Décision civ1

CIV. 1

CH.B

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 11 décembre 2019

Cassation partielle

Mme BATUT, président

Arrêt n° 1048 F-D

Pourvoi n° E 18-21.834

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. P... D..., domicilié [...] ,

2°/ la société Mutuelles du Mans assurances, société anonyme, dont le siège est [...] ,

contre l'arrêt n° RG : 15/0106 rendu le 4 juin 2018 par la cour d'appel de Nancy (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. R... Q..., domicilié [...] ,

2°/ à la société Aurore développement, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...], représentée par son liquidateur la société V... et associés, prise en la personne de M. H... V..., domicilié [...] ,

3°/ à la société Groupama d'Oc, société anonyme, dont le siège est [...] ,

4°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire, dont le siège est [...] ,

5°/ à M. C... O..., domicilié [...] , pris en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Groupe I..., dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation ;

M. Q... a formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2019, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. D... et de la société Mutuelles du Mans assurances, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. Q..., de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Groupama d'Oc, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. D... et à la société Mutuelles du Mans assurances du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire et M. O..., pris en qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Groupe I... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, démarché par la société Aurore développement (l'intermédiaire), assurée par la société Groupama d'Oc, M. Q... (l'acquéreur) a conclu avec la société Groupe I... (le vendeur) un contrat de réservation d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement avec garantie intrinsèque ; que l'acte authentique de vente a été dressé le 18 avril 2008 par M. D... (le notaire), assuré par la société Mutuelles du Mans assurances ; que, pour financer cette acquisition, l'acquéreur a contracté un emprunt auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire (la banque) ; que, le bien immobilier n'ayant pas été livré et le vendeur ayant été placé en liquidation judiciaire, l'acquéreur a déclaré sa créance et assigné, d'une part, le vendeur et la banque en résolution de la vente et du prêt bancaire accessoire, d'autre part, le notaire, l'intermédiaire et leurs assureurs en responsabilité et indemnisation ; que la société V... et associés a été appelée en intervention forcée, en qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de l'intermédiaire ;

Vu l'article 1319, devenu 1371 du code civil ;

Attendu que, pour condamner le notaire et son assureur in solidum à payer à l'acquéreur la somme de 153 809,43 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2008, l'arrêt retient qu'aucune des parties ne produisant une copie de l'attestation du maître d'oeuvre, rien ne permet d'affirmer que l'achèvement des fondations a été constaté par le notaire, lequel, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il dressait, aurait dû procéder lui-même aux vérifications nécessaires ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait énoncé que l'acte de vente mentionnait l'achèvement des fondations du bâtiment à la date du 4 décembre 2006, ainsi qu'il résultait d'une attestation du maître d'oeuvre du même jour, annexée à l'acte de dépôt en l'étude du notaire, ce dont il résultait, jusqu'à inscription de faux, que le notaire avait bien constaté l'achèvement de ces fondations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Sur la troisième branche de ce moyen :

Vu l'article R. 261-18, b), du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010 ;

Attendu que, pour statuer comme il le fait, l'arrêt retient que, bien que mentionnant des fonds propres s'élevant à la somme de 202 611 euros, le notaire n'a pas fait état de l'attestation délivrée par une banque ou un établissement financier confirmant ce montant ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur ne contestait pas la réalité de cette attestation et qu'elle avait relevé que l'acte de vente constatait que, selon une attestation établie le 20 septembre 2006 par M. T..., notaire à [...], le montant total des ventes réalisées à titre définitif représentait une somme de 1 646 327 euros, soit plus de 75 % du coût global du programme immobilier, ce dont il résultait que la garantie intrinsèque était valablement constituée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Sur la quatrième branche du même moyen :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu que, pour statuer comme il a été dit, l'arrêt retient que le notaire a manqué à son devoir de conseil en s'abstenant d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques importants que présente une garantie intrinsèque en cas de défaillance du vendeur ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire n'avait pas, par principe, à déconseiller le recours à la garantie intrinsèque ni à souligner les inconvénients de cette garantie légale, dès lors qu'il constatait que toutes les conditions d'application de la garantie intrinsèque étaient réunies et que n'était pas invoquée l'existence d'éléments ayant pu faire craindre que la garantie fournie par le vendeur ne pourrait être utilement mise en oeuvre, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il confirme partiellement le jugement entrepris, l'arrêt rendu le 4 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;

Condamne la société Aurore développement, représentée par la société V... et associés, ès qualités, et la société Groupama d'Oc aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés Groupama d'Oc et Aurore développement à payer à M. Q... la somme de 3 000 euros, à M. D... et la société Mutuelles du Mans assurances une somme globale de même montant et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille dix-neuf.