Décision 1ere chambre

N° RG 18/00185 -

N° Portalis DBVM-V-B7C-JLMP

JB

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Virginie RAMON

la SELARL EUROPA AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 17 DÉCEMBRE 2019

Appel d'un jugement (N° R.G. 14/05980)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

en date du 05 janvier 2017

suivant déclaration d'appel du 05 janvier 2018

APPELANTS :

Madame [T] [Y] épouse [Z]

née le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [D] [Z]

né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentés par Me Virginie RAMON, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

LA SOCIÉTÉ ALTRAN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par Me Sylvain REBOUL de la SELARL EUROPA AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par Me Fabrice LEMAIRE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Hélène COMBES, Président de chambre,

Mme Dominique JACOB, Conseiller,

Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,

Assistées lors des débats de Madame Anne BUREL, Greffier

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 novembre 2019, Madame BLATRY a été entendue en son rapport.

Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 23 mars 2006, Monsieur [V] [Z] et son épouse, Madame [T] [Y], ont vendu à la SARL Altran une maison d'habitation sise sur la commune de [Adresse 9] avec clause de réméré pendant un délai de 7 mois, moyennant le prix de 280.000,00€.

Par acte du 5 mai 2006, les époux [Z] ont vendu le même bien à Monsieur et Madame [J] pour la somme de 380.000,00€.

Selon exploit d'huissier du 6 octobre 2006, les époux [J] ont fait citer les époux [Z] en régularisation de la vente à leur profit.

Monsieur [V] [Z] est décédé le [Date décès 5] 2008 laissant pour lui succéder, son épouse et son fils, Monsieur [D] [Z].

Par jugement du 6 décembre 2010, le tribunal de grande instance de Grenoble a, notamment, déclaré parfaite la vente du 21 mars 2006 au profit de la SARL Altran.

Après deux arrêts des 25 octobre 2011 et 23 avril 2012, partiellement infirmatifs, un arrêt de cassation du 8 avril 2014 a renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel de Lyon, laquelle a, par arrêt du 3 décembre 2005, notamment, confirmé la perfection de la vente du 23 mars 2006.

Entre-temps par ordonnance du 20 décembre 2012, le juge des référés du tribunal d'instance de Grenoble a ordonné l'expulsion des consorts [Z].

Par jugement du 9 juillet 2013, le juge de l'exécution a rejeté la demande en délais de grâce des consorts [Z].

Leur expulsion est intervenue le 17 juillet 2013.

Suivant ordonnance du 26 août 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grenoble :

- s'est déclaré incompétent, pour cause de contestation sérieuse, pour statuer sur la demande des consorts [Z] de provision à valoir sur le solde du prix de vente consigné en l'étude de maître [A] et sur la demande en dommages-intérêts liés à l'indisponibilité du prix,

- a ordonné une expertise confiée à Monsieur [W] [P], aux frais partagés des consorts [Z] et de la SARL Altran,

L'expert a déposé un rapport partiel en raison du refus de la SARL Altran de verser une consignation complémentaire.

Suivant exploit d'huissier du 4 novembre 2013, la SARL Altran a fait citer les consorts [Z] en condamnation à lui payer une indemnité d'occupation.

Par jugement du 27 novembre 2014 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal d'instance s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Grenoble, lequel par jugement du 5 janvier 2017 a :

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 956,25€ par mois,

- condamné les consorts [Z] à payer à la SARL Altran la somme de 53.550,00€ à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 4 novembre 2008 au 17 juillet 2013, la SARL Altran étant déclarée irrecevable en sa demande pour la période allant du 17 juillet 2008 au 3 novembre 2008,

- débouté la SARL Altran de sa demande en dommages-intérêts,

- dit n'y avoir lieu à faire droit à la demande des consorts [Z] visant à condamner la SARL Altran à lui payer le solde de prix de vente en l'absence de décompte définitif déduisant toutes les sommes qui sont dues,

- condamné la SARL Altran à payer aux consorts [Z] des dommages-intérêts de 6.000,00€, chacun, en réparation du préjudice causé par le refus de la SARL Altran de régler une partie du prix de vente en août 2013 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- débouté les consorts [Z] de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,

- dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure,

- partagé par moitié les dépens entre les parties.

Suivant déclaration du 5 janvier 2018, les consorts [Z] ont interjeté appel de cette décision.

SUR CE

1/ sur les demandes de la SARL Altran

au titre de l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation est une somme versée au propriétaire en contrepartie de l'occupation de son bien.

Contrairement à ce que prétendent les consorts [Z], l'indemnité d'occupation n'est pas seulement due en cas d'usage exclusif d'un bien indivis et en cas d'occupation d'un bien ensuite d'une résiliation du bail.

Il est établi qu'à compter du 23 octobre 2006, date de l'expiration du délai de réméré, la vente au profit de la SARL Altran est devenue parfaite, les époux [Z] n'ayant pas valablement fait usage de la clause de réméré.

A compter de cette date, les époux [Z], puis les consorts [Z] sont devenus occupants sans droit ni titre jusqu'au 17 juillet 2013, date de leur expulsion.

L'action en paiement de l'indemnité d'occupation se prescrit par 5 ans.

L'acte introductif d'instance de la SARL Altran étant du 4 novembre 2013, l'intimée n'est recevable en sa demande au titre de l'indemnité d'occupation que du 4 novembre 2008 au 17 juillet 2013, date de libération des lieux.

Au regard du refus de consignation complémentaire de provision de la part de la SARL Altran, l'expert a déposé son rapport en l'état, sans élément de chiffrage sur la valeur locative du bien immobilier litigieux.

Aucune des parties ne produit d'élément à ce titre.

Le tribunal, selon des calculs que la cour adopte et sans qu'il soit besoin d'ordonner un complément d'expertise, a fixé la valeur locative du bien à partir de sa valeur vénale retenue à 270.000,00€, soit la valeur moyenne entre le prix d'acquisition par la SARL Altran et son prix de revente.

Il a ensuite pris en considération sa date de construction, 1972, sa surface habitable, 110 m2, son implantation sur une terrain de 1.183 m2 avec piscine sur une commune attractive de l'agglomération grenobloise.

Basant le revenu locatif possible à 5% de la valeur vénale du bien, donnée qu'il a pondéré par un abattement de 15% du fait de l'occupation sans droit ni titre et non d'un bail, le tribunal a pertinemment fixé le montant mensuel de l'indemnité d'occupation à 956,25€.

Ainsi, c'est à juste titre que le tribunal a condamné les consorts [Z] à payer à la SARL Altran un montant global de 53.550,00€ pour 56 mois d'occupation sans droit ni titre.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

dommages-intérêts pour moins-value à la revente

Ainsi que l'a justement retenu le tribunal, à défaut d'élément suffisants dans le rapport d'expertise du fait du refus de consignation supplémentaire par la SARL Altran, celle-ci ne démontre pas le montant des travaux nécessaires de reprise justifiant une moins-value à la revente.

En outre, le prix de vente ressort de l'offre et de la demande dans un secteur donné à une période donnée, indépendament du seul état du bien.

Par voie de conséquence, le jugement déféré, qui déboute la SARL Altran de sa demande en dommages-intérêts pour mévente du bien, sera confirmé sur ce point.

2/ sur les demandes des consorts [Z]

paiement du solde du prix de vente

Il est établi que le bien a été vendu au prix de 280.000,00€ et que sur celui-ci, la SARL Altran a réglé à la société GIE Money Bank la somme de 85.192,23€, à la société Lyonnaise de banque la somme de 80.000,00€, au Trésor Public la somme de 8.792,82€, et à la société CETELEM la somme de 22.000,00€.

Il reste donc un solde de prix de de 84.014,95€.

Il doit être déduit de ce montant les sommes dues par les consorts [Z] au titre des dépens mis à leur charge dans les procédures suivantes et les divers frais y afférents, à savoir :

- jugement du tribunal de grande instance de Grenoble du 6 décembre 2010: 1.233,91€,

- deux arrêts cour d'appel des 25 octobre 2011 et 23 avril 2012: 4.127,21€,

- référé expulsion du tribunal d'instance de Grenoble du 20 décembre 2012: 10.269,76€, les frais d'enlèvement des encombrants laissés dans la maison étant réduits au montant de 1.000,00€, la facture du 6 mars 2014 étant une preuve que la SARL Altran s'est établie à elle-même avec des sommes manifestement excessives prévoyant l'emploi de deux ouvriers pendant 4 jours, chacun, pour évacuer les déchets, avec 800 kilomètres de trajets pour rejoindre la déchetterie.

Les droits de plaidoiries relèvent de l'appréciation de l'indemnité de procédure et la charge des frais d'expertise est à considérer au titre des dépens.

Ainsi, il doit être mis à la charge des consorts [Z], outre la somme de 53.550,00€ au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 15.630,88€ au titre des frais et dépens dont ils sont redevables, soit la somme totale de 69.180,88€.

Par voie de conséquence, la SARL Altran doit payer aux consorts [Z] la somme résiduelle de 14.834,07€.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt compte tenu de la résistance des consorts [Z] à procéder à la délivrance de la chose, contrepartie du prix, et à l'état dans lequel le bien a été récupéré, l'huissier ayant, notamment, noté «'qu'à l'ouverture de la porte d'entrée, une très forte odeur, fétide et nauséabonde, insoutenable s'est dégagée des parties intérieures de la maison donnant des hauts le c'ur à l'ensemble des personnes présentes, gendarmes, serrurier et moi-même'».

La capitalisation des intérêts par année entière à compter de cette date sera ordonnée.

dommages-intérêts pour refus de régler le solde du prix

Le tribunal, a justement retenu que la SARL Altran s'était engagée, dans le courrier de son conseil du 16 juillet 2013 et au cours de la procédure devant le juge de l'exécution à débloquer la somme de 95.000,00€, engagement sur lequel elle est revenue.

Il n'est pas contestable que le défaut de règlement du solde du prix a engendré un préjudice tant financier que moral pour les consorts [Z] au titre de la difficulté à se reloger.

Pour autant, ceux-ci, qui affirment avoir été contraints de vivre dans une voiture ne le démontrent pas, aucune pièce n'étant produite à cet égard et pas davantage sur leurs ressources, retraite pour Madame [Z] née en 1942, et salaire ou indemnité pour Monsieur [D] [Z], en 1969.

En outre, les consorts [Z] n'établissent pas avoir engagé des démarches pour se reloger.

Par voie de conséquence, le tribunal a fait une juste appréciation des faits de chacune des parties pour condamner la SARL Altran à payer à, chacun de ses adversaires, la somme de 6.000,00€ de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de son défaut de règlement du solde du prix.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

dommages-intérêts pour procédure abusive

En l'absence de démonstration d'un quelconque abus de la SARL Altran dans son droit d'ester en justice, étant relevé que est accueillie en sa demande d'indemnité d'occupation, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté cette demande.

3/ sur les mesures accessoires

L'équité justifie de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, chacune des parties supportera ses propres dépens de la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré sauf sur le rejet de la demande au titre du compte entre les parties,

Statuant à nouveau sur ce point,

Fixe le montant des sommes dues par Madame [T] [Y] veuve [Z] et Monsieur [D] [Z] au titre des frais et dépens devant être supportés par eux dans les précédents procédures à la somme de 15.630,88€,

Fixe le solde de prix de vente déduction faite des indemnités d'occupation et des frais et dépens susvisés à la somme de 14.834,07€,

Condamne la SARL Altran à payer à Madame [T] [Y] veuve [Z] et Monsieur [D] [Z] la somme de 14.834,07€ avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière à compter du présent arrêt,

Y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Laisse à la charge de chacune des parties ses propres dépens de la procédure d'appel.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame COMBES, Président, et par Madame BUREL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT