l'intervention du notaire ou un quelconque reproche élevé par l'appelant à son encontre.

Ils réitèrent que l'attestation immobilière après décès n'a pu être établie et publiée uniquement en raison de la résistance abusive de M. [N] à retourner un pouvoir conforme au généalogiste.

Ils contestent tout défaut d'information alors qu'ils lui ont donné une information exhaustive dans leur lettre du 1er juillet 2014.

Ils concluent que la succession n'est toujours pas réglée, que les recherches généalogiques sont toujours en cours et précisent l'actif de la succession.

Ils affirment donc que M. [N] ne peut leur reprocher de l'avoir écarté de la succession, alors même que cette succession est toujours en voie de règlement et est rendue difficile, compte tenu du très grand nombre d'héritiers.

Ils soutiennent enfin qu'il n'existe pas de causalité entre la faute et le préjudice.

Ils réitèrent que M. [N] a tout mis en 'uvre pour retarder le règlement de la succession afin d'acquérir le bien moyennant un prix sous-évalué et que, s'il avait retourné la procuration exigée, le bien de la succession aurait été vendu par l'ensemble des héritiers et la succession serait liquidée.

Ils soutiennent enfin qu'il n'existe pas de préjudice.

Ils estiment que ses demandes font double emploi et ne sont pas justifiées.

Ils font valoir qu'il ne démontre pas qu'il aurait pu acquérir le bien en 1993 alors que l'acte de notoriété n'avait pas été dressé, que l'estimation du bien par lui était manifestement sous-évaluée et que les autres indivisaires n'ont jamais accepté la vente à son profit.

Ils en infèrent qu'il ne justifie pas avoir perdu une chance d'acquérir le bien.

Ils font valoir qu'il ne peut prétendre être indemnisé de la valeur du bien comme s'il en était propriétaire, alors qu'il n'a rien versé et que la succession n'est toujours pas réglée à ce jour.

Ils ajoutent qu'il ne peut réclamer l'équivalent de la valeur à neuf de la maison d'habitation alors qu'il n'a injecté aucun fonds dans sa réhabilitation.

Ils ajoutent également qu'il n'établit pas qu'il destinait le bien à la location.

Ils font enfin valoir qu'il ne justifie pas de la valeur du bien compte tenu de l'état de celui-ci lorsqu'il a été appréhendé par la mairie et vendu en 2007 moyennant un prix de 160.000 euros.

Ils en concluent que les demandes sont «manifestement infondées, voire totalement fantaisistes et sans lien avec le préjudice reproché au notaire».

Ils estiment abusive l'action diligentée.

********************************

Sur la prescription

Considérant que, selon l'article 2262 ancien du code civil, issu de la loi n°75-596 du 9 juillet 1975, "Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans'»'; que l'action en responsabilité exercée par M. [N] à l'encontre des intimés était soumise à cette prescription ;

Considérant que l'article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant modification du régime de prescription, prévoit désormais que "les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l'exercer" ;

Considérant qu'en application de l'article 26 II de cette loi et de la date de son entrée en vigueur, le 19 juin 2008, l'action en responsabilité professionnelle exercée à l'encontre du notaire est prescrite pour tous les manquements commis antérieurement à l'entrée en vigueur de ladite loi et avant le 19 juin 2013, dont M. [N] a eu ou aurait dû avoir connaissance ;

Considérant, toutefois, que, compte tenu de la date de délivrance de l'assignation- le 8 février 2016-, la demande est recevable pour tous les manquements commis postérieurement à l'entrée en vigueur de ladite loi et à compter du 8 février 2011, dont il a eu ou aurait dû avoir connaissance ;

Considérant que M. [N] a donné mandat, le 31 décembre 1992 à l'étude de généalogistes - et non au notaire- pour recueillir la succession de Mme [K], précisant qu'il se portait acquéreur du bien situé à [Localité 2] ;

Considérant que M. [N] n'a pas contesté l'indication donnée par Maître [E], mandaté par des héritiers, dans sa lettre du 2 avril 1999 aux termes de laquelle «'la notoriété a été établie par Maître [T] le 11 janvier 1994'»'; qu'il n'a pas davantage sollicité d'explications ;

Considérant qu'il était donc informé de l'acte de notoriété du 11 janvier 1994';

Considérant qu'il ressort des échanges postérieurs que l'étude de généalogistes lui a demandé en vain, après l'établissement de l'acte de notoriété, la remise d'une nouvelle procuration ;

Considérant qu'ainsi, M. [Q] lui a demandé, le 3 janvier 1995, de signer celle-ci et l'a invité, à défaut, de se rapprocher de la SCP ou de son notaire habituel en lui précisant que la procuration initiale n'avait pas permis de régler le dossier ;

Considérant, également, que Maître [E] lui a demandé dans sa lettre précitée de lui adresser cette procuration ou de lui indiquer ce qui expliquait son refus au motif que celui-ci empêchait la poursuite des opérations ;

Considérant que, dans sa réponse du 30 mai 1999, M. [N] a précisé, notamment, qu'il s'était porté acquéreur de la maison mais qu'on lui a « opposé un refus pour des motifs que j'ignore » ;

Considérant qu'il ressort de ce courrier, dénué d'ambiguïté, que M. [N] savait alors que sa proposition - antérieure à l'acte de notoriété- avait été refusée, seuls les motifs de ce refus étant ignorés ;

Considérant que les courriers précités échangés entre l'étude de généalogistes et M. [N] - ou son notaire- démontrent que M. [N] avait connaissance avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 de l'absence d'établissement de la déclaration de succession et d'une attestation du transfert de propriété ;

Considérant qu'il lui appartenait donc d'agir afin qu'il soit procédé à ces actes ou de mettre en cause avant le 19 juin 2013 la responsabilité de la SCP notariale pour ne pas y avoir procédé ';

Considérant que ses demandes fondées sur des fautes commises par la SCP notariale en raison de l'absence de déclaration fiscale de succession ou de rédaction d'une attestation de transfert de propriété sont donc prescrites ;

Considérant qu'il en est de même, pour les mêmes motifs, de celles fondées sur la prétendue tardiveté de l'ouverture des opérations de succession ou de l'établissement de l'acte de notoriété ;

Considérant, toutefois, que les demandes fondées sur les autres griefs invoqués ne sont pas prescrites, M. [N] ayant eu connaissance- ou ayant dû avoir connaissance- des manquements prétendus après le 8 février 2011;

Sur le fond

Considérant que la SCP notariale a fait mener en mai 1992 une recherche d'héritiers, a dressé un acte de notoriété, a été régulièrement informée des échanges entre l'étude de généalogistes et les héritiers et a tenu la comptabilité de la succession ;

Considérant qu'elle était donc en charge de la succession ;

Considérant que sa responsabilité peut dès lors être recherchée à ce titre, M. [N] devant démontrer l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux ;

Considérant que M. [N] était informé de l'opposition de ses co-héritiers à son projet ;

Considérant qu'un partage amiable nécessitait l'accord de tous les héritiers ; que M. [N] était informé du refus de ses cohéritiers ; qu'il ne peut utilement faire grief au notaire d'avoir manqué à son devoir d'information et de conseil de ce chef ;

Considérant que, compte tenu du refus des héritiers, M. [N] ne peut pas davantage reprocher au notaire de ne pas avoir « pris toutes les dispositions utiles » pour lui permettre de réaliser l'acquisition';

Considérant que les fautes qu'aurait commises le notaire dans la gestion ou l'entretien du bien situé à [Localité 2] n'ont pas causé le préjudice invoqué, la « perte de la maison » étant due à l'impossibilité pour M. [N] de l'acquérir compte tenu du désaccord des co-héritiers ;

Considérant qu'il en est de même de son prétendu manquement à son obligation d'information sur la situation du bien ;

Considérant, enfin, que la tenue de la comptabilité est sans lien avec la perte du bien ;

Considérant, par conséquent, qu'à les supposer caractérisés, ces manquements de la SCP notariale non atteints par la prescription n'ont pas de lien de causalité avec le préjudice fondé sur la perte du bien ;

Sur les autres demandes

Considérant que M. [N] a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits ; que la procédure ne revêt pas un caractère abusif ;

Considérant que le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;

Considérant que M. [N] devra payer une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel par les intimés ; que, compte tenu du sens du présent arrêt, sa demande aux mêmes fins sera rejetée ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition ;

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

CONDAMNE M. [N] à payer à Maître [T] et à la SCP [B] [T] et [J] [M] la somme unique de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M. [N] aux dépens,

AUTORISE Maître Valérie Toutain de Hautecloque à recouvrer directement à son encontre ceux des dépens qu'elle a exposés sans avoir reçu provision ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

- signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,