Décision chambre commerciale

N° RG 18/01795

N° Portalis DBVM-V-B7C-JPYX

LB

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SCP DURRLEMAN-COLAS-DE RENTY

la SELARL BARD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 12 DECEMBRE 2019

Appel d'un Jugement (N° RG 16/04127)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE

en date du 27 mars 2018, suivant déclaration d'appel du 18 Avril 2018

APPELANTE :

Mme [X] [E]

née le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Me Béatrice COLAS de la SCP DURRLEMAN-COLAS-DE RENTY, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

SARL LE CAFE,

RCS 523 969 772, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Me Vincent BARD de la SELARL BARD, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Patricia GONZALEZ, Présidente,

Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseiller,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de M. Fabien OEUVRAY, Greffier.

DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Octobre 2019

M. BRUNO conseiller, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,

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Faits et procédure:

Suivant acte sous seing privé du 1er avril 1958, [Q] [E] a consenti un bail commercial portant sur un immeuble objet d'un fonds de commerce de café-restaurant sis à [Adresse 3]. Ce bail a été renouvelé au profit de divers preneurs, et [X] [E] est venue aux droits du bailleur initial le 1er janvier 2006.

Par jugement du 20 janvier 2009, le juge des loyers commerciaux a fixé le bail à la somme de 8.772 € annuels à compter du 1er janvier 2006 date du renouvellement du bail pour une nouvelle période.

Le 1er septembre 2010, [X] [E] a accepté la cession du bail commercial au profit de LA SARL LE CAFE.

Le 26 novembre 2015, LA SARL LE CAFE a cité [X] [E] devant le juge des référés au visa de l'article 145 du Code de procédure civile au motif, invoquant des locaux dans un état de délabrement avancé, les rendant impropre à toute destination notamment à celle prévue contractuellement par le bail et faisant prendre un risque pour l'ensemble de l'exploitation du bar.

Par ordonnance du 14 janvier 2016, Monsieur [R] a été désigné expert, avec pour missions de donner tous éléments d'information sur les travaux de mise aux normes et en conformité applicable, de décrire les travaux de remise en état et en chiffrer le coût, de fournir tous éléments concernant les préjudices subis. L'expert a déposé son rapport le 21 juin 2016 confirmant la nécessité de réaliser certains travaux, chiffrés à 12.238 € pour la mise en sécurité, et à 41.520 € concernant les travaux à réaliser dans un appartement.

Le 8 août 2017, LA SARL LE CAFE a assigné [X] [E] devant le tribunal de grande instance de Valence, afin de la voir condamnée à lui payer':

- 12.238 euros TTC au titre des travaux de mise en sécurité,

- 41.520 euros TTC au titre de la reprise de l'appartement,

- 10.000 euros au titre du trouble de jouissance,

- 10.000 euros au titre du trouble commercial,

- 2.169, 60 euros au titre du remboursement de la remise en état du rideau métallique ,

- 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens incluant les frais d'expertise.

Par jugement du 27 mars 2018, le tribunal a condamné [X] [E] à payer à LA SARL LE CAFE :

- 5.699 euros HT au titre des travaux de mise en sécurité de l'immeuble,

- 37.746 euros HT au titre des travaux de réfection de l'appartement';

- 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il l'a également condamnée à procéder, dans le délai de 4 mois à compter de sa signification, à ces travaux, obligation étant faite à LA SARL LE CAFE, qui devra avoir été avisée au moins 15 jours avant le début des travaux, de laisser les entreprises intervenir pour leur réalisation.

Le tribunal a débouté LA SARL LE CAFE de sa demande d'indemnisation présentée au titre du préjudice commercial et de sa demande en remboursement des frais de remise en état du rideau métallique, a débouté [X] [E] de sa demande en remboursement de la taxe d'ordures ménagères et de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il a ordonné l'exécution provisoire en ce qui concerne les seuls travaux de mise en sécurité et dit en conséquence qu'elle sera limitée à la condamnation au paiement de la somme de 5.699 euros HT et à l'exécution des travaux de façades.

Il a enfin condamné Mme [E] aux dépens qui comprendront les frais d'expertise.

[X] [E] a frappé ce jugement d'un appel par déclaration du 18 avril 2018.

Motifs':

1) Sur la nature et l'étendue des obligations des parties, leurs conséquences concernant les travaux de mise en sécurité de l'immeuble'; les travaux de réfection et les indemnités demandées par LA SARL LE CAFE':

Il résulte du bail initial de 1958 qu'il concerne des locaux mixtes, à usage commercial et d'habitation. Le preneur s'est engagé à entretenir les lieux loués, et qu'il ne peut exiger du propriétaire aucune réparation autres que celles qui pourraient devenir nécessaires par vétusté aux planchers et à la toiture.

Le renouvellement de ce bail commercial le 6 janvier 1999 au profit de la société LA JEUNE FRANCE, aux droits de laquelle l'intimée a succédé, n'a prévu aucune stipulation modifiant la répartition des travaux d'entretien entre bailleur et locataire.

L'acte du 1er septembre 2010 par lequel le bailleur a accepté la cession du bail par la société LA JEUNE FRANCE à LA SARL LE CAFE ne prévoit pas plus de stipulation concernant la répartition de ces travaux.

L'acte de cession du bail du 13 septembre 2010 par la société LA JEUNE FRANCE à LA SARL LE CAFE prévoit que le cessionnaire a connaissance du bail, dont il a reçu une copie.

Aucune stipulation ne figure dans ces actes concernant l'état des locaux. Il n'y a aucun état des lieux d'entrée ou de sortie.

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 20 septembre 2014. Il résulte en effet de l'article 21 de ladite loi que ses articles 3, 9 et 11 ainsi que l'article L.145-40-2 du code de commerce modifié, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi.

Son décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, n'est applicable que pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 concernant la rédaction de l'article R145-35 du Code de commerce, selon lequel ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations susmentionnées.

Ainsi, ce nouveau régime ne concerne pas la cause, puisque le dernier renouvellement du bail date du 6 janvier 1999. Faute de renouvellement, ce bail se poursuit actuellement par tacite reconduction.

Ce sont ainsi les dispositions du Code civil, dans sa version applicable lors du renouvellement du bail en 1999, qui s'appliquent concernant les obligations des parties.

Le jugement déféré a rappelé les dispositions de l'article 1719 de ce code concernant l'obligation de délivrance reposant sur le bailleur, et celle d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

En outre, l'article 1720 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce'; qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Au titre de l'article 1721, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Les article 1731 et 1732 disposent que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L'intimée tient ses droits des locataires successifs, puisque le bail dont elle a fait l'acquisition lors de l'achat du fonds de commerce a renvoyé au bail initial de 1958, dont elle produit la copie, annexée à l'acte lui transférant ces droits.

En l'espèce, faute de la production de tout état des lieux d'entrée, il ne peut être contesté par l'intimée que lors de la délivrance initiale des locaux au premier preneur, le bailleur s'est acquitté de son obligation définie aux articles 1720 et 1721 précités. En raison de la date de renouvellement du bail, la loi du 18 juin 2014 modifiant les obligations des parties en matière de bail commercial et son décret d'application, ne sont pas applicables, renversant la présomption établie à l'article 1731 du Code civil.

Cependant, s'agissant d'un bail mixte, il ne peut être dérogé par le bailleur aux dispositions de l'article 1719, tel en l'espèce concernant la limitation des travaux d'entretien incombant au bailleur, restreints à la vétusté des planchers et de la toiture. Madame [E] doit ainsi assumer les réparations résultant de la vétusté, autres que locatives.

Si LA SARL LE CAFE fait état d'une expertise antérieure à sa reprise du bail, cet expertise réalisée en 2008 concernait en réalité la détermination du prix du loyer du bail à renouveler. Il n'existait pas d'instance en cours lorsqu'elle a repris les droits et obligations de la société LA NOUVELLE FRANCE.

Cette expertise a constaté l'état vétuste d'une partie des locaux, principalement concernant le premier étage et la toiture et a relevé tous les travaux effectués par le locataire, qui n'a cependant pas mener à terme la réfection des locaux bien que la disposition des lieux ait été modifiée pour partie. L'expert a noté que d'importants travaux sont encore à réaliser par le locataire. L'expert a ainsi proposé une valeur locative annuelle de 8.722 € tenant compte d'un abattement pour vétusté de 25'%.

Le jugement déféré a rappelé les constations de l'expert désigné en 2016.

L'intimée ne conteste pas que la partie qualifiée «'appartement'» n'est plus occupée depuis des dizaines d'années. Elle a reçu les lieux en l'état et a repris les obligations renouvelées en 1999. Il est constant que les locaux ont été modifiés par les locataires successifs.

Il en résulte que LA SARL LE CAFE ne peut exiger de l'appelante aucune somme au titre des travaux de reprise de l'appartement, du chauffe-eau, du rideau métallique, n'étant pas imputables à la vétusté du bâtiment dont doit répondre le bailleur. Le rideau métallique a en outre été posé par l'un des locataires successifs. Il en est de même concernant la porte anti-panique et le doublage coupe-feu, l'expert ne notant pas que le remplacement de cet élément et l'installation du doublage résultent de la vétusté imputable au bailleur. Il doit être retiré du rapport d'expertise la même solution concernant l'auvent.

Concernant le caniveau, l'expert [R] a noté sa vétusté et sa détérioration. Ce fait est imputable au bailleur. Il a été cependant remédié à ce désordre en cours de procédure. Il en est de même concernant la reprise de la façade dont une partie du parement s'écroulait sur la voie publique, le bailleur ayant été mis en demeure par la commune de procéder à la sécurisation des lieux, selon la facture GONZALEZ du 22 juin 2018, d'un montant de 22.920 €.

Le jugement déféré sera ainsi infirmé en ce qu'il a condamné Madame [E] à payer à l'intimé les frais afférents aux travaux de mise en sécurité de l'immeuble et de réfection de la partie «'appartement'» et en ce qu'il a condamné l'appelante à régler une indemnité au titre d'un préjudice de jouissance. L'intimée sera déboutée des demandes formées de ces chefs, ainsi que de sa demande concernant un trouble commercial et un préjudice économique.

2) Concernant les demandes reconventionnelles de Madame [E]':

Au titre de la réfection de la partie «'appartement'», il est constant que les locataires successifs, et notamment la société LA JEUNE FRANCE, ont modifié la dispositions des lieux, manqué à leur obligation d'entretien et d'occupation paisible, l'expert [R] notant que l'ensemble est inutilisé depuis plusieurs dizaines d'années, que l'ensemble est vétuste et inhabitable, que des travaux ont été entrepris puis abandonnés, que son mauvais état est parfaitement visible depuis longtemps.

Il est acquis que «'l'appartement'» a été transformé en une succession de chambres et qu'il a perdu sa fonction première.

L'intimée ne conteste pas avoir connu l'état de ce local lors de son entrée dans les lieux, alors qu'elle a repris les droits et obligations des anciens locataires suite à une succession ininterrompue de baux commerciaux cédés en même temps que le fonds de commerce.

En conséquence, pèse sur elle l'obligation d'entretenir et d'user paisiblement des locaux, de sorte que la demande de paiement de 45.295,20 € TTC au titre du coût des travaux est bien fondée, puisqu'il n'est pas établi que Madame [E] puisse récupérer la TVA au taux de 20'%.

Concernant la demande de dommages et intérêts en raison de l'obstruction du locataire pour l'exécution de travaux de sécurité, il convient de relever que ces travaux ont été réalisés en cours de procédure, et qu'il n'est pas justifié d'aucun préjudice. Cette demande sera rejetée.

En raison de la nature du présent litige, il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu'elle a engagés tant en première instance qu'en cause d'appel.

LA SARL LE CAFE sera condamnée aux dépens, par application de l'article 696 du Code de procédure civile, comprenant le coût de l'expertise [R].

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 1719 et suivants du Code civil, la loi du 18 juin 2014 et les articles L145-1 et suivants du Code de commerce dans leur rédaction antérieure, le décret du 3 novembre 2014';

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté LA SARL LE CAFE de sa demande d'indemnisation de son préjudice commercial et de sa demande de prise en charge de la facture de remise en état du rideau métallique';

Infirme ce jugement pour le surplus, et statuant à nouveau':

Déboute LA SARL LE CAFE de l'intégralité de ses demandes';

Déboute Madame [E] de sa demande de paiement d'une indemnité fondée sur l'obstruction du preneur concernant la réalisation de travaux urgents';

Condamne LA SARL LE CAFE à payer à Madame [E] le somme de 45.295,20 € TTC au titre du coût des travaux de remise en état de la partie «'appartement'»';

Laisse à la charge de chacune des parties les frais qu'elle a engagés par application de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance et en cause d'appel';

Condamne LA SARL LE CAFE aux dépens de première instance et d'appel, incluant les frais d'expertise [R], avec distraction au profit de la SCP DURRELMAN COLAS, avocats';

SIGNE par Mme GONZALEZ, Président et par M. STICKER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GreffierLe Président